【不動産投資のルール】社長になって初めての不動産購入の話【実話】

不動産
この記事は約7分で読めます。

不動産会社って『不動産のプロですよね?』とよく聞かれます。お客様に「資産運用」の話をしていると、お客様から『そんなに儲かる話だったら、あんたが買うよね!』と皮肉を言われたりします。確かに、不動産屋によっては、自社で不動産投資をしている所も多いと思います。今回のブログ記事では、小生が社長になって初めて不動産を購入した話をします…。「不動産投資のルール」を解説します。

【不動産投資のルール】社長になって初めての不動産購入の話

不動産屋は、誰もが「不動産投資をやっている・・・」と思っている方も多いのではないでしょうか?!
実際、筆者も『儲かる不動産投資があれば自社がやりたい…』と、考えていました。
ところが、先代社長(父親)の『銀行から借金をするのは絶対にダメだ!』という方針があり、どうしても「不動産投資」はできませんでした。

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お疲れ!! 俺、社長になって、初めて会社の不動産を購入したよ。
客の売買契約は仲介したけど、自分の不動産投資は、気持ちが高ぶるなぁ~。

[とっくんの親友へのラインからの転載]

【不動産投資 ルール】借金で不動産を購入するのはアリorもナシ?

今回のテーマはコレ!!です。
実例を交えてブログ記事を進めていきますね。

 

【比較】銀行と質屋とは、似ている??

人生初めての不動産投資をするのですが、銀行(金融機関)はそう簡単にお金を貸してくれません。
理由は明快で『(当社は)お金を借りた実績、返した実績がない!』からです。

これは、前社長(父親)が『銀行から借金するのが大キライだった!!』からです。

銀行にとっての最高の客は『資金回収が確実にできる見込みであり、不払い・遅延が一度もなく、満期まで利息を含めてしっかりと返済してくれる客』です。

銀行の立場になれば、当たり前の話です。

 

【銀行の本質】
・銀行の本質=質屋だと思うこと
・経済価値があるモノを差し出し=金を借りる

このような書き方をすると・・・、
銀行or質屋のいずれかをディスっているように、聞こえるかもしれませんね?!

そのような意図はなく、単に『ビジネスモデルの相似』を言っているだけです。

 

【ホント??】銀行からの借金は、果たして負債なの?

「銀行から・・・」に限らず、他人様から金を借りた人は、必ず返済しなければなりません。
これは、社会規範の【約束】の根本原理です。

しかしながら、現実世界では『お金を返したくても返せない・・・』という状況が起きてしまうために、銀行の不良債権が増えてしまうことにつながります。

他者・他社・銀行等から「金を借りる」と、その時点では、借主のキャッシュフローの現金が増えます。次の瞬間で、キャッシュを他の債務の返済に回せば現金はなくなります。

 

・「借金=負債」のキャッシュが、ナニに変わるのか?がポイント
・借金して「資産」を購入したら、【出口(返済完了)】までのプロセスを明確にする

「融資」と「借金」の違い

皆さまの中で、銀行から借金をされた方はおられるでしょうか?

これについては、個人的に借金をしたという方の多くが「住宅ローン」「カードローン」「カーローン」「教育ローン」などであったと思います。
ちなみに小生が会社で不動産を購入した際は『事業融資』を使いました。

 

・「融資」は事業のために借りるお金
・「借金」は消費のために借りるお金

 

融資以外の「借金」をした方たちの中で、最も返済規模が大きいものが『住宅ローン』です。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携した【フラット35】では、最長35年間の借入返済契約がされます。

35年と言ったら、大人になってからの年数で言えば、人生の半分以上ですね!!



 

【原則論】不動産投資は、一つの案件で【事業会社】と考えるべき!!

ここで、小生が2代目社長になって初めて購入した不動産の内容を赤裸々にします!!

長年、賃貸管理を任せれていた地主さんが『この不動産を購入してくれ・・・』と、話を持ってこられたことによるものでした。

その不動産は、石油関連事業所の事務所があり、石油タンクが地下に埋設されてました。借主の石油関連事業者が退去してしまい、処置に困っておられました。
このような施設の場合、借主を探す作業は「限定され」ます。
営業免許を持った業者でないと、その不動産を活用することができないからです。

ちなみに、石油関連事業は、消防関連の法律の規定により、定期メンテナンスのための投資がかなりかかります。

借主との契約の仕方にもよりますが、この地主様の場合、彼の父親の時代から『貸主側が施設の設備のメンテナンスをする・・・』という契約にされていました。

こうなってしまうと・・・、貸主側の負担は大きく、せっかくの不動産であっても【不良資産】になってしまいます。
設備投資をしようにも、次の借主が相場以上の賃料を支払ってくれる見込みがないといけません・・・。

 

【2代目社長とっくんの決断】
・上記の不動産を現状のまま買い取ることを決断した
・石油タンクの撤去工事、建物解体工事などの費用を当社が負担した
・この不動産を更地にして、駐車場とした

【原則】訳アリ物件は、市場価格よりも安く仕入れること!!

解体工事や石油タンク撤去を、法律にしたがった手順でやるためには、多額の支出が要ります。
このため、こうした【訳アリ物件】は、リスクを考えて市場価格よりも安く仕入れます。

不動産取得における最大のリスクは、その不動産において『利用制限がつき、収益をあげることができないこと』です。

土地と建物は所有者が、原則は自由に使用or処分することができますが、行政の指導により『法律を遵守すること』が必要となります。

駐車場経営は、他の賃料収益に比べると『利回り』が悪いのですが、それでも、更地のまま所有することにより『転売しやすい・・・』というメリットもあります。

不動産を有効に【資産に変えるゾ!!】のためには、表面の利回りだけでなく、リスク回避のための「現金化のしやすさ」もポイントとなります。

 

駐車場契約が満杯になり、そこで駐車場敷地に住宅展示場を建設!!

この土地は、物流基地の地域にあり、駐車場契約がすぐに決まりました。
予定していた台数すべての契約が決まったことで、小生は、駐車場敷地内に当社の「住宅展示場」を建設することにしました。

この建設費を銀行からの融資でまかないました。

借入条件は『10年返済の事業融資』で、利息はすこし高めだったのですが、小生が社長になって初めての取引でしたし、銀行側の融資の決断が早かったので、その条件で契約しました。

住宅展示場で、当社の事務所を兼ねていますので、営業の拠点として使うことができます。
加えて、駐車場の契約者は法人様で、平日の夕方以降と休日は駐車場を使用されないので、当社の住宅展示場のお客様の駐車場を十分、確保することができます。

 

【事業計画プラン】不動産投資は、案件ごと【完結型】と考えるべき!!

小生は、融資をお願いする銀行に対し、以下の点を重視した事業計画書を提出しました。

駐車場収入をベースにした返済計画

実際の駐車場契約額と月額賃料、さらに、駐車場契約が解約になった際のリスクの対応の仕方を、周辺駐車場の相場を示して具体的に説明しました。

返済危機になった際の「不動産売却」のシナリオの説明

万が一、返済が厳しくなった際に、その兆候を事前に把握して、その場合、この不動産を売却することを宣言しました。

住宅展示場を持つことのメリット

当社のビジネスモデルの中に『新築住宅の仲介業務』があり、住宅展示場を持つことのメリットを売上予測を交えて説明しました。

 

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借金して不動産投資→その不動産収益だけで【出口】を示す!!

これが、現時点での小生の「借金して不動産投資をすること」の原則論です。

そして、この原則を銀行にも理解してもらった上で、次回以降の融資についても同じスタンスで行うこと!!を宣言しました。

小生が2代目社長になって1年が経ちましたが、既に3件の「不動産投資」をしました。
今回のブログ記事で書いたのが1件目で、残りの2つに関しては、後日のブログ記事で赤裸々したいと思います。

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