【不動産屋の給料・年収】儲かる理由と実践法【年収1千万円基本編】

不動産
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さまざまな業種の中で「不動産業」は年収が多いとされています。筆者は、25年間以上「不動産業界」にいて、現在は『一人会社』の社長を務めています。今回の記事のテーマは、誰でもが『不動産屋で年収1千万円で稼げる方法』をお教えします。

【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に・・・。社長になって1年間で数件の不動産投資を実施

 

不動産業って正直、儲かるンですか?

とっくん
とっくん

「儲かる」って言えば儲かりますし、

「儲からない」って言えば儲かりません。

不動産業で儲かるためには、仕組みを知らなければなりませんよ。

今回の記事では『不動産屋の年収』を基礎として「儲かる不動産屋の作り方」を紹介していきます。

今回の記事の内容と特徴をまとめました
【対象者】→「不動産屋の年収」に関心がある方
【方向性】→「不動産業25年以上」やっている筆者が、実体験に基づく情報をお伝えします
【有効性】→「不動産屋の年収構造」が理解できます。

 

 

【不動産屋の年収・給料】儲かる仕組みと実践法を解説します!!

「不動産で稼げる」というのは、大きく分けて以下の2つがあります。

 

①不動産投資での「賃料収入」

②不動産投資での「転売利益」

 

これは、所謂「不動産投資」の分野の話です。

まずは「年収1千万円編」として、この金額をクリアする方法を解説します。

 

不動産投資での「賃貸物件」の賃料収入とは?!

これは、よくサラリーマン大家さんとかが実践されているものです。ワンルームマンション投資やアパート1棟買い、戸建て賃貸などがこれに当たります。これを「不動産屋自身」がやっているケースがあります。

 

不動産投資での「転売利益」とは?!

これは、購入収益物件などを転売して利益を確定する場合です。これを「不動産屋自身」がやっているケースがあります。

 

 

【一般論】ナゼ、不動産屋は、自社で不動産投資をしないのか?!

 

これは、統計をとっているわけではないので、全体の何パーセントくらいの不動産屋が「自社で不動産投資をしない」と定めているかはわかりません。

もしも、不動産投資が確実に儲かるのでしたら、すべての不動産屋が「不動産投資をするはず」です。しかしながら、「収益不動産」の物件を売主から預かったら、多くの不動産屋はこれを買主を探して「仲介すること」で利益を上げようとします。

その理由はナゼだか分かりますか?

 

仲介業は「法律で手数料収入」が定められており「確実」だから!!

不動産屋は宅建業法という法律等で、仲介手数料は「売買価格×3%+6万円(税別)」をもらう権利があると定められています。

これは他の業種、例えば「証券業」などにも言えることですが、不動産屋自身が「自らが投資をすることを主体で業をやる」としたら…、これは、不動産の売買の仲介業が別の意味を持ってきますよね?

また、不動産投資は「成功もあれば失敗(損失)」もあります。敢えてリスクをとって「不動産投資」をするよりも、仲介手数料で「成約したらお金をもらう」というモデルの方がより安全であると考えるからです。

 

【一般論】不動産屋が「自社で不動産投資をする」ケースは?!

不動産屋は、長年の経験から「収益不動産のリスク」を知っています。例えば「賃貸物件を所有して賃料収入を得るモデル」には、以下のようなリスクがあります。

 

・空室リスク

・修繕リスク

 

これは、あまりにも当たり前の話なので、ここでは詳しくは書きません。

筆者の場合は、最大の「不動産投資のリスク」は【物件内での孤独や事故・事件、自殺が発生した場合】だと考えています。

 

 

孤独死に関する過去記事はコチラ↑を参照ください。

このような事情を超えて、不動産屋自身が「不動産投資」をする理由を次に解説します。

 

不動産屋が「不動産投資」をする理由 ~管理物件のオーナーから依頼!!

筆者の場合は「管理していた物件のオーナーからの依頼」がその理由でした。

長年不動産業をやっていると「収益物件を所有しているオーナー」が、相続対策や手持ちのお金を増やしたい―などの理由で「売却を考えて」おられて、その買主の矛先が当社になったという理由です。

管理していた収益不動産のオーナー相手なので、筆者は、そのオーナーが『この不動産でいくら稼いだか?!』を存じ上げています。そうしたことを知っているので、かなり「安い金額」で買い取り金額を表示をしても、オーナーはこれを「承諾」するのです。

 

【不動産屋の年収】「一人社長で社員ナシ」→不動産投資にシフト!!

 

 

過去記事でも書きましたが、筆者は2018年7月末に前社長(父親)から会社を引き継ぎ、数件の「収益不動産を購入」しました。

 

会社の売上・利益を「不動産投資」の購入資金に回すことができる!!

会社経営の最大のリスクは「従業員を雇用して給料を支払うこと」です。これは、筆者自身は昔は、会社を大きくして数多くの従業員を雇い、給料を支払い、そのことで社会に貢献したい――という気持ちを強く持っていました。

今の時点の考えでは、このやり方を辞めて『1人社長、1人会社で最大の利益を生み出す工夫をしたい・・・』に変えました。「一人会社」にして従業員を雇わずに、リスクを最小限に抑えて『売り上げた増えた分を不動産投資に回そう!!』という考えに変えました。

 

不動産投資の金融機関の借り入れは『事業融資の10年返済』

筆者は、市価よりも安価な金額で買い取りができる不動産があると、事前に金融機関に「事業計画書」を提出して、融資審査を受けています。

通常は「事業融資の10年返済」でお願いします。金利は2%を切る程度ですが、これらの不動産は収益の利回りを10%以上に基準設定しており、【土地値物件】(※土地の価格よりも建物付き土地が安いこと)で購入しています。
そうすることで「空室」になったら、建物を解体更地にして「転売すること」が可能となるからです。

 

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まとめ:【不動産屋の年収】は、地域性によって異なりますが…

 

 

以前の過去記事の中で、“実践例”を紹介しました。

その③【宅建業者になったら・・・】新築建売住宅の仲介業に特化する!!

不動産屋になった後は『ローコスト住宅の建売分譲販売の仲介』に特化した営業をすればよいでしょう。

その理由は、皆さまのお住まいの地域でナンバーワンの「新築の建売分譲住宅メーカー」を調べて、その住宅メーカーと提携して『新築建売住宅の売買仲介』に特化します。

その④「自宅」を『住宅展示場名目』で建設する

その際、筆者がやってるように「自宅」を『住宅展示場名目』で建設します。筆者の場合は、すべてを金融機関の「事業資金」で借り入れました。10年返済です。

住宅展示場内の家具やクーラー等の設備費も、事業資金の中から拠出しました。

この住宅展示場にお客様を案内して、そこで「建売住宅販売の仲介業務」を行います。

 

筆者の会社の「不動産売買仲介」については、「新築建売住宅販売の仲介業務」です。中古住宅の仲介業は、近年、物件の調査(インスペクション)基準が厳しくなったり、物件の瑕疵担保責任などの観点があり、仲介する不動産屋のリスクが高まりました。

その点、新築建売住宅の仲介は、ほとんどリスクを生じません。このような「仲介」を月に1件でも成約したら、『一人会社の不動産屋の年収は、軽く1千万円』は超えます。

もちろん「一人会社」ですので、その売上金額が『不動産屋の年収』ということになります。

以上、基礎編として「年収1,000万円編」を説明しました。
本日もブログ記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。

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