「一生に一度」とも言われるマイホームの購入で、失敗してしまったら⁈と心配になられる方は多いと思います。新築住宅を手に入れる方法は、注文住宅で建築する場合と建売分譲住宅を購入する２つの方法があります。
既に『家を購入するならば注文住宅で…』と決めている方へ。
筆者は不動産業界に25年以上いますが、自社の事務所や住宅は「注文住宅」で建築しました。
今回の記事では、「注文住宅での失敗を回避する方法」を、実例を交えて分かりやすく解説します。
注文住宅で家を建てる場合、失敗を避けるためにはどのような方法があるでしょうか？
「注文住宅での失敗」を考える際には、どのような失敗の種類があるかを分類しながら考えてみましょう！
「注文住宅の失敗」を避けるために、失敗の種類を分類するとは⁈
- 注文住宅のコストについての失敗
- 注文住宅の使い方についての失敗
- 注文住宅の財産価値についての失敗
- 注文住宅の構造・設備についての失敗
ボクは、自分の家や仕事場のために「注文住宅」を数回、建てたことがあります。今のところ…「注文住宅を建てて失敗した」とは思っていません。
建てる前の計画と実際に家に住んでみての違和感があまりないからだと思います。
注文住宅の失敗を避けるために必要な「情報収集」を⁈
ほとんどの方は、注文住宅を販売するハウスメーカーよりも「家に関する知識や情報」は、少ないことでしょう。知識不足のために、「ハウスメーカーに騙されたくない」という意識があるかと思います。
「注文住宅の失敗」を避けるためには、基本的な家の構造を知ることが重要です。家の材料、構造、建て方によって、ハウスメーカーごとに特徴があります。
また、各ハウスメーカーで、「注文住宅の価格帯」が異なりますので、まずは『無料見積もりを依頼』することから始めたらよいでしょう。
筆者は、ネットで簡単な記入で「600社を超えるハウスメーカー」の見積もり無料請求ができるサイトを利用しています。
注文住宅を建てる際には、２つの手順があります。
既に、「自分所有の土地を持っている場合」と「土地探しから始めなければならない場合」です。
注文住宅の見積もりサイトでは、「土地を持っているかいないか」の情報を入力しなければなりませんね！
「注文住宅の失敗」の中でも、よくあるケースは「コスト」の見極め方です。最初の見積もりよりも、実際のコストが多くかかってしまって、後悔することが見受けられます。
土地を自分で所有していない場合、ハウスメーカーの見積もりよりも多額のコストがかかることがあります。
注文住宅で失敗しないために担当者と密な連携を‼
無料の見積もりサイトでは、完全な見積もりを知ることはできません。その理由は「最初から、家のコストを出すための完全な情報を入力することは難しいから」です。
注文住宅の多くは「自由設計」でもありますし、ハウスメーカーの担当者との打ち合わせの中で、間取りやデザイン、住宅設備などの要望が決まっていきますので、全体のコストが変わるのは当然のことです。
注文住宅の詳細なコストが分からないとナニが困るんでしょうか？
注文住宅の詳細なコストが分からなければ、資金調達の動きが制限されます。
多くの方が「住宅ローン」を活用するでしょうが、ハウスメーカーの担当者と密に連携を取ることで、住宅ローンなどのさまざまな相談に乗ってくれるのが普通です。
住宅ローンの審査が円滑に行かなければ、「注文住宅を建てること」が難しいです。ハウスメーカーの担当者も「自社の売上を上げる」ためにお客様に積極的なサポートをしてくれます。
見積もりサイトを使った後に、その会社の担当者から連絡が来ますが、お客様側がご自身の状況や要望を率直に伝えることで、「精度の高い見積金額や建築までの流れ」などの情報を得ることができます。
注文住宅の土地選びで失敗を避けるために
注文住宅を建てる土地をお持ちでない場合は「土地探し」をすることになります。
ハウスメーカーの中には、土地を分譲して販売し、購入したお客様に住宅を建ててもらう契約をしている会社があります。このような場合、土地に関する情報や状況は、ハウスメーカー側が熟知しています。
一方で、ハウスメーカーが自社の分譲地を持っていない場合は、土地の情報を集めてお客様に提供する方法を取ります。こうした場合、土地の形状、地質、価格などはハウスメーカーが十分な情報を得てないために、実際に「家を建て始めた」ら、予想外のコストがかかってしまうことがあります。
われわれ不動産会社は「土地の売買仲介」もやっているので、ハウスメーカーから「土地の問い合わせ」が来ます。注文住宅を建てようとする方のための土地探しです。
不動産会社の「土地の仲介」に関しては、オーナー（土地所有者）側が売却希望しているだけで、土地の詳しい調査などを済ませていない場合があります。
これはよくあることで、「真剣に土地を購入したい」「積極的に土地を購入する」などの見込み客が出てから、さまざまな調査をしたりします。調査によっては費用が掛かるものがあるためです。こうしたことがあるため、「土地に関する情報」の精度をしっかりと把握した方がいいでしょう。
家を建てたい方が自分で「土地を探す」場合もあるんですよね！
その通りです。これまでもボクの経験から言えば、お客様自身で土地を探す場合の方が、土地の売買契約に結び付くことが多かったですね。
家という財産が他の財産と大きく異なるのは、場所を動かすことができない「土地」をいう存在の上に、一度建築したら移転することが難しい「家」を建てて、それを「所有する」ということです。
家を所有するということは、一度その場所（土地）を決めたら、変更することはほぼ不可能です。このために「土地選びは慎重に！」行う必要があります。
土地の選び方に失敗した事例としては、以下のようなものがあります。
- 地盤が軟弱な地域だったので、地盤改良工事に多額の費用がかかった
- 大雨が降ったらすぐに浸水する地域だった
- 自宅で商売をしたいと思ったが、用途地域が「事務所や店舗がダメ」の地域だった
- 駐車場の形状が悪くて、大型の車が停められない
このほかにも、子どもの学校の校区とか、生活の利便性とかで「土地の選び方の失敗」の気持ちが生じることがあります。
これらをことを避けるためには、土地を選ぶ際にできるだけ多くの情報を集めるということが必要でしょう。
注文住宅で間取りを失敗しないためのポイント
ここからは具体的な「注文住宅の失敗事例」を考えていきましょう。
家を建てる前と建てた後では「実際に住んで生活した結果…」という点が異なります。また、長い間、その家で生活しているうちに「間取りが合わなくなった」という後悔することがあります。
「間取りの失敗」ってその家に住んでみた後に気が付くことが多いんですよね⁈
「住む」ということは、そこで生活する人たちの生活パターンに合わせる必要があります。ただ、その前に、間取りの構造上の“失敗”があったりします。
「間取りの失敗」は、それぞれの方の感じ方の違いがありますので、一つの答えだけではありません。よくある事例の中では、以下のようなものがあります。
- 吹き抜けにしたために光熱費が予想よりも多くかかった
- 階段をリビングに設置したために、導線が気になるようになった
- 部屋数が多すぎたor少なすぎた
ここでの失敗例は、大まかな種類を書いただけです。この他にも違った失敗事例が存在すると思います。
間取りで失敗しないためには、どのようにすればいいでしょうか？
注文住宅のハウスメーカーの担当者と「間取りについて綿密に打ち合わせをする」ことでしょうね。
ハウスメーカーの担当者は、多くの建築事例とその後のフォローの仕事をしているので、彼らの持つノウハウや情報は貴重です。
注文住宅のキッチンや玄関での失敗を避ける
「家で生活する」際に、使い勝手を考えると、キッチンや玄関などは重要です。
キッチンや玄関の間取りは、時代とともに変わってきました。数十年前には、対面キッチンなどはあまりありませんでした。
玄関にしても、ここにモノを置く・収納するというライフスタイル、例えば、外からのばい菌を家の中に入れたくないので、玄関口で着替えたいとか、趣味の活動をするために「土間玄関にしたい」とか、それぞれの希望によって間取りもバリエーションが増えてきました。
「間取りの失敗」を避けるために、キッチンや玄関を決める際に気を付けることはなんでしょうか？
注文住宅のハウスメーカーは、間取り例の事例を多数、持っています。間取りごとの事例、特に、住宅を購入した客の反応などのデータがありますので、担当者になんでも相談すればいいと思います。
注文住宅の建築コストは、当初の見積もりでは想定できないような“突発的な事案”が生じることがあります。
注文住宅のハウスメーカーは顧客と何度も打ち合わせをします。顧客の不満やトラブルは、会社の信用に傷をつけるため、営業マンはできるだけ「トラブルが起きないよう」に気を付けています。とは言え、人間同士がやることですので、互いの理解不足などで相手のことを信用できなくなることもあるでしょう。
ローコスト注文住宅を建てた経験から失敗しないためのポイント
筆者の会社では、ローコスト住宅の建売分譲の仲介業をやっています。このため、当社で注文住宅を建てたのはローコスト住宅です。住宅展示場として活用するために注文住宅を建てたからです。（上記の写真）
こうしたこともあり「ローコスト住宅の失敗」については、実体験を交えて説明します。
ローコスト住宅の失敗ってどんな点でしょうか？
価格が他のハウスメーカーの注文住宅よりもはるかに安いので、ボク自身は「失敗」とは思わなかったのですが、実際に住んでみて気づいた点はあります。
筆者がローコスト住宅の注文住宅を建てて感じた感想、その他ローコスト住宅は口コミは以下のとおりです。
- 考えていた以上に音が響く
- 壁が薄いので他の部屋の音が聞こえてくる
- 床が薄く、2階の足音が1階にいても聞こえてくる
- 間取りのパターンが決まっている（例：自由設計だとコストが高くなる）
- デザインが他の注文住宅に比べると安っぽい
筆者の地域は、地盤が軟弱で「地盤改良」が必要であるために、「柱状改良」という工事が必要でした。こうした地盤改良工事は、ハウスメーカー指定の地盤改良をすることを購入者に求めるために、多少のコスト高になってしまいました。
ただし、しっかりと地盤改良工事を施すことは、住宅を長く安心して使えるのでハウスメーカーに対しての不安はありませんでした。
デザインや間取りについても不満はありませんが、壁や床が薄く「音が響くこと」については、多少の不満があります。
まとめ：注文住宅で失敗しないために⁈ 専門家との連携を
「注文住宅で失敗しない」ために必要なことは、２つです。
- 自分自身で「家を建てるための知識」を蓄えること
- 建築士、設計事務所などの専門家の力を借りること
注文住宅のハウスメーカーは、住宅建築のプロなので、一般の方が「建築の知識なし」に、対等に渡り合うのは難しいです。
専門家の中に、とっくん社長のような不動産業者は含まれないのですか？
不動産業者は建築のプロではありません。施工管理の資格を持っている人がいれば頼んでもいいでしょうが、一般的には不動産業者は「注文住宅の監理」などは行いません。
もしも、皆さまが住宅建築のための十分な資金があるならば、建築士や設計事務所などの専門家に依頼するのがよいでしょう。このような専門家に対する費用は住宅ローンの対象になることもありますので、事前相談をしてください。
注文住宅は、「ハウスメーカーの特徴がある」ため、お手額な見積もりサイトを活用するのが便利です。