高額な不動産を購入するためには、自己資金だけでは到底、足りません。「住宅ローン」では、「事前審査ではOKだったのに本審査で落とされた‼」「えっ⁈ 家買えないの‼」とならないために、今回の記事は「不動産歴25年」の筆者が「住宅ローンの本審査で落ちない対策法」をご紹介します‼
住宅ローンって審査をされるんですよね。
審査がとおって、お金を借りるまでは大変
なんですか？
住宅ローンには「審査」はあります。
ただし、他の事業融資のような厳しい基準では
ありません。とはいえ、ある一定の要件を満た
さなければ「住宅ローン」といえども審査に
合格しません。
【住宅ローン】事前審査ＯＫなのに本審査で落ちる6つの理由?!
「住宅の取得」は、われわれ国民の生活にとっては、重要な出来事です。このため「住宅ローン」は、単に「金融機関からお金を借りて住宅を購入する」ということだけでなく、国の税制ともタイアップして「所得税からの控除」などの特例が認められるなど、さまざまな優遇措置があります。
住宅ローン審査に合格するためには?!
われわれ不動産屋は、金融機関の人間ではないのですが、不動産の売買契約においては、買主様が『住宅ローン審査が通ること＝不動産の購入資金を支払えること』となるので、契約を成約させて初めて仲介手数料（売買価格×3％＋6万円）を手にすることができます。
なので、お客様の『住宅ローン審査』は、不動産屋にとってもかなり重要なコトなのです!!
本審査の前の「事前審査」がある?!
お客さんが購入したい不動産が見つかったら、その不動産を購入することを前提として、金融機関の「事前審査」を受けます。事前の審査なので、この時点で、お客様が『その不動産を100％買うと決めているわけではない』のですが、「事前審査」を受けおかないと、その後の手続き・段取りがスムーズに行きません。
住宅ローンの「事前審査」に合格していたら、売買交渉がやりやすい!!
別のブログ記事でも書きましたが、最終的には住宅ローンが下りないお客様は、不動産を購入することができません。不動産屋は、仲介手数料を「成約するまで」もらえないので、そのお客様が「住宅ローンが通りそうなのか否か」はとても重要です。
ですから、「事前審査を受けてＯＫだった」という事実があれば、売主のとの価格交渉などにも有利ですし、他の購入希望者との競争にも勝てることが多いのです。
｢事前審査ＯＫ」の人が住宅ローン本審査に落ちる可能性がある!!
ところが、この事前審査にはＯＫをもらってたお客様が、肝心の契約を結ぶ際の「本審査」で落ちてしまうケースがあります。
一言で言うと、金融機関側がお客様に対して、多額のお金を借りるのにふさわしい人物かどうかのチェックを「事前審査」よりも多くの項目で行っているからです。
住宅ローンの「本審査」に落ちる６つの理由
仮に「本審査でＮＧ」となったとしても、金融機関の担当者は、よっぽどのことがない限りはその理由は教えてくれません。
融資審査を申し込むのは、各支店だとして、担当者が書類を作ってその支店長が決済して、本部に送り、そこでＮＧが下される場合があります。
金融機関も業務が忙しいので、「事前審査」の段階で、わざわざ本部にまで書類を上げていないことが多く、実際のところ、お客様が各支店の担当者に問い詰めて、彼らは『本部からの連絡事項をそのまま伝える＝結果のみを伝える』ことになります。
ここからは、本審査でＮＧとなる６つのケースに触れたいと思います。
1．お客様に「滞納」の履歴がある
お客様がローンやクレジットカードなどの支払いで「過去に返済の滞納」「自己破産」「携帯電話料金の滞納」などがあった場合です。ただし、これは「事前審査」の段階でもある程度の調査はしているので、最近はあまり事例が多くありません。
2．事前審査時の「情報・状況」が変わっている
事前審査で自己申告した内容と、本審査で詳しく調べられたときの内容があまりに大きく違っているとＮＧですね。金融機関は『嘘をつくお客様とは取引しません』ので、本審査になれば「源泉徴収票」ほか、確実な金額を確認されるので、事前審査の自己申告の情報とは異なります。仮に、この情報が間違っていた場合は、その理由をしっかりと説明する必要があります。
3．お客様が「団体信用生命保険」に加入できない
お客様が「団体信用生命保険（団信）」に入れる健康状態であるかはほとんどの金融機関がチェックする重要な審査項目です。返済者が亡くなった場合、保険で住宅ローンの残金が支払われるというのが団信なのですが、お客様に持病がある場合「生命保険と入れないこと」があります。これによって本審査がとおらないこともあります。
4．年収の割に「返済負担率」が高すぎる
「返済負担率が高い」ということは、お客様の年収の割に借入額が大きい「借りすぎ」状態だということです。 返済負担率は「住宅ローン、クレジットカード、奨学金などすべての借り入れの年間返済額÷年収×100」で計算できます。ちなみに、本審査を通過するには『概ね20～45％以下であること』が目安です。ちなみに【フラット35】では、年収300～400万円未満なら30％、400～700万円未満なら35％以下などのように審査基準が明記されているようです。
5．購入する不動産の評価が低すぎる
金融機関は、お客様が購入しようとする不動産を「担保」としてのカネを貸します。中古物件などのケースでは、事前審査ではチェックしなかったような不動産の状況を細かくチェックしますので、その際に「不動産の評価」が変わることがあり、これによって「本審査ＮＧ」となることがあります。
6．離婚や退職などにより生活環境が変わる見込み
金融機関はさまざまな情報網から、お客様のことをチェックしています。事前審査ではＯＫが出ていたお客様については、本審査時においては「家族構成」や「家族の状況」などを細かくチェックします。そもそも、住宅を買う目的の多くが『家族の生活のため』ですので、その家族内の不和で離婚の予定や、お客様が現在の勤めを変えるような場合には、本審査がＮＧとなることがあります。
まとめ：信頼が置ける不動産屋や住宅メーカーと連携する!!
「住宅ローンの審査」は、不動産を購入されるお客様以上に、売主や不動産屋にとっても重要なことです。ココに関しては『住宅ローン審査を合格させる』という点において、当事者の目的が一致します。
売買価格の交渉は、売主⇔買主で意見が対立することがありますが、「住宅ローン審査」にはそれはありません。
ですから、まずは「事前審査」時において、本審査を見越して正確な情報を金融機関に伝えるようにしましょう。そして、不動産屋の担当者もこのことをしっかりと肝に銘じて、お客様の要望が通るようにサポートすべきだと思います。
本日も、ブログ記事を最後までお読みいただき、心より感謝しております。
