皆さま、お疲れさまです！ とっくん（@不動産投資家）です。不動産投資においては『減価償却費』の活用の仕方が重要になってきます。今回は「減価償却費の基礎」について、事例を交えて説明していきます。
不動産投資家にとって『減価償却費』とは重要なファクターなんですか？
不動産投資家に限らず「事業者・事業家」にとって減価償却費はかなり重要なファクターです。不動産は特性上、減価償却費をうまく活用することが求められるので、絶対に使った方がいいと思っています。
この記事で書くことは…
・不動産投資での減価償却費の活用の仕方を説明します
不動産投資に【減価償却費はメリット？】知っておくべき活用法とは
筆者は、これまでの業歴で起業支援（インキュベーションマネージャー）などの業務に従事したので、会計の基礎を学びました。
会計用語に「減価償却費」があります。不動産の建物、車両、設備、購入にかかる費用が大きく、経年劣化で価値が減少していくものは、一度に費用計上せず、想定される耐用年数で分割計上することができます。これが「減価償却費」です。
事業者が保有する固定資産には…、
・無形固定資産＝特許権、商標権、ソフトウェア等（経済的な価値があるが無形のもの）
減価償却費は、固定資産を取得した際にかかった原価を一度に費用として計上するのではなく、法定耐用年数に応じて毎年少しずつに分けて費用計上していきます。
減価償却費の仕組みと会計上の考え方は⁈
減価償却は、事業を行う際に「長期間にわたって価値を生み出す固定資産」について、購入年にすべての費用を計上すると『費用と収益の対応関係の矛盾』が生じるので、これを防ぐための仕組みです。
減価償却を「固定資産」の経年劣化で価値が減少した分を費用計上する、という言い方をする人もいます。
これは半分当たっていますが、ボクは、経年劣化による市場価値の減価だけではなく、「その年の利益を生み出すために使われた分だけ減少した価値」を示していると思っています。
【減価償却の計算方法】～定額法or定率法 法定耐用年数とは⁈
減価償却費の計算方法には、「定額法」と「定率法」の2種類があります。それぞれの計算の仕方を説明します。
ちなみに、計算方法は法定で決まっているとご理解ください。特に、平成19年4月1日以後に取得した減価償却資産については償却可能限度額及び残存価額が廃止され、1円まで償却することとされました。（国税庁のサイト・別ウィンドウで国税庁のサイトへ遷移します）
定額法
定額法は、購入した固定資産の金額を、法定耐用年数で割り、毎年一定の金額を計上するよう、配分する方式です。
例えば、200万円で購入した固定資産の法定耐用年数が5年なら、40万円を5年間にわたって減価償却費として計上することになります。
定率法
定率法は、固定資産のうちまだ計上していない未償却残高に、耐用年数に応じて定められた一定の割合をかけて減価償却費を算出する方式です。掛け合わせる割合は毎年一定なので、減価償却費は初年度が最も大きく、未償却残高が減っていくにつれて次第に小さくなっていくのが特徴です。
定額法と定率法のどちらを選ぶか？
定額法か定率法のどちらを選ぶかについては、基本的に事業者の判断に委ねられていますが、法人の場合は…、
・無形固定資産のうち特許権、商標権、ソフトウェア、意匠権などは定額法のみ
・それ以外は定率法を選ぶことが原則
定率法を原則とする有形固定資産について定額法を選択したい場合は、税務署へ届け出る必要があります。
定額法でも定率法でも償却する総額は同じなので、経営の状態などによって自社に有利な方法を選択すればいいと思います。
法律で定められている耐用年数とは⁈
法定耐用年数は、対象となる固定資産を使用した場合、価値を使い切ると予想される年数をあらかじめ定めたものです。これは、国税庁のウェブサイトで「耐用年数表」をチェックする必要があります。建物は、構造や用途、種類によって異なります。
（国税庁のサイト・別ウィンドウで国税庁のサイトへ遷移します）
【減価償却できるorできない】～法定で決まっている‼
減価償却ができるものは、基本的に長期間使う固定資産ですが、対象となるものとならないものがあります。
減価償却できるもの
減価償却の対象となるのは『有形・無形の固定資産のうち10万円以上のもので、かつ年を重ねて消耗しても財産としての価値が残り、使用可能なあいだは売って収入を得ることができるもの』です。
例えば、以下のようなものです。
・建物に付属する設備
・機械装置
・器具備品
・車両運搬具
減価償却できないもの
一方、減価償却の対象とならないのは、時間が経っても価値が減少しない資産です。不動産投資家にとっては、減価償却費の対象とならないのは「土地」ですね。
・借地権
・骨董品
【不動産投資における減価償却のメリット】キャッシュアウトなし
筆者は、不動産投資における「減価償却を活用すること」は、3つのメリットを考えながら実施すべきだと考えています。
【減価償却メリット】費用計上したらキャッシュアウトにならない
固定資産のうち「建物」については、減価償却を費用計上にして経費にすればキャッシュアウトになりません。
このため、不動産投資の事業を考える際に、建物の法定残存年数に応じて、減価償却費分のキャッシュを活用するという考えは重要です。
一方で、金融機関からの借金のうち「元本返済は費用計上できない」ので、減価償却費と元本返済分のバランスを比較するという考え方があります。詳しくは過去記事で説明しました。
【減価償却メリット】 ～少額減価償却資産
購入金額が10万円未満の固定資産については、耐用年数が1年未満であれば、「少額減価償却資産」として取得した年度に経費計上をすることができます。
【減価償却メリット】～ 一括償却資産の損金算入
「10万円以上20万円未満」で、同じ年度に購入して使い始めた固定資産は、取得金額を合計した額を3年間で3分の1ずつ計上することができます。
減価償却の管理は、できれば税理士事務所に償却資産の管理をやってももらっている方も多いと思います。「償却資産の申告」が必要となるので、ご自分で対応が難しい場合は、プロの税理士に任せた方がいいと思います。
まとめ：減価償却計算は「専門家」に相談 ～不動産購入は売主とも
減価償却の額、計算方法など詳しいことは、今回の記事では記載しません。かなり複雑なので、仕組みを理解していない方にとっては、大変な作業となると思います。
不動産の購入については、建物と土地との割合を決めなければなりません。ただし、これは売主側にとっては、建物は消費税対象となるので、売主側vs買主側の思惑が異なるので、一方的な取り決めは難しいでしょう。
これらについては、後日、追加の記事を書きますのでよろしくお願いします。本日も、記事を最後までお読みいただきありがとうございます。