【不動産投資】金融機関からの不動産融資を受ける方法【実践基本】

不動産
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不動産投資で最も必要なことは「金融機関から融資を引き出すこと」です。十分な自己資金がある投資家もいますが、不動産投資は高額な資金を必要とするため「融資」を前提とした投資がメインとなります。今回は、これから不動産投資を始める方のために「用語説明」をしながら、順を追って不動産投資の方法を解説していきます。

不動産投資をしたい人
不動産投資をしたい人

金融機関から借金をしてまで「不動産投資をする意味」はあるんでしょうか?

「借金をすることのリスク」はありませんか?

 

とっくん
とっくん

金融機関から融資を受けて「不動産投資する」というのは、借金は借金ですが『キャッシュを集めて資産形態を変える』と理解してください。これが理解できない人は「不動産投資だけでなく投資に不向き」です。

 

【不動産投資】金融機関からの不動産融資を受ける方法【実践基本】

皆さまは、金融機関からの資金調達を単なる「借金」とお考えでしょうか? もしも、生活費が足りないためにお金を借りるのならば…、これは借金です。

ところが「不動産投資」という概念は、金融機関からの資金調達をして「資産の形を変える」というものです。

 

1.不動産投資業の事業計画によって、金融機関から資金調達(融資)をする
2.入ってくるキャッシュ(現金)で、不動産を購入する
3.不動産という資産を使って「お金を産み出す仕組み」を作る
4.購入した不動産から収益を挙げる
5.不動産の価値を高めたうえで「転売」してキャピタルゲイン(売却益)を得る

 

不動産投資の最重要事項は『資金を調達してこれでお金を産み出す仕組みに変えること』です。これこそが「事業」です。

 

 

【不動産投資の始め方】築古の物件を安価で購入してDIYはムリ!!

全国の「不動産投資」をされている方の中には『自己資金の範囲内で築古のボロ物件を購入して、DIYで自分でリフォームするなどして経費を押さえ、空室をうめて賃料収入を得る』というビジネスをされている方がいます。

 

とっくん
とっくん

ボクはこのような手法はできません。理由は「DIYをやることが体力的にできない」ですし、不動産投資以外の部分での労働ができないからです。ちなみに、このようなビジネスモデルは、ボクが表現するならば『不動産投資ではなく、不動産賃貸業』だと思います。

 

筆者が実践してい不動産投資は「儲かる仕組みを作って金融商品を動かすようにして利益を得ること」であり、体を動かす労働を一切しません。

実際、筆者の体力がこうした労働をすることができないのです。

 

 

【労働を必要としない不動産投資】とは!! ナニが必要か?!

ここで、過去記事ではありますが、筆者の一日を紹介した記事から説明します。

 

 

筆者は、サラリーマンのように、どこかに出勤することもなく「住宅展示場兼事務所(※実質自宅としても使用)」でお客様が来るのを待ち、予約のお客様に対応するなどしています。

その中で、毎日の日課としているのが「物件調査」です。過去記事からの一部転載です。

10:00 物件調査(現場点検及び地域の空き物件などを視察する)
11:30 帰社、(昼食の準備、家事)

物件調査は、車で地域を視察するものです。事前にGoogleストリートビューなどでチェックすることもありますが、空家の状況などは日々刻々異なりますので、毎日の日課にしています。

このほか、事前に新聞の「お悔やみ欄」で亡くなった方の自宅をチェックして、物件調査の時に見て回ります。

 

 

 

不動産投資に必要な事前の動きとは?! ~資金調達先の確保!!

筆者が実践している不動産投資というのは「買取り専門」で、訳アリ物件や売り急ぎ物件などを安価で仕入れることです。

不動産投資に限らす、モノの価格というのは「需要と供給」で成り立っています。その際、売り側が「売り急ぎ=現金化を急いでいる」のような状況があったら、これを安く買うことができます。

不動産投資や不動産賃貸業で活躍している方の多くは「不動産を安く仕入れる方法」などを語ったりされています。これは、まさにそのとおりで「不動産投資の成功の方法」です。

 

不動産投資の成功のためには?! ~資金調達が受ける準備しておく

売り急ぎの状態の売主を見つけたら、速攻で「買い付け証明」を提示するか、購入の意思を伝えます。筆者は不動産屋なので、他の不動産会社が仲介に入っている物件だけでなく、売主に直接アプローチをします。その際に金融機関からの「プロパー融資」の枠をとっておけば心強いです。

 

不動産投資をしたい人
不動産投資をしたい人

金融機関のプロパー融資ってなんですか?

 

とっくん
とっくん

金融機関は融資をする際には、自社がすべてのリスクを取って行う場合と、信用保証協会の保証を得た人に融資をする場合があります。後者は、金融機関にとってはリスクはほとんどありません。

ところが、融資審査に時間がかかり、保証協会へ支払う保険料などの経費が高くなります。ボクの場合は「時間がかかる」というのがネックで、金融機関のプロパー融資を狙って交渉をしています。

 

 

このことは過去記事でも詳しく説明しました。一つの金融機関でプロパー融資を受けて、しっかりと返済をしていれば、そのことが信用力を生み出し、次の融資を受ける際に有利になります。

 

 

【不動産投資の成功】金融機関に対してやってはならないことは?!

筆者は、不動産業だけではなく、企業支援の仕事も過去にやっていました。その際、さまざまな業種の企業をサポートして、事業計画書の作成の指導もやりました。

事業計画書とは、主に資金調達のために必要となります。中小零細企業、起業家、起業家予備群の方たちそれぞれのステージで金融機関に提出する事業計画書が異なります。ただし、どのステージの状況でも「金融機関に対してやってはならないこと」があります。

 

金融機関に対してやってはならないこと!!
・経営面での隠し事をしない
・嘘をつかない
数字の脚色をしない

 

「金融機関からの融資を得たい」という気持ちが強すぎて、自分の事業をよく見せたいという気持ちは誰にでもあります。筆者もこれまでに数え切れないほど「事業計画書」を見てきましたが、そのほとんどは『客観的な計画ではなく、作成者の願望を含まれているもの』です。

金融機関の担当者もその点を十分理解していますので、経営的な数字の脚色や根拠のない希望的観測は、すぐに見破られます。

 

【事業計画書】客観的な数字をどのように使うか?!

筆者は不動産投資の「事業計画書」を金融機関に提出する際には、以下の点の数字の根拠を詳しく説明しています。

 

・筆者が入れようとする買付予定金額の妥当性(※安く仕入れることの証明)
・対象不動産の土地の価格相場(※ハウスメーカーが買取りをする際の相場)
・実際にかかる費用の見積もしくは実績額(※解体費用、地盤調査・改良費)
・表面利回りよりも実質利回り
・空室などのリスクが起きた際の対応策

 

とっくん
とっくん

事業計画書の数字やエビデンスに「嘘や大げさ」があった場合、金融機関側からの信用を失うことになります。一度、信用を失うと、これを取り戻すのが大変です。

 

【不動産投資の成功のため?!】~金融機関が判断する信用力は2つ

金融機関が融資の判断をする「信用力」は2つだけです。

 

金融機関が融資の判断につかう2つの信用力
・不動投資の物件の収益性、市場価値
・不動産投資のする人の属性(会社の経営状態、個人場合は給料等)

 

過去記事でも何度も書いたのですが、不動産投資だけは、自己資金がなくても金融機関の融資が成功しやすいものです。

 

 

 

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まとめ:金融機関の融資額を確実にするため ~小口化&可視化!!

筆者の会社では、自社が所有する土地(45坪)を提供して、そこに投資家が新築住宅を建築して、賃貸市場に出す…という新たなスキームを始めました。

 

 

このスキームの最大の目的は「不動産投資額の小口化と可視化」です。土地と建物を分けて投資することによって、一体投資の場合よりも「小口の投資が可能」となります。

また、新築住宅はローコスト住宅を建築することで「建売分譲住宅」の実績による中古市場が可視化できることから、仮に投資家が「住宅の建設資金のための融資を受ける際に大きなメリット」があります。

一方、筆者の会社にとっても「土地の活用」の新たなビジネスモデルができ、今後のビジネス展開に期待を持っています。

この新しい投資システムに関心がある方は、是非、ローコスト住宅の大手「一建設株式会社」の不動産投資セミナーを参加してみてください。約1時間の無料セミナーで、今後の不動産投資の市場のことが理解ができます。



本日も、ブログ記事を読んでいただき心より感謝しております。

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