今回の記事は、不動産屋とハウスメーカーさんとの関係について書いてみます。「不動産投資」をやる方は『自分で土地を仕入れて建物を建築した方が安く済むのでは？』と思う方も多いと思います。そこで、あくまでも筆者の地域のことですが、実情を生々しく語ります。（トップ写真は弊社の住宅展示場）
不動産投資家は「新築の戸建て賃貸」をやる人は自分で土地を探して建築した方がいいんでしょうか？
そうですね。すべてのスキーム…
①土地探し②土地取得③優良賃借人の確保③賃貸借契約締結④物件転売…などを描くことができれば、いいと思いますよ。
【失敗しない不動産投資】不動産とハウスメーカーの関係【実体験】
不動産投資用として、新築戸建て住宅を建てる際に「ビジネスモデル」として成立するための条件があります。大まかな点をまとめましたので、まずはこちらをチェックしてみてください。
・狭い土地、形の悪い土地でも建築ができること
・建売分譲などの実績が十分で、将来的に中古で転売することがしやすいこと
【不動産の知識】住宅は価格ランクがある!! ～販売層も異なります
あまりも当然のことを書きます。不動産は「土地と建物」から成り立っています。これは民法でそのように定めているのです。
皆さまが、住宅を建てたいと思ったら、「土地を購入するもしくは借りる（借地権）」しなければなりません。
投資用不動産は、その収益物件を所有するに至った投資経費（不動産価格+諸経費+税金）を将来的な賃料で取り返していく…というビジネスモデルですので、当然のことながら『取得する不動産を安く購入する』のが鉄則です。
これが、実需（自分のための住宅）不動産の場合には、自らの好みに合わせてお金をかけるなり、良い品質の住宅を建てるなりしてもいいのですが、「投資用不動産」は別モノです。
ハウスメーカーには価格帯のラングがある!!
これも当然のことを書きますが、わが国にあるハウスメーカーも、価格帯によって販売層が異なります。高級志向の住宅などは投資用不動産には向きません。ローコスト住宅と言われる価格が安いものだけ!が投資用不動産となりえます。
これらの条件が揃っているのは、わが国でトップの住宅着工数を誇る「飯田ホールディングスグループ」です。その中で「不動産投資のスキームで最適なのは一建設株式会社です。
前述の条件が揃っている上に『工期が早い!!』『建売分譲住宅の販売戸数が多くて、中古で売買する際の市場ができている』というのがその理由です。
ここまでは、過去ブログ記事でも何度も書いてきました。
不動産屋とローコスト住宅会社との関係は?!
ローコスト住宅の「建売を販売しているハウスメーカー」のことを、パワービルダーと称したりします。
もしも、皆さまが「不動産投資」として、新築戸建て住宅を賃貸に出すのであれば、このパワービルダーが販売している住宅クラス（価格の）でないと、不動産投資は成り立ちません。
次に、筆者のような不動産会社とパワービルダーとの付き合いについて実情を語ります!!
不動産屋とパワービルダーとの関係は?! 土地の仕入れで連携!!
とっくん社長の会社は「パワービルダー」と一緒に仕事をしているのですか？
弊社のビジネスパートナーとして「パワービルダー」は最も重要な相手です。彼らは常に、われわれの地域で「土地を仕入れる」ので、地主に「土地を売る」ように説得して、パワービルダーに購入してもらいます。その際、土地の仲介手数料がもられます。
ビルダーの建売住宅が完成したら、その新築物件を仲介すると仲介手数料をいただけます。つまり、１つの土地で2回のビジネスができる―という仕組みです。
これは、それぞれの地域で主力となるパワービルダーが異なるので、皆さまの中で「不動産投資をする地域を決めている」方は、その土地の不動産屋に問い合わせて情報を得てください。
パワービルダーのビジネスモデルは『大量仕入れで安く住宅を販売する』ですので、常に土地を探しています。土地の広さは、一般の住宅よりも狭く、30坪とか40坪クラスでも仕入れてくれます。ただし、できるだけ「区割り」（※当初購入した土地を２つ、３つに分けて住宅建設する）を好む傾向があります。
パワービルダーのビジネスモデルは?!
このパワービルダー系の会社は、それぞれ「建売分譲部門」「注文住宅部門」を持っていますが、どちかと言えば「建売分譲部門」の売上が多く、販売戸数も圧倒的な差があります。
それは、注文住宅というのは「お客様の要望を一から聞いてオーダーメイドで建築していくので、その分の人件費や手間がかかる」というのが理由です。
さらに、パワービルダーのエンドユーザーは、どちらかと言うと「若いファミリー層で、所得が少なくても住宅ローンを使って家を購入できる」という人たちです。
パワービルダーの営業マンのそろばん勘定は?!
パワービルダーの「建売住宅販売の営業マン」のそろばん勘定は『建築代の原価は決まっているので、土地の仕入れ費用と売り出し価格』で計算しています。
つまり『この小学校区・中学校区ではエンドユーザーのニーズはどのくらいあるか？』を元に、販売までのプロセスを計算しています。驚いたことに、筆者が知っている限り、彼らは土地の仕入れから販売終了までの期間を「半年程度」と設定しているようです。
これは、話は変わりますが、筆者の不動産投資の哲学と同じで、転売（※パワービルダーの場合は売買）により、不動産を現金化して、さらに新たな不動産に投資する…という『複利の原則』を実践しているのです。
以下の過去記事から転載
不動産投資で資産を増やしていくためには「わらしべ長者」のようなストーリーを実践しなければなりません。
わらしべ長者は、自らのモノを市場において“交換”してきたために、最終的には「長者」にまで上りつめました。
収益不動産を売却して現金化しなければ、その不動産は『銀行の定期預金と同じ単利（＝賃料）を生み出すだけ』ですが『利益を出した上で現金化し、さらに別の「収益不動産を購入すること」により、「複利に変えること」ができます。
不動産投資家が「土地を安く購入して」投資スキームを作れるか?!
不動産投資家が「パワービルダー」で安い新築住宅を建てて賃貸経営をするというのは可能でしょうか？
当然、可能ですね!! ただし「失敗しない不動産投資をする」ためには、出口（※中古転売で利益を確定するまで）までの戦略を練る必要があるので、ボクのような不動産屋と組んで仕事をやったほうが確実かと思いいます。
筆者が不動産業をやりながら不動産投資をする理由は『土地を安く購入できるノウハウと情報網が手に入るから…』です。
土地を安く購入できたら、不動産屋がやることは①土地をそのまま転売して利益確定②その土地に収益物件を建築して賃貸収入を得る―この２つです。
筆者の会社は①も②もやっていますが、大きく違うのは、金融機関からの融資の受け方と会計上の違いです。
②投資目的→金融機関の融資は「長期借り入れ」で会計上は「固定資産」
同じ「住宅」でありながら、それぞれ別の“ビジネスモデル”で勝負しているのです。筆者の会社では、基本的に、金融機関からの融資は①フルローン②プロパー融資の２つを前提としていますが、仮に、前述の「出口戦略＝転売の時期」を決めているのであれば、ビジネスパートナーを見つければ『共有持分での不動産投資ができる…』と考えています。
詳しくは過去記事を参照ください。
これは「胡散臭い話」でもなんでもなく、不動産投資をやりたい方と筆者が共有で不動産を持つ（※細かいルールは別途定める）というもので、ベクトルが一致しているので、その不動産投資で成功or失敗は、不動産投資家と筆者が呉越同舟というスキームです。
このスキームだったら、不動産投資家が知らない地域でも、安心して不動産投資をすることができます。一方で、筆者も金融機関に支払う金利などのよけいな経費を使う必要がありません。まさに、Win-Winの構造です。
まとめ：新築戸建てを収益不動産にするモデルを知るためにも!!
これも、過去記事で書きましたが、上記のようなビジネスモデルを実践するためには、不動産投資家もしくは投資家になりたい方が、建築コストの基礎知識やパワービルダー（ローコスト住宅）のことを勉強してもらう必要があります。
そのために、下記の無料セミナーを記事で紹介しています。すべての地域で実施しているわけではないので、対象地域の方はチェックをしてみてはいかがでしょうか?!
本日もブログ記事を最後まで読んでいただき心より感謝しております。