『ヤドカリ投資』の裏技をさらに深堀りしていきます。「不動産投資に興味がある」という方は是非、この記事をお読みください。前回のブログ記事で『不動産屋が実践しているヤドカリ投資』について説明しました。今回は個々の事例などを取り上げます。
今回のテーマは、不動産購入のための『資金調達』の話です。
【ヤドカリ投資の失敗は⁈】住宅ローンはNG【事業融資】でやろう
「ヤドカリ投資」に関する情報を提供している書籍やネット情報では、『投資＝住宅の購入資金』を「住宅ローン」で賄うことを想定しています。
筆者は、この方法を勧めません。以下に説明をしていきます。
【ヤドカリ投資】は住宅ローンでを使うべきでない理由!!
これは、一言で説明します。『住宅ローンは個人の住宅を購入するための制度だから』です。
・「賃貸事業」は住宅ローンの適用外 ・「住宅ローン」で購入した住宅は経費が計上できない ・「住宅」自体が資産にならない
「住宅ローンで自宅を購入した」場合、主にこのような制約があります。住宅ローンのメリットは『利息が安いこと・減税効果があること』ですが、それ以上のデメリットの方が多すぎます。
【ヤドカリ投資】に「事業融資」の審査を通すためには?!
ここからが本題です。
筆者は、25年以上不動産業をやっているので「事業」として数々の融資を受けています。
この中で、自身の住宅も「事業」にしてしまいました。
所謂『住宅展示場』として住宅を建築して、事業融資を受けました。そして、実際にはソコで生活をしています。
一般の人も「事業融資」で『ヤドカリ投資』ができるか？
金融機関から「事業融資」を受けるためには、個人の立場ではムリです。
少なくとも「事業」を始めて、その事業の先行きが見えているかを金融機関が判断します。
このことを頭に置いた上で話を進めていきます。
金融機関から見た魅力的な融資とは?!
これは「資金の回収が確実であること」です。
不動産物件に対する融資は、最終的に借主が資金を返せない場合、担保をとった不動産を売却（競売）してそこから返済してもらうことができます。
もちろん、競売などの手続きは面倒なので、金融機関はこうした返済を望んではいませんが、それでも、他の担保に比べると「不動産案件、特に新築住宅は安全」と見られます。
不動産案件での『融資スキーム』のプラン作りの鉄則!!
筆者は、事業として「不動産投資」をしています。過去のブログ記事を紹介しますので、コチラをご覧ください。
この記事を読むと『長期融資or短期融資』のそれぞれの特徴が分かるかと思います。
『長期融資or短期融資』のスキームの違い!!
長期融資は、融資を受けた不動産が長期的に『資産』となるようなスキームが必要です。
短期融資は、不動産を転売する目的の場合に使います。
「既に転売先を確保している」のであれば、短期融資でもいいと思いますが、一般の方の場合は、「長期融資の方が無難」だと思います。
サラリーマンが「副業」or「家族の事業」で事業融資を借りられるか？
通常のやり方では厳しいと思います。しかしながら、金融機関も「優良な融資先を求めている」ので、あなたの“事業”が魅力的であれば、事業資金の融資も可能です。
【結論】事業主体を明確に!! 連帯保証人制度も使う!!
金融機関にとって必要な情報は『事業用資金である』という明確なエビデンスです。そして、その資金は『ヤドカリ投資＝不動産投資』のためのものであることが大前提です。
事業主体は、もしも、サラリーマンの方で「副業不可」などの就業規則がある場合は、家族の誰かを事業主体にしてもよいですし、法人化して「株式会社」「合同会社」などの母体を作って、そこに「事業融資をしてもらう」というスキームがいいでしょう。
連帯保証人には、サラリーマンのあなたがなってもいいと思います。
【ヤドカリ投資】は新築物件が有利!!
『ヤドカリ投資の成功のカギ』は、その住宅が【資産】となるようなつくり方をしているか?!という点です。
筆者の『ヤドカリ投資』では、住宅自体に･･･
・住宅展示場及び事務所という機能を持たせる ・スペース貸し（時間性）ができるような造りにする ・民泊やシェアハウスができるような造りにする ・その他事業に使えるようにする
このような設計・企画で「規格注文住宅を新築」しました。
【ヤドカリ投資】成功のためには?! 安い土地を仕入れることができるか!!
後に述べる「一建設㈱」「㈱アーネストワン」などの大手建売分譲会社は、規格注文住宅を多数取り扱っていて、その建築価格は「1,300万円以下」のタイプが多くあります。
土地を安く仕入れる（購入）することができた場合、あなたが新築住宅に居住して『数年後にヤドカリ投資回収のために売却する･･･』としても、【建築費＜売却費】で利益を出すことができます。
【一建設㈱】の不動産投資セミナーで情報収集を!!
『ヤドカリ投資』で、自らの住宅を建てて、将来的な売却利益のスキームを考えておられる方は「一建設㈱」の無料の不動産投資セミナーが有益です。
投資セミナーというよりも、一建設の住宅のコストの説明など、どうしてこの価格で住宅が建てられるか？の秘密を担当者が教えてくれるはずです!!
まとめ：筆者の【ヤドカリ投資】の様子をこのブログで紹介します!!
このブログは“リアルタイム”の実体験ブログです。
「匿名ブログ」であるメリットを最大限に生かして、皆さまに有益な情報をお伝えしますので、今後ともよろしくお願いいたします。
本日も、ブログを最後までお読みいただき心より感謝しております。よかったら他のブログ記事も合わせてお読みください!!
