『賃貸 vs 持ち家』とっちが得か？ このテーマは、さまざまな方が論じてきました。筆者も過去記事で、この話題を取り上げました。「不動産投資の観点」からすると、『賃貸 vs 持ち家』の論点も少し異なります。もう少し厳密にケースを分けて考えなければ、この両者の比較はできません。今回のブログ記事では、「不動産投資を考えたい人」向けに「賃貸vs持ち家」を解説します。
「賃貸と持ち家」とでは、どちらが得すると思いますか？
いろんな方が「 賃貸と持ち家」を比較をして、ブログ記事や YouTube などで情報発信されてますね。ただ、ボクから言わせてもらうと、こうした議論のほとんどが“雑”に語られてますね‼
“雑”と言うとどういう意味ですか？
それでは、今回は「賃貸と持ち家」をどのように考えるべきか⁈ を詳しく説明していきます。
【賃貸と持ち家の比較】いったいどっちが得で損なの？【詳細解説】
住宅の分け方は「賃貸と持ち家」という比較ではなく、まずは、大前提として「所有」の点から考えます。
住宅という不動産を以下の２つのタイプに分けると…
２．所有していない
「持ち家は１の所有」で「賃貸は２の所有していない」と単純に考えるのはよくありません。例えば、２の所有をしていなくても賃料を支払う必要がない住宅に住んでいる場合は「賃貸借」ではありません。使用貸借（賃料なし）となります。
実は、筆者自身が、自らは住宅を所有しておらず、賃貸の賃料も払っていないのです。詳しくは過去記事を参照してください。
この住宅は、会社の「住宅展示場兼事務所」です。建売住宅を売るための拠点として使っていて、お客様が来られたら中を案内したり、そこで商談をしたりしています。ですから“業務”として、筆者は滞在しているので「賃料」は発生していません。
所有権は会社にあるので、会社の持ち家ですが、筆者（社長）の持ち家ではありません。ただし、賃貸住宅でもありません。
一方で、筆者は別の戸建て住宅を賃借しています。捨てきれなかった荷物などをその住宅に置いていてます。実質の寝泊まりは住宅展示場でやって、別の戸建てを“物置”として使っています。
【賃貸と持ち家の比較】持ち家でなくても「不動産投資」は可‼
不動産投資をする人は、土地と建物を所有しなければならないのでしょうか？
大家さんになるのだったら所有をしなければならないと思いますよ。
違います。賃貸でも大家さんになることはできます。自分が賃貸住宅を借りて「転貸人」になって転借人から賃料を取ればいいのです。もちろん、そこで差額を産み出して利益を得ます。こうしたやり方は「サブリース契約」と言われています。
「サブリース契約」は主に、大手のディベロッパー、アパート建築会社などが、 土地所有者に新築アパートを建てたせる際に『空室のリスクを軽減します…』という営業する手法として活用されてきました。
ただし実際には、 当初の約束のサブリース期間ではなく、「空室が増えること」によって、契約が無理やり解除されたり、 オーナー側に「物件の管理費修繕費」を強いること前提としていることなど、トラブルが発生してます。
うちの会社でも「事務所のサブリース案件」を一つだけ持っています。弊社の支店を持っていて、それを閉鎖することになり、オーナーが『転貸してもいいので、そのまま借り続けてほしい…』と言ってこられたので、こちらで転借人を見つけて、新たに転貸借契約を締結しました。
つまり、不動産投資は、不動産を所有していなくても「投資はできる」ということですね！
そうです‼不動産を所有（物権）でなくても、賃貸借契約（債権）でも不動産投資のビジネスは可能です。
【賃貸と持ち家比較】持ち家だけが使える制度 ～住宅ローン＆減税
ここで「持ち家」だけが使える制度のことを説明します。『住宅ローン制度』です。かなりやすい金利を長期間にわたって維持することができるもので、現在の日本では、持ち家を手にする人のほとんどが「住宅ローン」を使っています。併せて、減税制度も使うことができます。
住宅ローンは、国民が優良な住宅を手にすることができるよう、国などバックアップしている公的な制度です。なので、さまざまな禁止事項があり、その代表的なものが『投資用不動産には使えない』ということです。
この点で、持ち家で不動産投資はできないか⁈と言うと…そうではありません。事業融資を使えば「持ち家で不動産投資をすることは可能」です。
「賃貸と持ち家」の比較の議論の中で、多くの人が「住宅ローンを使うことを前提」に話を進めていますが、資金調達の仕方を変えると、持ち家も「資産（＝お金を産み出すもの）」にすることができます。
多くの人が「賃貸と持ち家」の比較の中で、「持ち家＝負債（お金を持ち出すもの）」と理解している理由の一つには、あの有名な書籍（？）の影響がある⁈と思われます。
【賃貸と持ち家の比較】持ち家のビジネス可能性は⁈
持ち家（所有権を有する）をビジネス展開するには、自分が使っている制度などの点で「できることorできないこと」を把握しておくべきです。
・住宅ローン非活用→賃貸できる→転売（売却）可能
最近は、賃貸借契約での賃料収入ではなく、空いている部屋やスペースを時間貸しするビジネスもあります。場所によってはこうしたビジネスで稼ぐこともできるのでしょうが、それでも「住宅ローン活用」の際にはチェックが入ります。
転売（売却）では、当初の住宅の取得価格がかなり安ければ、売却で利益を出すことはできるでしょう。これは「土地を市場価格よりもかなり安く購入できた」場合です。
【賃貸と持ち家の比較】どっちが得か【比較】してみる！
賃貸と持ち家との比較では、実際に「誰が何のお金を支払うか？ 何のお金を得るか？」を挙げてみます。
・当初の住宅取得費用
・登記費用、税金
・住宅ローン
・修繕、改築
収入＝賃料
・賃料
・仲介手数料、契約更新料、敷金（返済アリ）
収入＝なし
この２つの異なる性質のものを比較するのは、「不動産の取得価格や賃料、空室リスク、転売予想価格」などを分析しなければ、答えを出すことは不可能です。
まとめ：「資産に変える」の観点から～【賃貸or持ち家】の比較‼
ここまで説明してきたことをお読みになったら、「賃貸と持ち家の比較の議論」が“雑”だったということが理解いただけたかと思います。
住宅ローンなどは長期にわたる契約ですし、賃貸契約にしても長期になる可能性もあります。ですから、さまざまな場合を想定して、家という不動産を…
・「持つ」のか「借りる」のか？ ・誰に「持たせる」のか「貸す」のか？
…を考えたうえで、「事業戦略」を立てた方がいいと思います。
そして、もしも、間違った戦略ではなく「利益を生み出す選択をすることができれば…」、賃貸or持ち家にかかわらず成功だった‼と言うことができるでしょう‼
皆さまの「答え」はいかがでしょうか⁈
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