【住宅ローンで「収益不動産」は危険すぎる】事業融資がベター!

不動産
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先日、筆者の義理の弟が来社しました。収入が増えるということで、現在住んでいる公営アパートを出なければならなくなりました。そこで『不動産を購入したい』との相談でした。将来的には『これを収益不動産にしたい…』との希望です。これを「住宅ローン」で購入したいとのことでした。こうした場合の筆者のアドバイスについて解説します。

【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に・・・。(写真は3歳当時)

【住宅ローンで「収益不動産」は危険すぎ】その理由を解説します!!

『実需(じつじゅ)』とは、不動産を自分で利用することを目的とした取引を言います。
住宅ローンは、借りる人が自らが「住む目的」のための制度なので、これを将来的にとはいえ「収益不動産にすることはNG」です。

義兄さん、今度、ボクの収入が増えることになったんで、公営アパートを出なければいけなくなったんですよ…。

不動産物件を買いたいんですけど、良いのありませんか?

とっくん
とっくん

購入資金はどうするの?

自己資金は持っている? それとも住宅ローンなの?

住宅ローンなんですけど…。

ボクも義兄さんみたいに「不動産投資」をやりたくて…。住宅ローンを使って賃貸ってできないんでしょ?

 

とっくん
とっくん

そのとおり。住宅ローンでの賃貸はNG。でも、転勤があるサラリーマンが住宅ローンで購入し、その後「賃貸」にして最終的に売却して利益を出した事例はある。住宅ローンの種類によっては賃貸が認められる場合もあるので、まずは金融機関との相談するのが原則だね。

転勤などによる「住宅ローンの対処法」は?! ~4つの選択肢から

購入した住宅で、転勤や単身赴任などで「生活できない場合」もあります。以下にケースをまとめました。

単身赴任賃貸売却空き家
選択の理由子どもの学校いずれは戻る戻らない近いうちに戻る
住宅ローン減税契約者が居住者であれば受けられる受けられない受けられない受けられない
住宅ローンそのまま借り続けられる金融機関によって扱いが異なる。要相談売却価格がローン残債以下ならば不可のケースあり金融機関によって扱いが異なる。要相談
コスト単身赴任先の住居固定資産税・修繕費・管理費など仲介手数料や登記・印紙代など固定資産税・管理費・火災保険
リスク海外赴任の場合ローン減税が受けられないリスク空室リスクなど売却価格により住宅ローンが完済できない防災・防犯上

【実需不動産vs投資不動産】マーケットが異なる!!

 

筆者は「家」としての使い方は『実需』なのですが、ローンの種類は「事業融資」を使っているので、義弟のようなケースとは異なります。

そもそも「実需と投資」とでは、“家”に対するコストの決め方が違うのです。

『家』に関するコスト意識 ~実需vs投資用~

・実需の場合→自らの居住用としての快適な空間を与えてくれる
・投資用の場合→収益性のみ

 

【不動産投資ルール】「投資用不動産」だが「出口」を意識する!!

 

筆者は、不動産業が本業なので「経費」として住宅を建てる――を原則としています。その上で「業務」としてその家に住むことを可能にしています。「住む」のではなくて『管理上・住宅販売上の業務として寝泊りをしている…』という解釈です。

 

ボクも義兄さんみたいに、自分の家を経費で落としたいんですよ。

とっくん
とっくん

だったら「不動産屋」になりなよ!!

筆者は、投資不動産も出口戦略(売却)としての『実需向け売却』を視野に入れています。

収益不動産が、ある日突然「空室」になった際に、中古物件として「実需向けに売却」できれば不動産の投資リスクは大幅に低くなります。したがって、以下のような戦略を持っています。

 

・実需向け売買では「投資家のような厳しい指値」が少ない傾向
・実需向け売却を視野に入れた準備をしておく

 

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まとめ:住宅ローンをつかって「不動産投資」はおススメしない!!

 

義弟のように「不動産投資」を簡単に考えている人は、できれば「住宅ローンではなく事業用ローン」で不動産を購入することをおススメします。

住宅ローンを「収益物件に使っていることがバレた」場合には、残金の一括返済が求められます。このことによって、自らの家をなくなく手放す人が多数います。

 

住宅ローン不正の果てに脱税まで… ある会社員の後悔:朝日新聞デジタル
 投資目的なのに居住目的と偽り、低金利の住宅ローンの融資を受ける不正。手を染めたのはごく普通のサラリーマンたちだ。将来不安を抱え、副収入を得る目的で気軽に手を出した男性のひとりが朝日新聞の取材に応じ、…

 

筆者の「不動産投資」のビジネスモデルは、元もとの注文住宅レベルの物件を、収益にも変えられる――という仕組みを利用しています。これは、事業性を考えた上での戦略に基づくものです。

義弟が表面上だけで、筆者のやり方を真似することは、極めて高いリスクがあります。

 

とっくん
とっくん

【皆さまへのアドバイス】

住宅ローンを使って収益物件を考えている方は、値下がりした「建売住宅」を安く購入して、最低でも5年以上はそこに住んで、その間、住宅ローンの一括返済を求められても対応できるくらいの資金余裕を持ち、その上で「賃貸住宅にする」ことをおススメします。

 

さらに、皆さまのお近くの地域の「投資用不動産の情報」を常に集めておく工夫も必要ですね。

 

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