【不動産投資】初心者は『オーナーチェンジ物件』からチェック!

不動産
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不動産投資とは『賃料』or『売却利益』で自らの資産を増やすことが狙うのですが、やり方によっては不動産は『負債』になることがあります。今回のテーマは『オーナーチェンジ物件』について考えてみたいと思います。

皆さま、こんにちは。不動産投資については絶対的な〝教科書〟は作れない!!が持論の、不動産屋2代目社長のとっくんです。

 

不動産の価格形成要因は「一般的」「地域」「個別的」の3つ!!

不動産の「価格」は、正式な価格・・・、例えば「地価」「路線価」「競売」などに関しては、【不動産鑑定評価基準】の手法を使った専門家の不動産鑑定士補だけが価格を決定することができます。

そして、「鑑定評価基準」の中では、不動産の価格を形成する要因を「一般的要要因」「地域要因」「個別的要因」の3つの要因を挙げています。

つまり、不動産の状況は、個別性が強いので『不動産投資に関しても絶対的な〝教科書〟は作れない』と思います。

 

【不動産投資の成否】『仕入れ値』『賃料の性質』の2つで決まる?!

これは、適当な用語が分からないので『賃料の性質』としたのですが、簡単に言うと『契約の内容及び賃借人の状況などすべて』のことです。

不動産の仕入れ値(購入価格)は、投資をした際のその時だけの支出ですが・・・、
「賃料」というのは、皆さまが不動産オーナーをされている限り、安全に賃料を得なければならないものです。

例えば、事務所・店舗などの賃借人が経営の悪化から、賃料の遅延や不払いをする場合がありますし、個人の住宅系賃貸でも、賃借人の経済的状況の悪化から、同じようなことがおきることがあります。

この『賃料の性質』を購入時の〝判断資料〟だけで将来的な問題を予想することはほぼ不可能です。

 

【不動産投資】は『収益不動産の仕入れ値(購入費用)』が最重要!!

『不動産投資で必ず成功したい・・・』と願っているのであれば、収益不動産購入の際に「所有時」と「売却時」の性質と資産の価値を抑えておくことですね。

これは前回のブログ記事でも書きましたが、2つの原則があります。

・所有時→賃料収入等が入ること
・売却時→売却益が出ること

 

【駐車場経営で不動産投資】不動産歴25年のプロは駐車場でスタート
最初に行った不動産投資は『駐車場経営』でした。これにはいくつかの理由がありますが、最も重視したのは『転売のしやすさ』です。不動産投資家としての本格スタートとしては、まぁまぁの〝成功事例〟だったかと思います。今回のブログ記事では、不動産投資の初心者のために『まずは駐車場経営を始めましょう!!』のテーマで話を進めます。

 

【不動産投資】でゼロからアパートを建てる際には経験が必要!!

とっくんの考えでは『土地を購入して→新築アパートを建てる』というのは、初心者には勧めません。こうしたケースが必ず失敗するというのではなく、長期スパンで「不動産投資」の収益と返済を考えなければなりません。

それは、果てしなく大きな〝ストレス〟がかかるものです。

見出しに書いた『経験』というのは、こうした新築アパートを投資した後の「転売」できるかの戦略の「経験値」のことです。しっかりと利益を出せる転売できる自信があれば大丈夫だと思います。

【収益不動産の2つの収入】
・所有時→賃料収入等が入る
・売却時→売却益が出る

最初の投資は【オーナーチェンジ物件】が無難?!

不動産投資を考えている方の中には、「ネット情報」や「不動産屋の直情報」などで投資案件を探すことが多いと思います。

その中で、所謂『オーナーチェンジ物件』が初期の投資としては無難です。

その理由としては・・・

・既に賃料収入の実績がある
・現時点の空室率等で「不動産収益の実情」が分かる
・所有権を移転したその日から賃料収入を得ることができる
・空室が多い場合は、建物を解体更地にして売ることも想定できる

こうしたことが挙げられます。

ただし、『オーナーチェンジ物件』が既に市場に出ている場合には、買主候補はあなた以外にも数多く現れる可能性があります。ですから、前述したように『仕入れ値(購入金額)が安い物件』ということになると、こうした良い投資案件に巡り合う可能性が低くなります。

 

【オーナーチェンジ物件】は売主側の売る理由が重要!!

「不動産投資」をする際に、通常は売主側の方が買主側よりも「多くの情報」を持っています。
賃貸住宅の場合、収益の中心となる「賃料の性質」については、月々の支払いのことや、入居者の情報など、『各契約に関するコト』の情報を売主は持っています。

ただ、その中で、この収益不動産に「管理会社」があり、日々の業務を通して入居者とのやりとりを管理会社がやっており、皆さまが『管理会社=不動産業者(仲介)』という案件であれば、購入を考える時点でかなりの情報を得ることができます。

しかしながら、こうした「オーナーチェンジ物件」が市場に出る主な理由が『売主の希望』であることが多く、その理由を知ることが重要です。

売主側としては、「自らが投資した金額よりも高い金額でこの収益不動産が売れた」ら嬉しいですし、その逆に、「売り急いだために、安い金額でしか収益不動産が売れなかった」ら悲しいものです。

売主も自らの利益を優先したいと考えています。投資家は、相手の立場になって『ナゼ、その収益不動産を売るのか?』の理由を探ることは重要です。

 

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まとめ:【オーナーチェンジ物件購入】は3つの想定基準を!!

一方、「不動産投資」のために『オーナーチェンジ物件』を狙うのであれば、皆さまの中での【利回りの基準】と【空室などのリスク想定】さらには【解体更地にして土地のみを売る】という3つの想定基準を決めておくべきでしょう。

最後に・・・、
『オーナーチェンジ物件』は収益不動産の価値の下がり目を狙うことを忘れてはなりません。このことについては、別の機会に記事にしますのでよろしくお願いします。

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