今回は筆者が実際に行った金融機関（信用金庫）の支店長との会話を通して、『どのようにして事業融資を引き出したか？』について、説明したいと思います。
会話の内容は、生々しい部分は少しボカしていますのであらかじめご了承ください。
【金持ちになるには】金融機関の融資を実現するには【会話実例】
このシリーズはこれまで数回書いているので、まずは、リンクを貼っておきます。
【不動産投資】成功には金融機関の「プロパー融資」が必須な話！
【不動産投資・必須】プロパー融資に成功する事業計画書の作成法
【不動産の購入価格】で投資の成否が決まる！価格決定の方法は？
これ以外の記事も書いていますが、今回の記事との“流れ”からすると、まずは上の３つの記事を合わせてお読みください!!
【2018年7月に社長に】それ以前は金融機関担当者との接触ナシ!!
筆者は世間的、年齢的には、ソコソコのベテランですが、前社長（父親）との確執もあって、ここ数年は会社の経営には一切タッチできませんでした。
特に、前社長は『借金して不動産を購入する…』という考え方が大嫌いな人間だったので、筆者が金融機関の担当者と接触することを禁じていました。まさに、前社長は独裁者のような人でした。
【社長になって】金融機関との担当者との面談の機会をお願いした!!
筆者が社長になって、真っ先にやったことは「金融機関担当者との面談」でした。この中で当社の決算書と会社登記簿を持って行き、『今後は、ビジネスになる不動産投資先があれば、積極的にやるので、協力をしてください…』とお願いしました。
【一般の方がゼロから不動産投資をやる場合】
いきなり、金融機関の担当者と面談するにしても、『どこからドコから手をつけてよいか？』が分からない―かと思います。一番スムーズに行くのは、金融機関との付き合いが深い知人からの紹介でしょう。こうした知人がいない場合は、自分が口座を持っている支店の担当者を通して「融資の決定権がある人」と面談の機会を得たほうがいいと思います。
【不動産投資】不動産購入のための融資制度がある場合orない場合がある!!
金融機関は「カネを貸す場合」には『ナニにお金を使うのか？』が決まっている場合があります。よく政府系や行政が関わっている金融機関では『不動産購入のための資金』には融資がされない場合があります。
このため、筆者のように「不動産投資のための資金」を融資してもらいたい場合は、事前に、金融機関の担当者には、事前に『ある不動産を購入したいと思っているんだが…』ということを伝えおいてください。
【購入希望の不動産の資料を持参する】 登記簿と地図と事業計画書は必須!!
金融機関には行く際には、皆さまが購入しようと定めたターゲットとなる不動産の登記簿と地図を準備します。
この時点で「その不動産を購入できるか?!」の確定がなくても大丈夫です。
筆者の場合は、当社のお客様の地主の中で、なんとなくその地主が不動産を売りたがっているという雰囲気があったものを選び、金融機関を訪ねました。
最初の購入不動産は「石油配送基地」事務所だった!!
筆者が社長になって最初に購入した不動産のことは以前の記事で書きました。
この記事↑のトップ写真は、解体作業の際に地中から掘り起こした「石油タンク」です。かなり大きいものですよね。これ２つ埋まっていましたし、敷地内には築年数がかなり古い事務所もありました。
現状の状態で購入できたので「市価よりかなり安く」購入できた!!
最初に購入した「不動産」の状況については、過去記事でかなり詳細に書いています。
長年、賃貸管理を任せれていた地主さんが『この不動産を購入してくれ･･･』と、話を持ってこられたことによるものでした。
その不動産は、石油関連事業所の事務所があり、石油タンクが地下に埋設されてました。借主の石油関連事業者が退去してしまい、処置に困っておられました。
このような施設の場合、借主を探す作業は「限定され」ます。
営業免許を持った業者でないと、その不動産を活用することができないからです。ちなみに、石油関連事業は、消防関連の法律の規定により、定期メンテナンスのための投資がかなりかかります。
※過去記事からの転載
これ記事を読めば、大体の流れが分かるかと思います。
【金融機関担当者との会話】筆者が行った事例から?!
筆者は、石油関連施設の原状回復、特に、地下埋設のタンクの撤去費用などについては、専門の業者に見積を取りました。
すると、専門業者は『法律に基づいて、そこを住宅地としてやるのであれば、土壌調査までを尾行うべき…』というアドバイスしてきました。実際、その土壌調査費用が数百万円かかり、もしも、土俵調査の結果「有害物質が検出された」場合には、土壌を入れ替えるなどをしなければなりません。
こうした専門業者のアドバイスを、不動産オーナーにそのまま伝えました。すると、先方の方から『○○万円でこの不動産を買ってください』とお願いしてきました。
あとは、その金額をどのくらい値引きさせるか？ですが、金融機関には実際の買い取り予定価格よりも高めの金額を提示して『○○の不動産を購入して、解体更地工事をして駐車場にします。駐車場周辺相場で○○万円が可能で、投資額からの利回りは○％くらいです!!』ということを説明しました。
【一般の方がゼロから不動産投資をやる場合】
一般の方が「投資用の不動産」のために金融機関の融資を受ける場合、既に市場に出ている物件を購入したい―ということでは、まずは担当者をナットクさせられません。ですので、できれば『この不動産を自分だけが安く購入できるのだけど…』ということを前面に出せば話がスムーズにいきます。
筆者の場合は、元々、当社が管理していた賃貸不動産物件だったので、「所有者から売りたい」という相談を受けた―というのが一つの説得力になります。
その上で、その不動産が市価に比べて「どの程度安いのか？」を説明します。また、その不動産を転売する先を事前に見つけておくこともポイントです。
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まとめ：今回の記事で「書けるところ」はココまでです!!
大変申し訳ありませんが、今回の記事では、金融機関との実際のやりとりはココまでを明らかにして、以後のやり取りは今後、皆さまにお伝えしたいと思います。
一つ、お知らせしたいことなんですが、筆者は「不動産屋の経験が25年以上」なので、一般の方が筆者と同じことをやろうと思っても、金融機関はそのことに「？」を持ってしまうでしょう。
もしも、皆さまが、信頼がおける不動産屋をご存知であれば、ターゲットとなる不動産物件を決めた上で、金融機関の交渉については、不動産屋のサポートを受けてもいいと思います。
皆さまにはやっていただきたいことは、日ごろから「不動産の物件の情報」や「土地の売買価格の相場」などを頭に入れておくことです。
これは、各都道府県、各市町村で「不動産の相場や地域性」が異なるので、投資先の不動産の情報に敏感になっていただきたいと思います。
そのためにも「追伸」で紹介しているように、投資用不動産の情報を集めておいた方がよいと思います。
追伸：筆者が自らが「不動産投資」をしている理由は？
筆者は、不動産業が本業で「不動産の売買仲介」をメインでやっていますが、自社でも投資をしています。これから「不動産投資を始める方」には以下のようなおススメをしています。
建物のコストを理解すること ～家を建てるor住宅系セミナーに参加する
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投資物件の情報を集めること ～ 投資案件を見学・セミナーに参加する
投資案件を実際に見る機会があれば見学をするのが最も有効です。セミナーにも参加して営業担当者と話す機会を得て、分からないことを積極的に質問すればいいと思います。
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