【不動産投資 ルール】金融機関の「プロパー融資」が必須な話!

不動産
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前回の不動産カテゴリーの記事『ナニから投資を始めればいい?不動産がよい理由【プロパー融資】』を掲載しました。今回は『不動産投資のルールとして、金融機関のプロパー融資の必要性』をさらに深堀りをしていきます。

プロパー融資がナゼ必要かを考えてみます。前回の記事の「まとめ」から続きです!!

【不動産投資 ルール】金融機関の「プロパー融資」が必須な話!

前回の記事の「まとめ」からの再掲です。以下の部分です。

皆さまにおかれましては、筆者と同じようなことをやられれば『ソコソコの不動産収入は増やすこと』ができます。そして、最後に…、事業資金は金融機関の「プロパー融資」を必須です。
事業資金は金融機関の「プロパー融資」を必須です。

プロパー融資とは信用保証協会をはさまずに、直接銀行からお金を借り入れる融資のことです。 銀行が行う融資には信用保証協会の保証付融資とプロパー融資の2種類があるのですが、保証付融資とは「信用保証協会が保証人になる」融資を意味します。

【プロパー融資が必要な理由】得られるものは金融機関の信頼性の証明!!

金融機関の「プロパー融資」は、担当者にとっては“勝負”と言えるものです。金融機関にとっては『保険(命綱)をかけずに勝負をする…』ような感覚だと思います。

さらに、金融機関同士の競争の中で、ある銀行が「プロパー融資をした」ということは、ライバルの銀行にとっては『この企業は信頼性があるんだな!!』と見ることになります。

このほか「プロパー融資」には以下のようなメリットがあります。

金利が低くなることがある

「プロパー融資」は、金利が安くなる傾向があります。融資を受けることができるのは厳しい審査をクリアした信用力の高い企業となるので、貸し倒れのリスクが少ないため金利を低くします。

保証料がかからない

融資の保証会社をつけないので保証料がかかりません。トータルのコストを抑えることができます。

【プロパー融資】を可能にするため…『不動産投資』ならではの事業計画?!

金融機関が「事業資金」を貸し出す場合、その企業(もしくは個人事業)のビジネスの行く末がどのようになるか?!を予測しなければなりません。

決算書をはじめ財務諸表の書類は吟味しますが、これらはあくまでも“資料”にすぎません。これからの行く末をどのように判断するか―に正解はないのです。

ところが…「不動産投資」に関しては、金融機関の融資審査が簡単になるのです。

不動産投資は「不動産を担保にする」ので融資審査が簡単

その前に、金融機関がお金を貸す際には「担保」のことを説明します。

「担保」は借りた人がお金を返せない場合に、代わりのものを使って返済をする約束のことを指します。そして、この担保は①物的担保②人的担保―の2種類があります。

物的担保とは?!

物的担保とは、モノの価値がある存在の所有権に対して以下のような“約束”を定めておくことです。

物を担保としてとっておくということです。法的には,担保物権と呼ばれるものです。担保物権には,抵当権,質権,先取特権,留置権などがあります。

人的担保とは?!

次に、人的担保ですが、簡単に言うと『借りた人本人』や『連帯保証人』のことを指します。要するに、人的担保は、『その保証人等の資力に着目』して、お金を返すという約束を実行してもらいます。ただし、2020年4月に民法の債権分野が大幅に改正されるために、その流れは大きく変わると思われます。

【知っててお徳!!】120年ぶりの民法大改正!!不動産屋は大変!!
来年の4月に民法が大幅に改正されるのをご存知でしょうか? 120年ぶりの大改革です。不動産屋の視点から、この改正によって、不動産をめぐる環境がどのように変わるか?を述べてみたいと思います。1回では書ききれなければ、数回に分けてアップしますね。

 

金融機関が【プロパー融資できる】事業計画を作成する!!

皆さまが「不動産投資家」として成功するか否か―というよりも、不動産投資家になれるかどうかについては、金融機関からの融資を受けられるかが最初の関門です。

そして、『プロパー融資』を狙うべきです。筆者の実体験は記事にしていますので、こちら↓も合わせてお読みください。

【不動産投資 ルール】社長になって初の不動産購入の話【実話】
不動産会社って『不動産のプロですよね?』とよく聞かれます。確かに、不動産屋によっては、自社で不動産投資をしている所も多いと思います。今回のブログ記事では、筆者が社長になって初めて不動産を購入した話をします。

【プロパー融資】のためには“出口戦略”でナットクさせること!!

筆者が社長として初めて行った「不動産投資」は、石油関連施設を現状のまま買い取って、それを解体・更地にして駐車場にする―というスキームでした。

場所柄からして『駐車場契約がすぐに満杯になる…』とことは分かっていましたが、それ以上に金融機関をナットクさせたのが…

更地にした駐車場なので万が一の際に「出口=不動産を売却する」が見えやすかった

…この理由です。

【不動産の出口戦略があれば…】金融機関の「貸し剥がし」にも対応できる!!

金融機関は巧妙です。皆さまが仮に金融機関からの融資を受けている方であれば『金消費貸借契約書』を熟読してみてください。条文のどこかに、以下のような内容が織り込まれているかと思います。

期限の利益の喪失」という項目が必ずあります。ここには「契約書に記載してある約束を一つでも反故にすると債務者の期限の利益は喪失し、金融機関は、強制的に一括返済を求めることができる」ということが書かれています。つまり、期限の利益の喪失項目に一つでも当てはまってしまった債務者は、強制的に貸し剥がされてしまうのです。

長期の返済計画で、金融機関からお金を借りていたとしても、ある日突然、金融機関側が「貸し剥がしをする」可能性もあります。

そうした際に、担保としている不動産の「出口戦略=売却」をしっかりと見据えていたら、金融機関側の“態度の変貌”を恐れる必要はありません。

筆者の最初の不動産投資が「更地で転売しやすい駐車場経営」の理由はここにあります。

【不動産の出口戦略】のために不動産投資初心者がやってはならないこと!!

筆者の持論ですが…『不動投資家になるならば、出口戦略を常に頭に入れるべき…』と思っています。この視点から『長期の事業資金借り入れ、特にゼロからアパートを建設する…』などは最大のリスクであることをお知らせしておきます。

【プロパー融資】の枠→不動産収益だけの予算&出口戦略を提示!!

これが、現時点での筆者の『プロパー融資を前提に不動産投資をすること』の原則論です。

そして、この原則を金融機関にも理解してもらった上で、つきあってもらっています。

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まとめ:『不動産投資をやる方』はこのブログをお読みください!!

今回と前回の記事は「不動産投資」の本質的なことを書きました。なので、“保存版”にしてもいいくらいの内容です。

筆者の体験を「実体験をリアルタイム」で書いていますので、筆者と同じようなことをやられれば『ソコソコの不動産収入は増やすこと』ができます。

ブログの宣伝になって恐縮ですが、筆者は『匿名ブログ』にしているおかげで、こうした情報を掲載することができます。なので、『不動産投資を考えている方』はこのブログサイトの記事をお読みください!!

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追伸:筆者が「不動産投資セミナー」への参加を勧める理由!!

その理由は、単純明快です。それは『皆さまが投資用不動産を購入する際は出口(売ること)を想定しなければならない』ため。プロの不動産の営業の人たちが、それらの不動産をどのようなやり方で、皆さまに営業をするのか?! 皆さまご自身が体験するのが一番、分かりやすいからです。

建物のコストを理解すること ~家を建てるor住宅系セミナーに参加する

住宅系メーカーのセミナーに参加するのが最も効果的です。おススメは「一建設㈱」の不動産投資セミナーです。↓のバナーから無料の説明会に申し込みできます。

投資物件の情報を集めること ~ 投資案件を見学・セミナーに参加する

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