【買取と仲介】の違いを不動産屋の立場から本音で説明します!!

不動産
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皆さまは、不動産情報サイトをご覧になるとき「買取と仲介の違い」などのテーマを目にすると思います。それぞれのメリットとデメリットを比較して書いてあったりしますが・・・。ただし、こうした情報サイトでは“不動産屋の本音”は書かれていないと思います。

【買取と仲介】の違いを不動産屋の立場から本音で説明します!!

ちなみに、わが社の先代社長(父親)は、『買取NG』という方針で、とっくんと意見がいつも衝突していました。

今回のブログ記事では、不動産屋の立場からこの2つを考えてみたいと思います。

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【買取or仲介】も、主語はダレなの?!

この2つとも主語は「不動産屋が・・・」です。
なので、不動産屋のビジネスモデルとしては・・・

・不動産屋が買取→売主との利益が相反する
・不動産屋が仲介→売主との利益が一致する

 

平たく言えば、仲介の場合は【不動産の売買価格×3%+6万円(税別)】が手数料なので、不動産が高く売れれば不動産屋もその分、儲かります。

 

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不動産屋から見た【リスク比較論】買取>仲介

このタイトルの主語も「不動産屋が・・・」です。
買取のリスクとしては、不動産屋の資金調達先の違いによって立場が異なります。

・自己資金(銀行から借金なし)→自己の「資産」が形態を変えるだけ 
・銀行からの借入→返済義務、利息、抵当権設定費用その他を支出

 

・・・によって異なります。銀行からお金を借りる場合には不動産の①短期保有②長期保有の2つのパターンがあります。

あくまでも一般的な話ですが・・・

①短期保有→銀行からの短期借入
     →銀行との交渉次第では「登記留保」ができる

②長期保有→銀行からの長期借入       
        →(不動産の)家賃収入を見込む

 

ここで「登記留保」について、説明しておきましょう。

通常、銀行からお金を借りる時には、対象不動産に「抵当権」を設定します。この時の設定費用(司法書士に支払うお金と税金)は、借りる側が負担します。

もしも、皆さまが不動産屋だとして、不動産を購入して1年以内に売れるという見込みであれば、短期譲渡となりますが、この短い期間に、銀行の抵当権設定登記をしたら、かなりの金額、しかもムダな金がかかります。

一方「登記留保」を銀行側が認めてくれたら、その分の負担は要りません。

その不動産が「売れる=転売できる」と分かっていて、【売買予想金額ー仕入れ値が譲渡益予想額】ですが、短い所有期間のために、抵当権設定をすることは、不動産屋の利益が減ることになります。

儲かるのは、司法書士と行政(登録免許税をもらうので)です。

一応「登記留保のメモ」を書いておきますね。

担保設定の契約(抵当権設定契約書)を結びながらも、登記所へ登記を申請しないこと
があります。これを「登記留保」と言います。登記留保の場合に銀行は、登記に必要な書類を
いつでも登記申請をすることができる状態で保管しておきます。不動産権利証も預かります。

 

【リスクに応じたリターン】買取>仲介 不動産屋の本音!!

よく不動産屋が買取をする際に「即時買取」と「買取保証」の2種類があると言われます。

どうして「即時買取」ができるのでしょうか?!

・即時買取→すぐに不動産屋が買い取る
・買取保証→仲介で売りに出して一定期間内に売却できなったら不動産屋が買い取る

売主にとっては、どちらの価格が高くなる!!と思いますか?

即時買取の方が買取保証よりも安いと思いますか?

とっくんの「答え」は・・・

・即時買取の方が買取保証より不動産価格が安くなるとは限らない
・一定期間仲介営業を懸命に行ったが売れなかった→その不動産のニーズがない証明→買取価格は安くなる

 

これが現状です。

一方で、不動産屋が、その不動産の価格を下げた上で買い取りをしたいと心の中で思っていたとしたら・・・、

悪知恵の働く不動産屋は・・・、

一定期間、本気で営業をやっていたように見せかけて、不動産の買いのオファーがあっても、
彼の権限でこれらの話を潰してしまう。
「売れない状況」を売主に見せることで「この不動産はニーズがない・・・」と見せ付ける。

 

このように、考える可能性もアリますよね?

では、売主は、どうやったら悪知恵不動産屋の意図を見抜くか?ですが・・・

・媒介契約に基づいた営業報告の内容を吟味する
・本当にその不動産の市場ニーズがないかを客観的に調べる

 

売主側もこうしたことを学ぶできだと思います。

 

【不動産屋の本音】を見抜くには?! 不動産屋の立場に立つこと!!

これはノウハウでも知識でも、何でもありません。

相手の立場に立って考えると・・・、【本音】が見えてきますね。当然のコトです。

【賢い売主】はどのように行動すべきか?!

不動産屋のとっくんが売主の立場だとしたら、肝に銘じていることがいくつかあります。

不動産を売り急がないこと

“売り急ぎ感”が相手に伝わったら・・・、例えば、不動産屋は『(この不動産は)叩き買いができるナ・・・』と思います。
これは、仲介の場合も同様で、買主は、売主の足元を見て、値段交渉を仕掛けてきますよ。

一定期間、売れなくても焦らないこと

例えば、相続税の支払いのために不動産を売らなければならないとか、事業資金のために現金化しなければならない、などの事情がある場合を除いて・・・

『不動産はそう簡単に、思っている価格で右から左には売れない』

 

・・・と思っていた方が気が楽になります。

 

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まとめ【買取or仲介】論は、これからも書きます!!

本日のブログ記事の「まとめ」です。

こんな「大きなジャンル」の話を1回のブログ記事で書ききれるわけはありません(笑)

とっくんは、あるカリスマブロガーさんの『ブログ記事の書き方』を読んだときに『3,000字を超したら読む側の負担が大きい・・・』とありました。

ソレを忠実に守るとっくんです(笑)

 

このテーマ、また別の機会に記事にしますので、よろしくお願いします。

最後まで、【資産に変える!!】実体験ブログをお読みいただき、心より感謝しております。


「不動産投資」に必要な住宅のコストなどを知ることができます。

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