【不動産登記簿の基本】物件調査が必須!~乙区欄で抵当権をチェック

不動産
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皆さま、ハロハロです! とっくん(@不動産投資家)です。
今回のテーマは『不動産登記簿の基本』です。皆さまが不動産投資家を目指すならば、仲介不動産業者が作成する資料とは別に、自らも物件調査ができるようになった方がいいと思います。不動産登記簿は、全国どこの法務局でも取得することができますし、郵送サービス、ネットでの確認などのサービスがあり、手に入れることが容易です。物件調査の基本的な見方をお知らせします。(トップ写真は、法務省サイトからの転載)

 

とっくん

不動産はそれぞれに“証明書であり履歴書”があります。

所有者や物件自体の情報、担保など設定状況、それまでの所有者の遍歴などをまとめた『登記事項証明書(別名「登記簿」)』です。

あなたは、登記簿を見たことはありますか?

 

不動産投資をしたい人

以前、自分の実家の登記簿を見たことがありますが、他人の不動産物件の登記簿は見たことがありません。

 

【不動産登記簿の基本】物件調査が必須!乙区欄で抵当権をチェック

不動産は、“動かすことができない物”なので、所有者が持ち歩くこともできません。また、移転することが不可能なものですので、所有権などの権利関係を「公的な力で公示すること」によって、所有や他の権利関係等を明確にしています。

これが、不動産の「登記に関わるルール」の基本です。

 

とっくん

現在では、不動産登記データの多くをデジタル化しています。不動産登記簿と登記事項証明書は、ほとんど同じものです。

敢えて言うと…、紙ベースをコピーしたのが登記簿謄本、デジタル化したコンピュータ内のデータを印刷したものが登記事項証明書と言うことです。

 

筆者をはじめ不動産業者は、売買や賃貸契約の仲介をする際に、物件調査をします。その際、対象不動産の「登記簿謄本」を見ながら資料を作ります。

 

 

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【不動産登記簿の見方】表題部と権利部 ~権利部は甲区と乙区に‼

不動産登記簿に記載されている内容を説明します。これは法務省のサイトから記載部分を転載します。不動産登記簿の記載内容を詳しく説明しています

 

登記記録は,1筆(1区画)の土地又は1個の建物ごとに表題部権利部に区分して作成されています。さらに,権利部は甲区と乙区に区分され,甲区には所有権に関する登記の登記事項が,乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。
(1)  表題部の記録事項
土地・・・所在,地番,地目(土地の現況),地積(土地の面積)など
建物・・・所在,地番,家屋番号,種類,構造,床面積など (表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。)
マンションなどの区分建物については,その建物の敷地に関する権利(敷地権)が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は,区分建物の甲区,乙区の登記によって公示されます。
(2) 権利部(甲区)の記録事項  所有者に関する事項が記録されています。その所有者は誰で,いつ,どんな原因(売買,相続など)で所有権を取得したかが分かります(所有権移転登記,所有権に関する仮登記,差押え,仮処分など)。
(3) 権利部(乙区)の記録事項  抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています(抵当権設定,地上権設定,地役権設定など)。
法務省サイト(http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html)から一部転載

 

不動産投資をしたい人

登記簿のうち、物件調査ではどこをチェックすべきなんでしょうか?

 

とっくん

基本的には全部ですが、物件の内容(表題部)と、権利関係(所有権、抵当権等)をこまかく見ていきます。

乙区(権利部のうち所有権以外)では、その不動産が金融機関の抵当(担保)の対象になっているか、差押えなどの強制力がついていないか…などを見ていきます。

 

【登記簿記載のルール】
・登記の優先順位は登記した順
・甲区と乙区にそれぞれ記録された権利は、登記した日付のもっとも新しい権利が優先
・甲区と乙区との間では「受付順」に新しい権利が優先
・抵当権が抹消されるなど無効になった権利については、「下線」が引かれる

 

 

【乙区の抵当権の種類は⁈】~普通抵当権と根抵当権‼

 

不動産投資には「金融機関からの融資が不可欠」であることは、過去記事でも何度も書いてきました。このような融資を受ける際には、対象不動産に「抵当権」をつけることになります。

抵当権には2つの種類があって…、

・普通抵当権(抵当権)
・根抵当権

…があります。

 

とっくん

抵当権と根抵当権との違いは、下記のような点が挙げられます。

・抵当権の移転は債務者の承諾不要。根抵当権では承諾必要
・抵当権の債務者は連帯債務者が認められる、根抵当権の債務者は不可。
・根抵当権は、借入金をすべて返済しても消滅することはない

 

上記が主な違いですが、抵当権と根抵当権の詳しい特徴や、不動産投資家や使い方については、詳細を別の機会に記事にします。

 

 

まとめ:実際に登記簿を取ってみよう‼~登記簿を見ながら学習を

不動産登記簿は、日本全国で取得することができます。お近くに法務局がない場合は、ネットから対象不動産の登記簿を請求することが可能です。

こうした詳しいことは、別の記事で紹介することにします。

最後に…、皆さまが実際の不動産投資案件を検討中であれば、その登記簿を取ってみてください。その上で、前述の「甲区(所有者欄)」と「乙区(所有権以外の権利)」を詳しく見てみましょう。

過去記事で「訳アリ物件」などを紹介した際、さまざまな“訳アリ”の事情が、この「乙区」を見ると理由を理解することができます。

 

 

本日も記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。

 

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