【不動産投資のルール】ブログ記事を真似すれば実践可能!実体験ブログ

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皆さま、この度はブログサイトをご覧にいただき、誠にありがとうございます!! このサイトの記事をすべて執筆している不動産屋の2代目社長の「とっくん」と申します。不動産業界は25年間以上はまって仕事しています。自身も不動産投資をしています。 このブログでは、おもに「不動産投資」を中心とした、『資産(=お金を産みだすもの)に変える』のコンセプトの元、実体験の情報を掲載していますのでよろしくお願いします。

【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に・・・。(写真は3歳当時)

【不動産投資のルール】ブログ記事を真似すれば実践可能です!!

 

皆さまは、不動産投資にご関心はありますか? 筆者は、25年間以上、不動産業界に身をおいて、2018年にようやく会社の社長になることができて、以来、自身の会社で「不動産投資」を実践しています。

不動産投資の成功には「テッパン」があります!!

不動産投資の成功は、損をしないためのテッパンの要件があります。これを実践することができたら、子どもでも「不動産投資家として成功を収めること」ができます。

このことは秘密でもなんでもなく、当たり前のことですが、以下の要件を満たせば失敗はありません。

1.優良物件(不動産)を安く購入する

2.購入した不動産を高く「転売」する

3.不動産を所有している間に賃料を稼ぐ

 

あまりにも「当然のこと」なので、説得力がまるでないと思います。

しかしながら、このテッパンの要件を見つけるために、多くの不動産投資家が苦労するのです。

 

【本当の情報】を誰が持っているのか?! ~現在情報編

収益不動産は「賃料収入」があって初めて成立するものです。その収益不動産を購入して「儲かるかor損するか」の情報を誰が持っているのでしょうか?! まずは、物件の現在情報については以下のようになります。

1.中古の収益物件→売主(現在の所有者)

2.新築の収益物件→賃貸市場そのもの(相場のこと)

 

【本当の情報】を誰が持っているのか?! ~将来見込み情報編

収益物件は、長い間、所有することで収益を得ることができます。ですから、現時点の情報のほかに、数年後、十数年後を見越した予測をする必要があります。

1.中古の収益物件→売主(現在の所有者)にも分からないことが多い

2.新築の収益物件→賃貸市場そのもの(相場のこと)で予想がつく

 

筆者の不動産投資のテッパンは?! ~これまでのケース

実は、筆者の不動産投資は、今のところは「売主側の要望」によって購入したものです。長年、不動産屋をやっていると管理物件の中で、オーナーの事情でどうしても「現金が必要になること」が出てきます。

相続対策や病気などによって、一括金が必要なときがあります。そうした際に「所有不動産を仲介市場で売る」と、高くは売れる可能性がありますが、時間がかなりかかります。そうした際に売主側から「業者に買い取りを依頼」するのです。

当然のことながら、業者が買い取りをする場合は「市価よりも大幅に安い金額」となります。

 

筆者の不動産投資のテッパンは?! ~これからは新築戸建て住宅

この写真は当社が有する「住宅展示場兼事務所」です。2019年11月末に完成しました。現在は、形上は、当社が「賃料を支払っているような感覚」でいます。

つまり、この住宅は転売用(銀行からの短期買い入れで資金調達)のために所有していますが、「建売分譲住宅の仲介業の拠点」とするための住宅展示場として活用しています。ですから、社長の筆者の中で『建物を所有する当社に、住宅展示場として使いたい当社が「家賃を払っている」という感覚」です。

ちょっと分かりにくいですか?!

この住宅展示場は「売り物件」としても営業しているので、ある程度の利益を確定できれば「売り」ますが、今は、当社の住宅展示場としてのニーズがあるので、積極的に売るつもりはありません。

 

【不動産投資のルール】戸建て賃貸事業ならばローコスト住宅だけ!!

これは「テッパン」です。賃貸住宅で成功したいならば、【ローコスト住宅】のみです。ある程度のコストがかかる「注文住宅」や、賃貸用の格安住宅はリスクがあります。

・コスト高い注文住宅の住宅を賃貸する→賃料での利回りが確保できない

・賃貸用の格安住宅を賃貸する→賃料での利回りは確保できるが、転売が難しくなる

これは両者の微妙なバランスがありますが、投資不動産の地域によって、成り立ったり成り立たなかったりします。

ローコスト住宅は、パワービルターを言われる「グループ会社での建材などの大量発注でコストを極限まで落としている住宅」のことです。当社の住宅は㈱アーネストワンで建てました。賃貸に出すのはもったいないくらいの立派な住宅です。

この㈱アーネストワンと同じグループの一建設株式会社 が不動産投資セミナーを実施しています。東京などの大都市を中心ですが、有益な情報を得ることができます。

 

【不動産投資のルール】中古アパート物件の最大のリスクとは?!

【特殊清掃業者に依頼】物件内孤独死で不動産がやったこと【実話】
今回の話は、少し重いです!!「孤独死」と「自殺」です。長い間不動産屋をやっていますと「人様の生き死に」に立ち会わざるを得ないことがあります。今回のテーマは〝実話〟なのですが、少し生々しいことがあるので、一部ぼかして書いています。ご了承ください。

よくアパート経営をしている人が「空室こそが最大のリスクだ」と言われます。それは当たっていますが、空室になるまでのプロセスで最も怖いのが…

・孤独死(もしくは病死)

・火事

・自殺

・DVや児童虐待

このような入居者自身が巻き起こす問題が、時として収益不動産最大のリスクになることがあります。入居者が多ければ多いほど、そのリスクは高まります。

高齢化社会が進み、1人暮らしのお年寄りが増えると、孤独死などは他人ごとではありません。

 

【不動産投資のルール】ローコスト住宅規格注文住宅は10年間は修理不要?!

一方、ローコスト住宅で建てた「規格注文住宅」や「建売分譲住宅」は、新築時にファミリー層が入居したら、子どもの学校の関係がある以上、平均で7年以上は入居します。長い人だと15年間くらいは入居を続けてくれます。

15年間も入居し続けてくれたら、その時点で「資金回収はできている」ことが多く(※土地を安く仕入れること)、その後に、入居者に転売するなどしたら、現金化が可能です。

新築住宅なので、中古の収益物件のように、毎年の修理費などはかかりません。使い方にもよるでしょうが、新築で入居した人は比較的大切に物件を使用するので、「10年間は大規模な修理費はかからない」と見込んでいいと思います。

【不動産投資のルール】土地代安く購入してローコスト住宅規格注文住宅!!

ローコスト住宅の最大の強みは、所謂「変形地」でも独自のノウハウで一気に住宅を建てられることです。施工工事の日程管理がしっかりしており、特に、工事をする人間の手配などがスムーズに行っており、量をこなしている住宅メーカーであれば、3カ月くらいで住宅が建ってしまいます。

つまり、土地を安く仕入れることができ、全体の建設費が安く抑えることができます。

 

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