皆さま、こんにちは！とっくん（@不動産投資家）です。筆者は不動産業界25年以上で自らも不動産投資をやっています。今回は、サラリーマン向けの「不動産投資の基本的な仕組み」を解説する記事を書いてみます。
ボクは20歳代後半のサラリーマンです。
独身なんですが、結婚式を貯めるためにも「不動産投資をしたい」のですが、いろいろと教えてください。ちなみに、ボクは不動産のことはまったく知りません。
今回は「サラリーマンで不動産投資をこれからやりたい…」と思っている方向けの「不動産の基本の知識」を交えて解説していきます。
不動産歴25年、宅地建物取引士、管理業務主任者。不動産会社社長
大卒で新聞社に就職→30歳で退職→外国人サッカー選手の代理人→Ｊリーグクラブ広報→不動産会社の営業→Ｊリーグクラブ広報→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→ＩＴ企業を設立（失敗）→ブログを書きまくる→企業誘致課参与→株のデイトレード（失敗）→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長。現在「不動産投資」を実践中!!
【サラリーマン大家資産構築】不動産業歴25年が投資の基本を語る
ボクのようなサラリーマンが「不動産投資をするため」にはナニが必要なんでしょうか？
「不動産投資」をするためには、まずは『収益不動産や不動産を
購入すること』が必要ですね。そして、サラリーマンの方が「不動産を購入する」際には、①自己資金だけで不動産を購入する②金融機関からの融資を受けて購入する――この２つが代表的なやり方です。
・不動産投資は「不動産を購入」することから始まる
・金融機関からの融資を受けるための手順と方法を知っておくべき
不動産投資以外での「投資」の融資は難しいの？～株式投資は無理
世の中にある「投資」は不動産投資だけではありません。筆者も、これまで「株式投資」をやったことがあります。
不動産投資と株式投資の違いは「資産（＝お金を産み出す仕組み」の種類が違うだけで、２つの投資の本質は同じです。
サラリーマンが、金融機関から融資（借金）をして「投資」をしたい場合に…、不動産投資は融資を受けることが比較的簡単ですが、株式投資やFX投資は、このために金融機関が融資をしてくれることはほとんどありません。
嘘だと思ったら、金融機関に行って『株式投資をするのでお金を貸してくれ！』と尋ねてみてください。
不動産投資と株式投資で「利回り」がまったく同じだったとしたら『株式投資』を選んでください。その理由は、上記の過去記事でも説明してますが『株式投資は換金性が高いから』です。
ただし…、株式投資の目的は「インカムゲイン（配当金）」ではなく「キャピタルゲイン（売却益）」の方が主なので、株価という要素がポイントとなります。そして、株価は上下するものなので、不動産投資ほど「投資物の価値が安定していない」という状況があります。
つまり、一般的に『株式投資は投機（ギャンブルのような）である』と思われています。
不動産投資の種類を知ろう‼ ～物件ごとにビジネス戦略が異なる
不動産投資は、多種多様です。その理由は『不動産の建物タイプが数多くあるから』です。
しかも、不動産だけの特性として「個別性」「地域性」「経済性」の要因がそれぞれの不動産ごとに異なるので、投資に関する考え方も多種多様です。
ただし、サラリーマンの方が「購入できる不動産」は、金融機関の融資を考えると、最初から大きな金額は買えません。また、本業を続けている限り「不動産管理」を自分がすることができないと思います。
不動産管理はどういうものなんですか？
不動産投資は「入居者、テナントから賃料をもらって成り立つ事業」です。最初の不動産管理は「入居者を見つけること」です。そのほか、入居者が決まったら、以下のような「管理」があります。
１．入居者から毎月決まった賃料を徴収すること
２．建物の修繕、維持管理、入居者同士のトラブルを解決する
３．不動産賃貸業の税金の支払い、金融機関への返済、その他の事業
サラリーマン大家さんになったら、昼間は自分が働いているので、入居に関するトラブルを即座に解決することが難しくなります。
そこで、収益物件を購入したら『賃料の5％程度の管理費を不動産管理会社に支払って、管理委託』をします。
不動産投資は「不動産のタイプ」によっては管理が楽なものが‼
サラリーマンが収益不動産を購入して、大家さんになったら…、管理会社に管理委託をすることが多いのですが、不動産のタイプによっては「管理が楽なもの」があります。
・戸建て住宅（入居者が単独）
・修繕があまり必要ではない新築、築浅の建物
・空室リスクを抑えるための「入居者の長期入居狙い」
・賃料の滞納の可能性が少ない入居者を選ぶ（住居手当、法人契約等優良顧客）
ボクが推奨しているのは「ファミリー層向けの住宅」です。その中でも「公務員など住居手当をもらっている入居者は、賃料の不払いがなく安全」です。
また、子どもがいる場合は、転勤が少ないような入居者だったら「退去」せずに長期入居をしてくれます。
過去記事でも、これらの説明をしていますので、是非、これらの記事もお読みください。
【サラリーマン大家に必要なモノ】～利益確定のチャンスを逃すな
多くの人の不動産投資家のイメージは『賃料収入で不労所得を得ている…』ではないでしょうか？
ところで、不動産業界25年以上の筆者の中では「不動産投資で失敗しないため」に必要なことは『利益確定のチャンスを逃すな‼』ということです。
「売却益」とは、不動産の価値が上がったときに売却して得られる利益のことです。例えば、5,000万円の収益不動産を購入し、5年後に6,000万円で売却することができれば「1,000万円の“売却益”」を得ることになります。
収益不動産の場合、優良な入居者がいて、安定した賃料が稼げる場合には、不動産の価値はあがります。また、入居者自身が『この家を買いたい…』と言ってくる場合もあります。
【不動産投資で失敗しないために…】～あらゆるリスクを想定する‼
不動産投資の最大のリスクは２つだけです。
・空室リスク（入居者が退去する）
・塩漬けりすく（入居者が決まらない）
この２つのリスクを想定して、あらゆる手を打っておくことが必要です。
まとめ：「不動産投資セミナーを活用」して情報収集する‼
この記事の「まとめ」をしましょう‼ 不動産投資をこれから始めたいサラリーマンがナニからスタートしたらいいでしょうか？
ボクが不動産投資を始めるためには、ナニからやるべきでしょうか？
勉強です‼
情報収集と分析力を磨く勉強です‼
不動産投資に関する本を読むのもいいですが、自慢じゃないですが、ボクの記事を読んでください。無料ですし…
その上で「不動産投資のタイプ別のセミナー」に参加してみてください。中にはオンラインセミナーもあります。
おすすめの不動産投資セミナー3選
最後に、筆者自身も参加した「不動産投資セミナー」を例に挙げて、お勧めのセミナーを紹介します。
既に述べたように、不動産投資はさまざまなタイプがあるため、ビジネスモデルが異なる３つのセミナーを選びました。
グローバルリンクマネジメントの不動産投資セミナー
一建設株式会社不動産投資セミナー
最後に…、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、セミナーの中には「オンライン」で実施しているものも増えてきました。
本業の仕事で動けないサラリーマンにとって「オンラインセミナーを活用する」ことは便利です。本日も、記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。