今回のテーマは『ヤドカリ投資』です。ただし、一般に言われているようなやり方では「失敗」します!!この記事では、プロの不動産屋が自ら実践しているやり方を説明します。
とっくん社長は、自分が住む家を転々としているん
ですか？ どうやってそんなことができるんか？
ボクの場合、実際に住んでいる家を事務所や住宅展示場と
して活用しているんだけど、今は「住宅ローンで家を建てて
それを転売する」などして、次々に住み替えをする人が増えて
いますね。「ヤドカリ投資」って言われています。
【ヤドカリ投資】不動産屋の住み替え術は！メリットとデメリット
『ヤドカリ投資』とは、少し前に「不動産投資」の書籍やセミナーなどで紹介されて、一部の投資家さんたちが高く評価している「投資方法」です。
『ヤドカリ投資法』は、自身が購入した不動産を自宅として利用しながら、不動産価値が上がったタイミングや貯蓄ができた頃合いを見計らって新しい住居に住み替えをしていくという投資方法です。住む家を次々と替えていきながら売却益を狙っていくことから、「ヤドカリ投資法」と名付けられています。
ヤドカリ投資法の4つのメリット
ここからは「ヤドカリ投資法」を実践することで生じるメリットを挙げていきます。
賃貸の家賃を節約できる
ヤドカリ投資法の多くは、現在は賃貸住居に住んでいる方です。賃貸住宅の賃料は「掛け捨て」です。この掛け捨てだった「毎月の家賃」を住居のローン支払いに充てられるというメリットがありあります。
購入時には「住宅ローン」を利用することができる
「ヤドカリ投資法」は、購入した不動産を自宅として利用するので、金利が高い事業用融資（不動産投資ローン）ではなく、金利が低い「住宅ローン」を活用できます。
税制優遇を受けられるケースがある
「床面積が50㎡以上、耐震性能があるなどの一定条件」を満たせば、「住宅ローンの残高×1%の金額分（ローン上限4000万円）」を所得税・住民税から控除できる「住宅ローン減税」の適用を受けることができます（10年間）。
転売利益や賃貸収入が狙える
ヤドカリ投資法は、ライフスタイルの変化に合わせて、不動産の運用方法を変更することができます。たとえば転勤などになり、住居として使うことが難しくなった場合に、自宅を売却するか、貸し出すかを選択する事が可能です。売却をすればキャピタルゲイン（売却益）、貸し出せばインカムゲイン（家賃収入）を得ることができるようになります。
ヤドカリ投資法の３つのデメリット
上記のようなメリットがある一方で、ヤドカリ投資法にはデメリットもあります。以下のようなことには気をつけてください。
【税制優遇」には一定以上の広さが必要
税制上の優遇を受けるためには、一定以上の広さが必要です。したがって、ワンルームマンションなどの床面積が50㎡未満の物件を購入しても、住宅ローン減税が受けらません。ヤドカリ投資法が有効なのは、おもにファミリータイプの物件となります。
賃貸事業には該当しないので経費が計上できない
住宅ローンで自宅として購入した場合、不動産投資のような「賃貸事業」ではなくなるため、購入時の初期費用や修繕費などは費用として計上できません。
売却により損失が出ることもある
転売・売却の際に買い手がつかず、安い価格で手放さなければならないというケースがあります。こうした場合には、売却により損失がでることもあります。
【結論】ヤドカリ投資は【投資＜ ファイナンシャルプラン】の要素
これが不動産屋としての結論ですね。「投資」と言えるものであるかは疑問です。単なる「住み替え」をやるためのファイナンシャルプランナーが提示する『企画書』のような感じにも思えます。
では、冒頭のタイトルにあるように、不動産屋歴25年以上のプロが実践している方法としての『ヤドカリ投資』について説明します。
不動産屋歴25年以上のプロが実践している【ヤドカリ投資】とは?!
ちなみにトップ写真は、昨日夕に撮影した、筆者の会社の「住宅展示場兼事務所」です。2019年11月末に引渡しを受けて12月から『展示場としてスタート』させます。
これこそが『不動産のプロが実践している「ヤドカリ投資法｣』です。
【ヤドカリ投資】住み替えをしながら不動産を【資産】とする方法のこと!!
以前のブログ記事で、とっくんは『わらしべ長者』の話を元に不動産投資を説明しました。
要するに、この「わらしべ長者」と同じ発想で、『ヤドカリ投資』は住み替えることで最終的には長者を目指さなければなりません。
不動産のプロが実践する【ヤドカリ投資】の前提条件とは?!
実は、ここからが本題なのですが、『ヤドカリ投資』を実践するための前提条件というのがあります。今回の記事では、一つ一つの項目だけを挙げるだけにします。それぞれの項目がかなり複雑なので、1回の記事で書き切ることは難しいからです。
【ヤドカリ＝住み替え】は投資ではなく「事業」としてやるべき!!
とっくんの会社の『ヤドカリ投資』は、会社の事業として行っています。
【ヤドカリの宿＝家】は住宅ローンではなく「事業融資」で購入する!!
「住宅を建てるから」と言っても、筆者は「住宅ローン」は使いません。融資に関しての制約が多すぎて、そのコトがリスクとなると判断しました。
【ヤドカリの宿＝家】自体が収益を生むシステムをつくるべき!!
民泊やスペース貸し、事務所機能、自動販売機設置などあらゆる機会で「収益を生む」システムを作っています。
【ヤドカリの宿＝家】の出口戦略を持って動くべき!!
最初から『売る営業』を同時にやっています。
【すべての大前提】は土地を安く購入でき、ローコスト住宅を建てる!!
ローコスト住宅で建築費を抑えないと「投資効果」がありません。土地は安く仕入れることも必要です。
もし時間がある方は、是非、こちらもどうぞ!!
とっくん「ブログ」の不動産投資シリーズです。↓
【不動産選びのコツ】賢い投資家・大家は不動産ビジネスを熟知する
【不動産投資リスク】情報収集!!本質を理解したら単純だ【限定】
【住宅】新築 一戸建てができるまで【現在進行形】を説明します
「信頼できる不動産投資会社BEST４」にまとめて資料請求！【いえーるコンシェル】
【ヤドカリ投資】を考えるならばローコスト住宅を調べること!!
『家賃相場』と「住宅建設及び維持」との価格・費用などのコストよって【不動産投資利回り】次第となります。
一般的には、ローコスト住宅でなければ、『ヤドカリ投資』の出口戦略は見えません。ですから、まずは『ローコスト住宅』について、徹底的に情報を集めることから始めましょう!!
まとめ：各社のセミナーに参加して「不動産投資」を!!
このブログサイトでは、数回に渡って記事にしましたが、『ヤドカリ投資』的な発想を持ち、収益を考えた不動産投資を考えておられる方は「一建設㈱」の不動産投資セミナーにご参加してください。
気軽な気持ちで大丈夫です。
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特に、将来的に「賃貸市場に出すつもり」で住宅を購入するのであれば、ローコスト住宅で建築してコストを下げなければなりません。
ローコスト住宅市場は、わが国の最大の『飯田ホールディングスグループ』が独壇場ですが、このグループ会社は地域ごとに〝住み分け〟ができていて、グループ内のどの会社が強いか、はそれぞれの事情で異なります。
筆者の地域では、飯田ホールディングスグループ傘下の「㈱アーネストワン」でした。今後、この地域で『㈱アーネストワンの建売分譲住宅が増えて、その仲介業をやるつもり』という思惑があるためです。
皆さまの地域で「一建設㈱の不動産投資セミナー」があるのでしたら、その地域では一建設さんが活躍されていているエリアだと思いますし、まずは、このセミナー参加されて、「ローコスト住宅」の投資費用の情報を集めたほうがいいと思います。