今回の記事は、前回「相続に関する基礎的な内容」を記述しましたので、その続編です。その中で「不動産の共有に関する問題」をピックアップして考えていきます。
皆さま、こんにちは。「相続税の支払いプラン」は税理士に任せている、不動産屋の2代目社長のとっくんです。
今回の「不動産の相続」に関する話題は、前回の記事を先にお読みください。
【相続】で不動産共有となった場合、トラブルが生じることも?!
不動産は、所有を他人を分けることが可能です。一つの不動産の所有権に「共有」という形で複数人が所有することができます。
相続において、相続人が「不動産を共有」した場合、将来的にトラブルの可能性が出てきます。
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【実例】共有名義が複数の場合は売買の障害も?!
不動産屋の仕事は、お客様の不動産を仲介して手数料をもらうことですが、「不動産の売買」に関しては、その不動産の権利関係を綿密に調べます。
そして「共有持分」で所有がされている場合において、その共有名義の人が近くに住んでいなかったり、共有者同士が仲違いしているという雰囲気を感じたら･･･、『ちょっとやっかいな案件になりそうだ!』と心の中でつぶやきます。
その上で、この不動産の売買にかかる手続き・手順・労力を想像して『仕事になるか（するか）orならないか』を判断します。
【実例】共有名義者が多地域に住んでいると打ち合わせが大変?!
相続においては、相続人が自身が共有名義で所有している不動産について、その地域の不動産の相場を知らず、例えば〝都会目線〟で『これくらいの金額で売るべきだ！』的な考えに固執するお客様がいた場合は、かなりの労力を要します。
不動産は「地域性」というのが色濃くでる特徴があります。とっくんの住む地域の不動産のことは他地域の方よりも、やはりとっくんの方が詳しいのです。
こちらが誠意を持って『その金額では売れません･･･』とアドバイスしても、『いや、自分が住んでいる所の不動産の相場はこれくらいだから!!』と、強気の値決めで来られた場合、不動産屋は「所有者の意見を尊重する」ので、強気の値決めをせざるを得ません。その結果、売り時のタイミングを逸するということも多々あります。
「共有名義」と「単独名義」の違い
ここで共有名義と単独名義について、おさらいをします。
単独名義は1つの不動産を1人で持っていること 共有名義は1つの不動産を複数人で持っていること
共有持分権者が【できることorできないこと】
「共有持分権者」ができることを挙げてみます。
単独で可能なこと
・【保存】不動産の現状維持のため、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりすること
・【使用】共有している不動産に居住すること
過半数の同意でできること
・【利用】不動産を短期的に「賃貸借」に出したり「賃貸借契約解除」したりすること
・【改良】不動産をリフォーム・リノベーションすること
全員の同意が必要
・【処分】不動産の売却したり、抵当権の設定、借地借家法の適用のある賃貸借契約を締結
共有名義の不動産を売却する3つの方法
共有名義の不動産を売却する場合はどのような手順が必要でしょうか?!
名義人全員の意思確認と書類・同席が必要（原則）
共有名義の不動産を売却する方法には、以下のような方法が必要です。
・共有名義者全員の了承を得る ・自分の持ち分を売却する ・名義変更して所有者を1人に統一する
共有名義者全員の了承を得る
共有持ち分を持つ所有者全員の許可を得られれば、共有名義の不動産を売却可能です。ただし、共有者の中に一人でも反対者がいると話を進められません。
共有名義者の持ち分だけを売却する
共有持分割合に応じて、その持分だけを売却することもできます。この場合、他の共有持分者の許可は必要ありません。
名義変更して所有者を1人に統一する
共有持分権者のうちの1人が他の共有持分権者の共有持分割合を購入し、単独名義になる方法です。単独名義になれば、自由に不動産を売却できます。
共有状態を解消する手続き「共有持分割請求」とはナニ?!
共有名義者の一人が反対するなどで意見が合わず、不動産の有効活用ができなくなる場合、共有状態を解消する方法に、『共有物分割請求』という手続きがあります。
共有物分割とは、共有持分権者のうちの1人の共有状態を解消し、他の共有持分権者に分割することです。『共有物分割請求』がされたら、他の共有持分権者と具体的な分割方法を取り決める必要があります。これも、1人でも『共有物分割請求』に反対の者がいると、手続きを進められないのが難点です。
【委任状】を使った代行売却の方法
共有名義の不動産を売却する際、共有持分権者全員の同意や立ち会いが必要になりますが、どうしても共有持分権者全員で動けない場合には『委任状』を使用して代行することができます。
実務では、このケースがほとんどです。
『委任状』に必要なコトは?! 司法書士に委託する!!
委任状には決まった用紙や形式・書式がありませんが、とっくんの場合は、専門家（司法書士）の力を借りて、スムーズにコトが済むように委託します。
【超裏技?!】共同名義の土地を「分筆」する!!
共有名義の不動産が土地だった場合には「分筆」という超裏技があります。ただし、「分筆（分筆登記）」には、土地家屋調査士に依頼するのですが、それなりの費用がかかります。
さらに、分筆後において、そこに住宅等を建てる場合、上下水道の設置許可や境界に関するトラブルが生じる可能性もあり、超裏技の「分筆」はおススメできません。
【共有不動産に抵当権がついている】さらに面倒くさい手順が必要!!
不動産には、借金の担保である「抵当権」がついている場合があります。不動産を売却する場合、買主は『抵当権消滅条件』を求めてきます。
売買代金から諸費用を差し引いて、税金やローン返済をすることになりますが、共有持分権者の協力がなければ、この手続きも面倒くさいことになります。
さらに、不動産を売却したことで利益が出れば「譲渡所得税」を支払う必要があります。その税金も共有持分権者が負担するため、事前の確認が必要です。
まとめ：不動産屋は「相続での共有不動産」を嫌がる!!
本音としては、『相続による共有不動産は、面倒くさい!!』と思っていることでしょう。ですが、面倒くさい物件であればあるほど、その分、ライバル社との競争に勝てる見込みがあります。
とっくんも、「相続による共有不動産」は、事前調査をしっかりとやって、自分の手に負えないようであれば、他業者を紹介したり、共有不動産の場数をこなした専門家とのコラボを模索します。
最後に、このブログの読者の皆さまは、とっくんとの直接の接点がないため、もし、「相続」などで共有不動産のオーナーになられた場合は、↓ のサイトのような専門会社に相談をしてみてください。
今回も最後までブログ記事を読んでいただき心より感謝しております。
