不動産投資家は、今後の「不動産市場の動向」に関心があるかと思います。2020年は「新型コロナウイルス感染拡大」という未曾有の状況で、経済の行方が不透明になっています。不動産投資に関心がある方は、「資産」という点での不動産の有益性に注目しておられると思います。住宅展示場を運営している不動産投資家として、肌感覚も交えて2020年の不動産投資戦略を語ります。
とっくん社長は「新型コロナウイルスの感染拡大」で不動産投資を控えるんですか？
【不動産投資の2020市場動向】新型コロナウイルス拡大で【予測】
日本にとっては、2019年10月の「消費税増税」と、その後の経済成長の鈍化、さらに、年明けに「新型コロナウイルス感染拡大」によって、経済状況はまったく不透明になってきました。
かつての、リーマンショックや東日本大震災の時も大変でしたが、それ以上の経済的な影響が起こっていると思います。
こんな厳しい経済状況の中で、とっくん社長はナゼ「不動産投資がチャンス」と語るのですか？
「新型コロナウイルス感染拡大」によって経済は縮小するでしょうが、リーマンショックなどと異なるのは…
１．国民に外出禁止などを要請している
２．国民が自宅にいる時間が長くなる
３．在宅勤務が進む、リモートを使った業務が拡大する
４．地方にも人が流れていく
…このようなことが特徴です。これに合わせて「経済活動の方式が変わってくる」と見ています。
これは、経済の専門家なども指摘していますが、今後の「経済活動の方式」が変わると思います。
政府が打ち出す「経済対策」が2020年の経済の行方を決める!!
筆者の中では「不動産投資の状況はミクロ重視」なんですが、今回の経済危機は、政府も本腰を入れてやってくることでしょうから、マクロ的な視点も持たなければなりません。
経済産業省によると、今回の緊急対策は大きくわけて以下の２つとなります。
・民間金融機関の貸付（地方自治体の制度融資）
このほか、補助や助成金などもあります。
事業者向けの金融経済対策 ～信用保証制度とは?!
信用保証制度とは、中小企業や小規模事業者が、信用保証協会の「信用保証」を担保にして、金融機関から融資を受ける仕組みです。仮に、借主の中小企業が融資の借入金を返済できなくなったときには、信用保証協会が代位弁済します。
筆者が、不動産投資の資金調達で「信用保証協会の融資で…」で書いているのはこの制度を使った融資のことです。一方で、「プロパー融資」とは、各金融機関独自の判断と権限で融資を行うものです。
筆者のこれまでの経験では、信用保証協会経由の融資は「審査に時間がかかる」ため、使い勝手がよくありませんでした。ところが、今回のような「緊急」の名がつくものは、融資審査の時間も短縮されると思います。
財務大臣による記者発表 ～経済対策は?!
今年の3月に、麻生太郎財務大臣が記者発表で述べた経済対策です。
・返済期間を猶予するなどの条件の変更を求める
・民間金融機関に対し報告を要求する
要するに、新型コロナウイルス拡大による経済の悪化により、経営が苦しくなるであろう事業者を助けるために、行政側が金融界に“圧力”をかける―ということを発表したわけです。
もちろん、そうした“圧力”という名の制度の実行のウラには国家予算という強大な担保力があるのは言うまでもありません。
不動産価格の見込みは?! ～筆者の見方!!
ここからは筆者の分析と見込みですが、不動産投資に必要な資金の調達は、これまでは「民間の金融機関のプロパー融資」を活用してきて、利息は年率1.9％前後でした。
今後は、これらに加えて、政府の緊急経済対策の融資制度も活用するつもりです。皆さまの中で、新たな不動産投資をする方は「事業」としての不動産賃貸業を事業計画として以下の行動をされてみてはいかがでしょうか？
２．信用保証制度を使う
住宅展示場を運営してみた実感!! ～問い合わせ・来場者が急増!!
コロナウイルスの拡大で、国民は自宅にこもることが増えてきます。したがって、賃貸、持ち家に限らす「住居へのニーズ」が高まることが予想されます。
筆者自身も「在宅ワーク」をこなす中で、住環境は生活の中心であることを実感しています。
筆者は、会社で住宅展示場を運営していますが、週末のオープンハウスでの来場者も増えてきました。
住宅展示場に来られるお客様との会話の中で、「低価格のローコスト住宅の需要が増えていること」を感じました。
まとめ：住環境の整備は政府にとって最重要項目!! ～チャンス!!
不動産投資が他の投資と異なることは「投資する不動産＝他人が住む所を与える場所」というもともあり、この分野のビジネスがうまくいなければ、結果として国民全体にとってマイナスになります。
筆者のビジネスモデルは『市価よりも安価な金額で不動産を買い取って、出口（売却）戦略を明確にして儲ける』とうものです。
恐らく、多くの不動産所有者は、先行き不安な経済状況から「所有不動産を売り急ぎ感」が出てくるでしょう。特に「空家」などを抱えている人は、この機会に「投売りでも処分したい」という人も増えてくると思います。
住環境を整備するために政府も不動産の流動化政策に力を入れ、「空家対策」もこれからドンドン進むことでしょう。そのときがチャンスだと思っています。
ブログ記事では、筆者の不動産投資の動きを含めて、明らかにできることは記事にしたいと思いますので、よろしくお願いいたします。