不動産投資で成功するためには「４つのスキル」が必要となってきます。具体的には①企画力②財務③税務④賃貸管理の４つです。筆者の過去記事を交えてこの「４つのスキル」の基礎を説明します。今回の記事では、財務と税務と密接な『デッドクロス』について考えてみたいと思います。
不動産投資で成功するためのスキルって、一言で表現するとなんでしょうか？
ボクの経験値で持論を語りますと、不動産投資で成功するためには『４つのスキル』が必要です。
①企画力＝不動産を購入、建築、出口戦略など全般
②財務＝資金調達策、金融機関等からの融資戦略、返済戦略等
③税務＝不動産に関する税務
④賃貸管理＝管理料、リーシング、修繕工事
【不動産投資で成功の４つのスキル】「デッドクロス」を考える
不動産投資を事業として考える場合、ナニを基本に考えるべきでしょうか？ 筆者はこれまでの記事で「不動産投資の基本」を交えて、経験値を語ってきました。
不動産投資の際の考え方で最も重要なことは何でしょうか？
ボクは「土地と建物」を分けて、それぞれの性質を考えて「事業」として不動産投資を実践することですね。
ナゼ、不動産投資をやる際に『土地と建物』を分けて考えるべきでしょうか？
土地と建物の最大の違いは…
■建物は経年すると価値が下がる（建物が古くなる）
→減価償却ができ、経費に計上できる
■土地は経年劣化がない
→減価償却の対象ではない
…この性質の差は大きいですね。
【デッドクロスはご存知？】ナニに価値に変えるかを知ろう！
不動産投資を語る際に『デッドクロス』という言葉を使うことがよくあります。
デッドクロスと『金融機関からのローンの元金部分の返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態のこと』です。
どうして、デッドクロスが重要なのですか？ 元金の返済額（元本）と減価償却費を比べるんでしょうか？
元金の返済と減価償却費は共通点があります。それは、キャッシュフローの問題です。
減価償却費とは、不動産を購入した時に一括して経費計上するわけではなく、利用できる期間で振り分けて年毎に経費計上することを言います。不動産を全額ローンで購入した場合、元本を返すキャッシュと、経費計上が認めらている減価償却費とはバランスが良い関係にならなければなりません。
金融機関からの融資（ローン）で不動産を購入する場合、不動産投資家は「ナニ」がどの価値に変わったかを見極めなければなりません。
・収益不動産の価値とはナニ？ 賃料か？or利回りか？or出口戦略か？
【デッドクロスはリスクになるか⁈】キャッシュ不足は命取り‼
本来、会計上で言うと、元本返済は『利益を確定し、税金を支払った後に行うもの』です。ですから、不動産投資では「利益確定」ができない事業は元本返済はできません。
余剰資金（資本）がなければ、元本返済ができないので、不動産投資では『賃料』という売上を挙げてその中から各種の経費を引いておく必要があります。
これは、会計上の経費（損金算入可）と想定経費（税法上の損金以外、リスクを想定したもの）を足したものです。以下にまとめました。
・借入利息
・固定資産税等、法人税等（事業に関わる税金全般）
・賃貸管理にかかる経費
・修繕金、修繕積立金
・空室損失引当金（※空室によるリスクを計算する。税法上の損金以外の分）
・建物価格の減価（転売の際の建物価格の減価）
【元本返済金額＜賃料】が原則‼ ～例外は「賃料以外の売上がある」場合
もしも、皆さまの事業が「不動産投資事業」のみで行っている場合で、賃料の売上が元本の返済額よりも少なければ、これは赤信号です。
元本の返済額は、金融機関からの融資の際に「〇年払い、〇回返済」を交渉で選ぶことができるので、これは不動産投資家側が、想定賃料（月額）と経費等を見越して元本返済額を決定するようにします。
不動産投資の「利回り」は最も重要なことなのでしょうか？
そうですね、過去記事でも、不動産買取業者の「表面利回り基準」のことを書きましたが、事業リスクを減らすためには「利回り」は重要です。しかしながら、不動産投資以外の事業で売上、利益がある場合は、全体のバランスで、「利回りと事業リスク」を考えるといいでしょう。
まとめ：「デッドクロス」によるキャッシュ不足を回避する方法は⁈
筆者なりの経験値で「キャッシュ不足を回避する方法」を言えば、主に３つの方法があります。
２．収益不動産の出口戦略（売却）を常に想定しておくこと
３．不動産投資以外で本業（収入）を持つこと
上記のいずれも、キャッシュ不足に対応するために「売上、利益を挙げる」ことに関するものです。
これまでの過去記事でも、こうしたマインドや考え方は披露してきました。１の不動産業は、一般の不動産投資家にはハードルが高いのでお勧めできないかもしれません。
３の不動産投資以外の収入は、不動産投資を副業としてやっている方がコレに当たります。
２の「出口戦略」というのは『資産の入れ替え』としてキャッシュを蓄えるという意味で重要なことです。ただし、長期の借り入れをしている金融機関に対して、借り入れして1年～2年の短期間で「出口」をして『繰上げ返済』をすることは、金融機関との関係性を悪くする可能性があります。
以上のように、今回の記事では「４つのスキル」のうち、基礎編として「デッドクロス」を取り上げました。
最後に、不動産投資で成功するためには「４つのスキル」をバランスよく活用していくことです。その上で、不動産投資の本質は、市場での価値を見いだした『わらしべ長者』の実践であると言えるでしょう。このことも過去記事で書いていますので、お時間がある方は、是非、お読みください。