筆者が最初に行った不動産投資は企業向けの『駐車場経営』でした。いくつかの理由がありますが、最も重視したのは『転売のしやすさ』です。不動産投資家としての本格スタートとしては、〝成功〟だったかと思います。今回のブログ記事では、不動産投資の初心者のために『まずは駐車場経営を始めましょう!!』のテーマで話を進めます。
皆さま、こんにちは。トップ写真のような「月決め駐車場」を運営しています。
ちなみにこの写真は、住宅展示場兼事務所の2階から撮ったものです。企業様がまとめて月契約されているので、平日は満車なのですが、休日はガラガラです。
【駐車場経営で初期投資を抑える】不動産歴25年プロが選んだ理由
駐車場経営は「利回りの点」では、住居系投資よりも落ちますが、別のメリットがたくさんあります。
不動産投資は「形態」「状況」によって見るべきポイントがある!!
不動産は【資産】にしなければ意味がないモノです。少なくとも投資家になりたければ、以下のような「考え方」からスタートしてください。
不動産は「所有時」と「売却時」の性質と資産の性質を抑えておく!!
【資産】にするための考え方は･･･
・所有時→賃料収入等が入る ・売却時→売却益が出る
この２つが原則ですが、不動産の形態・形状・状態・状況（契約等の条件）によっては、その不動産が簡単に売れないこともあります。
また、売る際には「時間的なロス」のほか、「経費的なロス（※売買のための営業費、維持費等）」を考える必要があります。
主にチェック項目としては･･･
・不動産の種類は？ ・不動産の取得のための投資額 ・不動産の収益性or安定性 ・不動産の節税効果 ・不動産の維持管理の手間等 ・不動産の転用性or流動性 ・不動産の資産保全性 ・その他
このようなものがあります。各項目については、後ほど詳細を説明していきます。
駐車場は「更地」で活用するので、転用をしやすい!!
一般的に「駐車場運営」は、更地で行うことが多いです。
市街地や商業地の駐車場運営では、ビル型の駐車場施設をはじめ大規模な駐車場施設をする場合がありますが、とっくんがやっている駐車場運営は、更地、アスファルト舗装ナシ、ロープで区切っているのみ――の簡単なものです。
敷地内に「30数台の普通車を停めること」ができます。駐車場の場所は用途地域の『準工業地域』なので、企業様の契約が見込まれました。
そして、とっくんの見込みどおりに、駐車場をオープンして翌月には「満杯」になりました。
駐車場の経営は『場所』がすべての決め手!!
駐車場の需要と供給の関係は、建物賃貸物件よりも「契約の流動性」があるので、近隣の駐車場の賃料相場の影響を受けます。
とっくんはこの不動産を購入する際には、最初から「駐車場として活用すること」を決めていたので、将来の収益見込みから「購入金額」を内々に査定していました。
駐車場の経営のデメリットは?!
これは全国各地の地域性によって異なってきますが、一般的に言われていることで挙げてみると以下のようなことがあります。
・賃料が安く、不動産投資の利回りが低い ・固定資産税や相続税等の節税効果がない ・景気の変動による影響を受けやすい、契約解除がされやすい
「駐車場経営」は、少額投資と維持管理の手軽さというメリットがある一方で、賃料が安く、投資額等からの『投資利回り』は高くはありません。
駐車場経営は『ローリスクローリターン』と考えてください。
おススメの駐車場経営は?!
初期投資を徹底的に抑えるやり方です。
住宅地で駐車場経営をするならば、本格的なアスファルト舗装はするべきではありません。その理由は『住宅地として売る場合に、アスファルト撤去工事費用が高額だから･･･』です。
つまり、駐車場経営をしている期間は、アスファルト舗装は、契約者も便利で、維持管理も楽なのですが、売却時において「住宅メーカー」などに売却する際には『売主様負担でアスファルト撤去を･･･』を条件にされることがあります。
実際、とっくんの会社で今年5月に駐車場土地の売買契約を仲介した際には、購入者のハウスメーカーから「アスファルト撤去」の条件を課されました。
アスファルト舗装よりも「砂利敷き」がベスト!!
これは、今のとっくんの〝テッパン〟の考え方です。アスファルト舗装は思ったよりも高い金額となり、見積をとったことがある土地所有者は、その高さに一度は驚かれたことと思います。
一方で「砂利敷き」の駐車場は安価で、転売の際の撤去費用もあまりかかりません。
もし、皆さまが「遊休地をお持ちで駐車場経営を考えてみたい･･･』という方がおられたら、一度下記のサイト ↓ のバナーをクリックして、工事の見積をとってみることをおススメします。
とっくんの駐車場経営では、砂利敷きの上に「アスファルト乳剤」をまくだけの工事にしました。
【アスファルト乳剤工事】 アスファルトは一般的には加熱し液状にして使用されますが、常温で取り扱えるように 工夫したものをアスファルト乳剤（または単に乳剤）といいます
まとめ：投資コスト・管理・リスク等を考慮して「駐車場経営を!!｣
とっくんの不動産投資の中では、駐車場経営は手放すつもりはありません。事務所及び住宅案件もありますが、駐車場経営は建物賃貸借契約よりも〝ゆるく〟もしも筆者に不慮の事故などがあった場合、奥さんや中学生の子どもたちも「駐車場経営」ならば、不動産を売却することなく、「不動産賃貸経営」ができると思っているからです。
そして、こうした理由にについては、奥さんにも説明をしていますし、今後も、良い案件があれば『駐車場経営』のための不動産投資をしていくつもりです。
最後に、駐車場経営は『土地の購入費用』によって、そのビジネスの「利回り」が異なりますので、全国のどの地域においても駐車場経営が良い！と言っているわけではありません。
そのことを明記した上で今回のブログ記事を閉じたいと思います。最後まで読んでいただき心より感謝しております。
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