うちの会社では、「訳アリ物件」を購入することにしました。近く、売主側に「指値」を出して、金額がとおれば売買契約の締結です。「訳アリ物件」に関しては、それぞれの地方によって、「訳アリ度」の感じ方が違いますね‼ 不動産投資家にしてみれば「物件を安く購入できるチャンス」と考えることができます。
不動産投資家が「訳アリ物件」を購入する理由を教えてください。
「訳アリ物件は安く購入することができる」からでしょうね。この「訳アリ」ですが、さまざまなケースがあって、「（訳アリを）解決できる場合と解決できない場合」に分けられます。それぞれのケースで「価値を高めて」収益性を上げる、転売して利益を確定する—などの戦略を持っていると思います。
訳アリ物件のケースを教えてください。
【訳アリ物件の買取】火事の事故物件を購入する予定【指値入れ】
「訳アリ物件」と一言で表現しますが、状況がさまざまです。
①土地の形状や特質等、不動産自体の問題
②不動産の権利関係の問題
③精神的な要因などの問題
訳アリ物件の具体例ですが…以下を参考にしてください。
【訳アリ物件の具体例】 ・事故物件 ・ボロ物件 ・空き家 ・共有持分 ・再建築不可 ・借地権 ・底地 ・任意売却 ・立ち退き ・差し押さえ
【訳アリ物件を購入】失敗しない不動産等のために‼
訳アリ物件の中でも「使い方を変える」と、価値がある程度の予想できる場合があります。筆者の最初の不動産投資は「駐車場経営」でした。
上記の記事で紹介したのが、ボクの最初の不動産投資です。
石油関連施設などは、「その業種でしか価値がない→市場価値が限定」というものです。
ボクが選んだ戦略は「駐車場経営」でした。土地をそのまま活用しているので、転売することが容易です。つまり、土地の価値を高く評価してくれる人に売れば「転売利益を確定すること」ができます。
訳アリ物件を安く購入するコツは、『現状のまま購入する、瑕疵担保責任を追及しない』と条件提示が前提です。
【訳アリ物件の買い取り】は経験値がないと難しいと思います!!
訳アリ物件を買い取りができる業者は、経験値がないと厳しいのが現実です。
不動産投資家のベテランの方は、自ら進んで「訳アリ物件」を購入したりします。皆さまの中で、「訳アリ物件を持っている」「訳アリ物件を転売したい」という考えがある人は、専門業者に相談することをお勧めします。お困り不動産検索サイト
【訳アリ物件】購入を考えているのは「火事での事故物件」です‼
筆者が「指値」を入れて購入を考えている「訳アリ物件」は、以下の中での「事故物件」です。お年寄りの夫婦が火事で亡くなった案件で、現在は、更地（※遺族が火事後の建物を解体）になっています。
※訳アリ物件、事故物件、特殊物件の違いを表にまとめました。
| 訳アリ物件 | 問題があるすべての物件の総称（事故物件・特殊物件も含まれます） |
|---|---|
| 事故物件 | 主に自殺、孤独死、事件、殺人など「死亡事故」が起きた物件 |
| 特殊物件 | 特殊な「入居条件」が設定されている物件。近隣住民とのトラブル |
【訳アリ物件の感じ方】は地域の慣習や習慣によって異なる⁈
「訳アリ物件」への感じ方は、地域によって異なります。筆者の住む地域では、保守的で迷信などを信じる人が多い傾向があります。
ですから、「火事でお年寄りが亡くなった→建物を解体更地にした」という土地も売るのは難しい状況です。これは地域性だと思います。
「訳アリ物件」をケースをさらに分けてみると、以下のような形態があります。ボクの考えでは「心理的瑕疵物件」は、あまりハードルが高くないのですが、意外にも、ボクの住む地域では、これがネックになって売れ残っている物件がいくつかあります。
| 物理的瑕疵物件 | 雨漏り、シロアリ、アスベスト、床下浸水など |
|---|---|
| 法的瑕疵物件 | 再建築不可、接道義務違反、違法建築など |
| 環境的瑕疵物件 | 騒音、日照、嫌悪施設、近隣トラブル、悪臭など |
| 心理的瑕疵物件 | 心理的に問題など |
心理的な瑕疵がある「訳アリ物件」の中で最も難しいのはどのケースですか？
ボクの会社の管理物件でも「孤独死のケース」がありました。事件性があるかを警察が調べて「事件性はない」ということで結論が出ましたが、その後、その部屋に入居者が入ることはありませんでした。
一方で、事件ではなくて「事故」の場合は、お祓いなどをしっかりとやって、リフォームをして、亡くなった方の痕跡（精神的なものを含めて）を消すようにしたら、入居者を探すことは可能です。
まとめ：不動産投資で「訳アリ」になる可能性がある!!
最後に…、筆者が購入する「訳アリ物件」は更地なので、指値が通ったら購入してローコスト住宅を規格注文で建築して、賃貸に出す予定です。
表面利回りは「６％」を想定しています。
表面利回りとしては厳しいのですが、新築物件を数年後に転売して利益確定をすることで、「不動産投資のリスクを減らす」ことができると思っています。