【住宅ローンで「収益不動産」は危険すぎる】事業融資がベター！

先日、筆者の義理の弟が来社しました。収入が増えるということで、現在住んでいる公営アパートを出なければならなくなりました。そこで『不動産を購入したい』との相談でした。将来的には『これを収益不動産にしたい…』との希望です。これを「住宅ローン」で購入したいとのことでした。こうした場合の筆者のアドバイスについて解説します。

【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に･･･。（写真は3歳当時）

【住宅ローンで「収益不動産」は危険すぎ】その理由を解説します!!

『実需（じつじゅ）』とは、不動産を自分で利用することを目的とした取引を言います。
住宅ローンは、借りる人が自らが「住む目的」のための制度なので、これを将来的にとはいえ「収益不動産にすることはNG」です。

転勤などによる「住宅ローンの対処法」は?! ～４つの選択肢から

購入した住宅で、転勤や単身赴任などで「生活できない場合」もあります。以下にケースをまとめました。

【実需不動産vs投資不動産】マーケットが異なる!!

筆者は「家」としての使い方は『実需』なのですが、ローンの種類は「事業融資」を使っているので、義弟のようなケースとは異なります。

そもそも「実需と投資」とでは、“家”に対するコストの決め方が違うのです。

『家』に関するコスト意識　～実需vs投資用～

・実需の場合→自らの居住用としての快適な空間を与えてくれる
・投資用の場合→収益性のみ

【不動産投資ルール】「投資用不動産」だが「出口」を意識する!!

筆者は、不動産業が本業なので「経費」として住宅を建てる――を原則としています。その上で「業務」としてその家に住むことを可能にしています。「住む」のではなくて『管理上・住宅販売上の業務として寝泊りをしている…』という解釈です。

筆者は、投資不動産も出口戦略（売却）としての『実需向け売却』を視野に入れています。

収益不動産が、ある日突然「空室」になった際に、中古物件として「実需向けに売却」できれば不動産の投資リスクは大幅に低くなります。したがって、以下のような戦略を持っています。

・実需向け売買では「投資家のような厳しい指値」が少ない傾向
・実需向け売却を視野に入れた準備をしておく

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まとめ：住宅ローンをつかって「不動産投資」はおススメしない!!

義弟のように「不動産投資」を簡単に考えている人は、できれば「住宅ローンではなく事業用ローン」で不動産を購入することをおススメします。

住宅ローンを「収益物件に使っていることがバレた」場合には、残金の一括返済が求められます。このことによって、自らの家をなくなく手放す人が多数います。

筆者の「不動産投資」のビジネスモデルは、元もとの注文住宅レベルの物件を、収益にも変えられる――という仕組みを利用しています。これは、事業性を考えた上での戦略に基づくものです。

義弟が表面上だけで、筆者のやり方を真似することは、極めて高いリスクがあります。

さらに、皆さまのお近くの地域の「投資用不動産の情報」を常に集めておく工夫も必要ですね。