人生の中で、そう何回も経験しないであろう「不動産売買」。売る方、買う方それぞれ緊張感があります。しかしながら、当事者以上に緊張するのが「仲介」を担当する不動産屋です。本日のブログ記事では、不動産にまつわる雑学ネタを投稿します!!
【不動産投資ルール】不動産売買契約の日【不動産屋】の本音とは
こんにちは、本日（火曜日）は、「2週間連続で不動産売買の仲介業務」をこなした、2代目社長のとっくんです。
皆さまの人生の中で、不動産売買を経験されることは、投資家様を除いては、そんなに回数が多くないかと思います。
今回のブログ記事では、「不動産」をネタにちょっとした雑学を書きたいと思います。
今日の昼、うちの奥さんに下記のラインを送りました。
2週続けての売買契約の仲介･･･。
疲れたぁぁ～。今日は帰ったらすぐに「風呂」に入るので準備しておいてね!!
不動産の売買契約は、業者も精神的に疲れる【悲報】
前回の【不動産】のカテゴリーから1週間が経ちましたね。
基本、このブログは毎日更新しているのですが、不動産ネタがやや、少なかったようですね。
『すみません～!!』
ただし、とっくんの本業の不動産業をおろそかにしていたわけじゃないですよ!!
「仕事は仕事」でしっかりとやって、「ブログはブログ」でしっかりと書いています!!
【不動産の売買】にはどのようなものがあるか?!
不動産とは、民法86条で以下のように定められています。
【民法第86条】 土地及びその定着物は、不動産とする。 不動産以外の物は、すべて動産とする。 無記名債権は、動産とみなす。
さすが「民法」です!!
あっさりしていますね。
『不動産以外は動産』というスパッと切るところが好きです。
ちなみに、こんな「ラブレター」を書いたら、確実にフラれますね（笑）。
【用語説明】定着物とは？
ここからは、各論を書きます。
いきなり【定着物】とか分かりにくい単語がでてきましたね。
民法では、『土地の上に定着した物』を言っています。
まあ、具体的には、「建物」「樹木」「未分離の果実」「移動困難な庭石」などが定着物とされています。
定着物の概念は、学者でも解釈が分かれます。概念的に『現に土地に固定されており、取引観念上土地に固定されて使用されるもの･･･』と定義されることが多いですね。
【定着物となるもの】 1．建物 建物は常に土地から独立した定着物である。ただし建築中の建物は、土地から独立した定着物ではない 2．立木法により登記された立木 3．果実、桑葉、立木法により登記されていない立木など これらはすべて定着物だが、明認方法を施すことにより、土地から分離して取引が可能
不動産屋とは【宅建業者】であることが、前提です!!
われわれ不動産屋は、一般的には【宅建業者】のことを表しています。
「宅建業者」と「不動産業者」とは、業務の規模が【不動産業＞宅建業】なのです。
厳密に言えば、会社の規模（資本、人員、取り扱い物件）によって、「宅建業のみ」であったり、「不動産業」をやったりする、ということです。
【宅建業と不動産業】との違い ・宅地建物取引業（以下「宅建業」）は、宅建業法の規制を受ける ・宅建業は、土地、建物、アパートやマンションの売買取引や仲介業務を専門とする ・不動産業は宅建業の「仲介業務」に加え、マンション管理や入居者対応など、不動産に関わる業務を広く取り扱っている
宅建業を営むには、【宅地建物取引士】が必要
宅建業を営むためには、宅建業法に定める手続きを経て免許を取得しなければなりません。
その要件に一つに「社員のうち宅地建物取引士が一定数の割合で配置」しなければなりません。
宅建取引士は、不動産の賃貸契約、売買契約の締結時に不可欠な【重要事項説明書】に携わることができる国家資格者です。
この業務（手続き）がないと、宅建業者の仕事ではなく、これを法律の手順によって契約を成立させた際には、法が定める「手数料」を宅建業者は得ることができるのです。
不動産は、他の動産（※物品等）に比べて高価です。
このため、不動産の「価値の見極め」「対象不動産の法的規制」「瑕疵（かし）」などを、宅建取引士が専門的な知識から、契約が円滑に行くよう主導的な役割を担うのです。
【ポイント】宅建取引士の責任は重大!!
いかがだったでしょうか?!
宅建取引士は「不動産の業務のプロ」としての自覚と責任を担うわけで、売買契約時において、取引が問題なく終了させるため、重要な役割を担っているわけです。
ですので、売買契約においては、緊張感が伴いますね!!
【不動産の売買契約】は、契約締結と同時に、当事者の履行義務が発生する!!
売買契約を締結すると、売主は、買主に対し、【土地・建物の引渡義務と所有権移転義務、移転登記義務】を負い、買主は【売買代金支払義務】を負います。
【売買契約の締結と決済の流れ】 ・売買契約締結時→手付金の授受 ・その後、取引確定に問題がなければ→残金決済
多くの場合、このように「手付金」と「残金」という形の2度の支払いを設けています。
その理由としては、不動産の完全引渡しまでに、「売買契約の締結」した後に①買主への銀行の融資の可否②（不動産の）確定測量③建物の解体工事④その他など、さまざまな段取りがあるからです。
契約締結時には、買主側が求める“完全な引渡し状態にない”場合、買主が売主に手付金を支払った上で、その後の「取引の約束を担保する」という意味合いがあります。
【悲報】契約は終わるまでナニがあるかわからない!!
契約締結の当日は、売買契約の成立以上に重要なことが【所有権移転登記手続き】に関してです。
これは、われわれ不動産屋の専門ではなく、【司法書士】と呼ばれる専門家が担当します。
不動産屋の業務の中では、他の専門家との連携が必要です。
【契約締結当日で起こるハプニング例】 ・契約当事者が遅刻 ・不動産の移転登記に必要な書類を売主が忘れる→一番多い ・契約書等に署名する当事者が字がかけない→高齢者の方に多い
まとめ：売買契約は【完結】してナンボ!!
不動産屋が「水曜日が休みが多い」ということは、以前のブログ記事で書きました。
『水曜日＝水物』というのが、不動産屋にとっては“不吉”なことです。
契約が成立して、手続きが【完結】しないことには、不動産屋は自らの仲介手数料を手にすることができません。
本日（8月27日）の「不動産売買契約」は無事、完結しました!!
そして、小生は、穏やかな気持ちでこのブログ記事を執筆しています。
今後のブログ記事でも、こうした「不動産屋ならでは･･･」の情報を書きますので、是非、このブログをお読みください。
長文におつきあい、いただき誠にありがとうございます!!
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