不動産って「不思議なモノ」なんです。ナゼって?! 公的な不動産の価格は『一般の人は価格を決めることが難しいぞ』と書かれています（不動産鑑定評価基準）。皆さまが【資産に変える!!】を実践される際、ナットクできる「不動産の査定はナニか？」について、筆者の実体験をお知らせします!!
筆者はかつて、「不動産鑑定士」の試験に2回挑戦しました。
不動産鑑定士のサイトは→不動産鑑定士
「不動産鑑定士」とは、不動産業界の資格の中で最高ランクの難関試験です。この不動産鑑定士は、法律の定めにより不動産価格を公的に査定ができる専門家です。
【不動産査定】売主or買主の納得の価格は3つの手法で決める！
ちなみに、筆者は不動産鑑定士の試験に合格することができませんでした。今回のブログ記事では、【不動産の価格】を考えてみたいと思います!!
【驚愕】不動産価格って、一般人が決められないものなの?!
ここの見出しのところは長い文章なので、参考程度にしてください。
【不動産鑑定評価基準】には以下のような文言があります。
http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf
【上記サイトからの転載】
第３節 不動産の鑑定評価 このように一般の諸財と異なる不動産についてその適正な価格を求めるためには、 鑑定評価の活動に依存せざるを得ないこととなる。 不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額を もって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、 その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって、 （１）鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、 （２）必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、 （３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な 理解のもとに、 （４）鑑定評価の手法を駆使して、その間に、 （５）既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼ す自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、 （６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示す るものである。 この判断の当否は、これら各段階のそれぞれについての不動産鑑定士の能力の如何 及びその能力の行使の誠実さの如何に係るものであり、また、必要な関連諸資料の収 集整理の適否及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度に依存するものである。し たがって、鑑定評価は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、 これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初 めて合理的であって、客観的に論証できるものとなるのである。
ここで、言っていることは、不動産は他のモノとは異なり、独自の特性があるので、正確な価格を求めるためには、ちゃんとした専門家が「決められた手順・手法」に従って、鑑定をした時に、客観的に認められる価格と言える、と書いています。
【公的な不動産の価格】はどのようにして決めるの?!
公的な不動産価格の代表格は【基準地価】です。これを査定（鑑定）するのは、不動産鑑定士が担当します。価格を決めることができるのは不動産鑑定士（鑑定士補含む）だけです。
【基準地価とは】 ・都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格 ・評価の対象となるのは、全国の約3万地点の「基準地」 ・毎年7月1日を基準日として不動産鑑定士等の鑑定評価をする
【不動動の価格】は、不動産鑑定士以外も決められるの?!
当然決められますよ!!
というよりも、不動産も「モノ」であることには違いないので、売主と買主とが「この金額で売買する･･･」という契約がまとまれば、その価格が“納得解”です。
では、前述の『一般の人が不動産価格を決められない･･･』というのはどういう意味でしょうか？
それは、【公的な不動産価格を一般の人が決められない】という意味です。
【公的な不動産価格】 ・基準地価 ・路線価格 ・競売による最低価格 ・その他、税金などの算出根拠になる価格
当たり前と言えばそのとおりですね。
ナゼなら、固定資産税の基本の「評価額」を、不動産所有者が自由に決める権限があれば、当然のことながら「安く評価する」でしょう。だって、その方が固定資産税が安くなるから･･･。
同じ不動産所有者が、他人様にその不動産を売るときは「高く評価する」でしょう。だって、その方が得するから･･･
つまり、不動産価格の中で【公的な価格】については、専門家（不動産鑑定士等）が、価格査定マニュアル（不動産鑑定評価基準）に定められた方法によって、価格を決める、という公平性を保っているわけです。
【不動産価格査定】納得できる価格って?! どうやって決めるの？
繰り返しになりますが、【不動産鑑定評価基準】という公の機関が定めた方法によって価格を決めるのが『客観的で合理的な価格』とされています。
一般の方、もちろん小生のような不動産屋を含めてですが、不動産鑑定士ではないので『公的な鑑定価格』は出せません。
ただし、不動産鑑定士が鑑定した『価格（鑑定価格）』と同じ価格で、不動産の取引をするか？と言えば、それも一般的ではありません。
もちろん、売主or買主が、客観的で合理的な不動産価格で取引するために、不動産鑑定士に鑑定を依頼することはあります。
ですが、一般の不動産売買の取引では、ソコまではやりません。だって、不動産鑑定士の鑑定にはお金がかかるでしょ!! それなりの料金はしますしね･･･。
【不動産価格】納得できる査定とは?!
これは、売主の考え方と買主の考え方とは異なりますね。
とっくんは、お客様に「査定」を依頼されたら、ひとまず【価格の査定の方法】についての説明をします。一応、不動産鑑定士の受験生だったとっくんです。勉強した【不動産鑑定評価基準】にしたがって３つの価格の求め方で査定するようにします。
【不動産鑑定評価基準】の査定法 その① 原価法
その不動産の「再調達する原価」を求め、減価補正（条件に応じて補正）を行なって算出します。算出した価格は『積算価格』と言います。
【不動産鑑定評価基準】の査定法 その② 取引事例比較法
その不動産から将来得られる収益（賃料等）を現在価値に割引いて算出します。算出した価格は『収益価格』と言います。
【不動産鑑定評価基準】の査定法 その③ 収益還元法
その不動産の近隣の取引事例と比較して算出します。算出した価格は『比準価格』と言います。
【不動産屋の義務】査定した価格の根拠を明確にするべき!!
上記の３つの価格を求める手法は、一般の方も「名前くらいは覚えておいた方がいい」でしょう。ちなみに、宅地建物取引士の試験では、『鑑定価格の求め方』は毎年出題されます。
なので、不動産屋がもし「３つの価格の求め方を知らなかった」ら、その人は明らかに勉強不足です。加えて、不動産屋（宅建業者）が守るべき【宅建業法】という法律に下記のような条項があります。
宅地建物取引業法第３４条の２ ２ 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、 その根拠を明らかにしなければならない。 ※前項第二号…当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
【プロである不動産屋の仕事】売主様にナットクできる情報を提供します!!
不動産所有者が不動産売却を考慮したら、まずは業者に査定をお願いすることですね。
【査定価格】を元に市場価格（実際に売れる価格）を探る!!
プロの不動産屋が「査定」した価格で、果たして実際にその不動産が売れるか?
つまり、その「査定価格」で買いたいという人が見つかるか？ですが、これは、不動産屋の営業広告により実際に調査することになります。
もしも･･･、査定価格で買いたいという人が現れなければ「高い」と言えるし、買いたい人が見つかれば「妥当」の価格と言えるでしょう。
このブログサイト↑はすべて筆者の実体験を記事にしています!!
まとめ：ともかく不動産のプロに【査定】をお願いすることです!!
不動産屋は、その不動産を仲介したいと考える時には、進んで「査定」をします。
また、地域の不動産取引事例のデータベースがありますので、ともかくも不動産のプロに「査定」を依頼するのがいいでしょう!!
以上、本日もブログ記事を読んでいただきありがとうございます。
