【不動産投資セミナーお勧め】一建設の凄さ|不動産業歴25年の投資家が真似する理由とは

不動産
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不動産投資家になるまでに、さまざまな不動産投資セミナーに参加しました。一番の「お勧めのセミナーは?」と聞かれたら『一建設株式会社不動産投資セミナー』と答えます。筆者はこのセミナーに参加して、現在の不動産投資のスタイルを構築しました。2020年3月、このセミナーに3度目の参加をしてきました。今回の記事は「一建設株式会社」の不動産投資セミナーの内容の詳細をまとめました。(写真は一建設のサイトから転載)

とっくん
とっくん

新型コロナウイルスの影響や消費税増税などもあり、経済状況が極めて不透明かと思います。一建設の不動産投資セミナーは定員が少人数なので、予定通り開催されていました。皆さまの中で不動産投資に関心がある方は、この記事をお読みください。

 

【不動産投資セミナーお勧め】一建設の凄さ|投資家が真似する理由

筆者が参加した日は、筆者含めて4名の方がいました。着席してから「アンケート」に記入する流れです。会社のパンフレットと会社の取り扱い物件の資料が手元にありました。

講師の説明は、スライドショーを使いながらちょうどよいテンポで進みます。

 

一建設株式会社の概要説明と収益賃貸事業への進出の理由を説明!!

 

とっくん
とっくん

以後の記事は、一建設㈱の不動産投資セミナーの講師の説明をまとめる形で書いています

一建設㈱は、わが国トップのパワービルダーである飯田ホールディンググループの傘下の建設会社です。一建設㈱は、年間約10,600個の分譲住宅を建築しています。飯田ホールディングスグループ全体では年間約45,000戸で、これはわが国トップを誇っています。

また、一建設㈱は全国27都道府県137営業所があり、戸建の分譲住宅が全体の90%以上を占めているというビジネスモデルです。

 

【一建設㈱事業ブランド】
・LIVELE GARDEN 建売分譲戸建て事業
・PRESI 分譲マンション事業
・LIVELE 注文住宅事業
・LIVLE FINE(リーブルファイン)が今回の投資部門

 

 

建売戸建て分譲の一建設㈱が「収益不動産事業」に進出する意味は?!

新築戸建て分譲がメインの一建設㈱ですが、収益不動産事業に本格的に進出したのは3年前ほどからです。

その大きな理由は、建売戸建て分譲の圧倒的優位性を背景に「建築部材の大量仕入れによる低価格を確保」できることと、既に構築している建築工務体制の有効活用ができるからです。

東京都と周辺3県での区分マンション(ワンルーム)は価格が上がっており、オーナー側は利益を減らしながら家賃の競争を繰り広げているとされています。

ワンルームマンションの供給過多で「3戸に1戸は空室(31~36%の空室率)。この背景には相続税対策でワンルームアパートが増えたことが原因とされています。

入居者が賃貸物件に求めるのは「広さ」と「音」が挙げられます。今の若い人に「家を買いたいか」とアンケートを取ると、『借家でよい』という人が増えています。また、在留外国人の増加によって、新たな賃貸のニーズも出てきました。

茨城県では新築賃貸住宅棟数が9,559です。内訳は…

・長屋賃貸着工戸数 5,053棟 平均54.5㎡
・共同住宅着工戸数 4,206棟 平均40.6㎡
・戸建賃貸着工戸数 300棟 平均77.5㎡

 

都心部では人口面を考えると単身者の需要は見込めるが、その反面、価格も高く利回りが極端に低下する。また、1都3件では供給が過剰に増え、空室率が高くなっている。

将来を見据えたときに、東京及び隣接3県は人口面では一定の安定感は得られるが、投資としてはリターンが極端に少ない。

そこで、今回着目したのは「大都市へのさまざまな物流を供給している。周辺地域。大都市を維持するための生産工場、物流工場などが多数ある地域(関東内陸工業地域等)で、そこには大企業の子会社や関連会社とその就業者がいる。そういった工業団地や物流団地がターゲットであれば、一定の中期需要は見込める。その中でもアパート販売業者やアパート大家が建築することを視野に入れていない「ファミリータイプ、戸建てタイプは競争相手が少なく、安定的な需要を確保」できる。

一建設㈱不動産投資セミナー資料からの転載

 

 

 【お勧め不動産投資セミナー】一建設㈱の不動産投資の戦略は?!

一建設株式会社が勧めする「不動産投資戦略」は以下のとおりです。

 

・ファミリータイプの戸建ての需要を狙う
・工業団地や企業が多数あるエリアを狙う
・戸建てに空室リスクがあるが、太陽光発電でフォローすることも
・このマーケットは供給数が少ないので、新築にありがちな家賃下落は抑える
・金融機関を活用した「出口(売却)戦略」を立てる

 

戸建は出費や管理不要なメリットがある

ファミリー層は「入居が長い」と言われていますが、そのほかにも以下のような特徴があります。

・入居者の属性が高い又は世帯収入が高い
・駅近である必要がない(但し駐車場は必要)
・ライバルが少ない
・入居者トラブルが少ない
・新築メリットがある(瑕疵担保など)

 

不動産投資で失敗しないために「出口戦略が明確」にする!!

利回りがよく、一定のキャッシュフローが望めるので、融資期間を短くすることができ、早期完済で無借金経営を目指したり、利回り高めで「中古投資物件」として10年前後を目安に売却することもできます。

もしくは、長期で借りて、キャッシュフローをよくして手元資金を残し、新たな不動産投資に使うことができます。

 

一建設㈱の住宅の性能はどれくらいのレベルか?!

一建設㈱の収益物件の住宅性能ですが、建売分譲と同じく「住宅性能表示最高等級取得建材」を使用しています。

また、枠組み・軸組み工法のハイブリット化両工法の長所を融合した『High-Cube工法(特注)』をしています。

住宅設備は以下のとおりです。

おいだき、宅配ボックス、独立洗面、カードキー、洗濯機置き場、カウンターキッチン、インターフォン、ウォシュレット

 

 

【お勧め不動産投資セミナー】資金調達策 ~銀行の融資について!!

近年は、預金残高の改ざん問題、サブリース社の倒産、違法建築の問題などによってアパートローンの審査が厳しくなっています。以下のような傾向になっています。

 

・サラリーマン投資家への融資が止まっている
・自己負担割合が増加
・土地+建物へは消極的化傾向(建物にはOK)

 

金融機関は独自のチェック項目で想定条件を厳しく(ストレス)をかける

金融機関は常にリスク管理をする商売です。このため、現状よりも厳しい想定をする事業計画を作成します。これを「ストレスをかける」と言います。

金融機関の融資の傾向は以下のとおりです。

 

メガバンク(みずほ・三菱UFJ・三井住友)
エリアは全国対応
金利 1.5%前後
自己資金 30~40%
期間 22年(木造法廷耐用年数)
資産背景として1億円以上求める場合もあり、サラリーマンへの融資は消極的

 

地方銀行
エリアは居住地、物件がある地
金利 1.5~2%
自己資金 10%~20%
期間 22~35年
支店や担当者によって取り組む姿勢に差がある。

 

信用金庫・信用組合
エリアは各支店の管轄範囲内
金利 1.5~3%
自己資金 10%~20%
期間 22年
基本的に、居住地と物件所在地が支店の管内にある。地元との付き合い、結びつきが重要

 

 

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まとめ:一建設㈱の不動産投資セミナーに参加した感想

一建設㈱のセミナーは、営業マンがしつこく勧誘することは一切、ありません。逆に、筆者の方が営業担当者をつかまえて、さまざまな質問をします。どんな質問に対しても懇切に答えてくれます。

筆者が「一建設㈱のセミナー」で最も驚いたのが『当社が示した投資利回り』でした。これは、筆者が想定していた「新築物件の投資利回りの予想を上回って」いました。

 

 

この『利回りの数字』については、さすがに筆者のブログ記事では明らかにできないので、「一建設㈱」の不動産投資セミナーに参加の上、尋ねてください。

不動産投資セミナーは無料で毎月開催されています。


本日もブログ記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。

 

【筆者のプロフィール】
資格等:宅建取引士、管理業務主任者、不動産投資家、ブロガー
大学卒→地方新聞で記者→30歳で退職→父親の会社(不動産業)&外国人サッカー選手の代理人→Jリーグクラブ→不動産会社→Jリーグクラブ→インキュベーションマネージャー(IM)→キャリア教育研究員→IM→IT企業を起業(失敗)→県の企業誘致参与→株のデイトレードで失敗→県消費者行政の仕事→不動産会社取締役→2018年念願の社長→社長になって以来、1年間で3件の不動産投資を実施した。

 

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