【不動産投資物件】不動産屋が売主の優良情報を公開する理由は?

不動産
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ここまで『不動産投資』に関する記事を多数掲載してきました。今回は『不動産屋側の視点…』から、不動産投資の物件をどのように使うか?をお教えします。有益なココだけ情報ですので、よかったら、最後ま記事をお読みください。(トップ写真は当社の広告チラシ)

とっくん社長は、自分の収益不動産を売ることは

あるのですか?

とっくん
とっくん

実際に「売却」をしますよ。

レインズという業者が登録しているサイトに

当社の収益不動産を売りに出しているですよ!!

【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に・・・。(写真は3歳当時)

 

 

【不動産投資物件】不動産屋が売主の優良情報を公開する理由は?

【駐車場経営で不動産投資】不動産歴25年のプロは駐車場でスタート
最初に行った不動産投資は『駐車場経営』でした。これにはいくつかの理由がありますが、最も重視したのは『転売のしやすさ』です。不動産投資家としての本格スタートとしては、まぁまぁの〝成功事例〟だったかと思います。今回のブログ記事では、不動産投資の初心者のために『まずは駐車場経営を始めましょう!!』のテーマで話を進めます。

筆者は、会社でいくつかの不動産投資をしました。そして、賃料収入を得ているわけですが、こうした不動産を『オーナーチェンジ(※所有者が変わるという意味)で売却する告知』をしています。

具体的には【レインズ】と大手不動産情報サイト『アットホーム』で物件情報を掲載しています。

レインズ(REINS)とは
REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。

https://www.retpc.jp/chosa/reins/reins/ から転載

 

筆者の会社が「売主」の『収益不動産物件の価格』は、高いor安いの?

自分の会社の所有不動産の価格と語るのは少しおかしいですよね?!
だって、当社としては「売主」であるわけですから『できるだけ高く売りたい…』

一方で、当社が「不動産を売買の仲介する」場合は『成約をさせて仲介手数料を得る』ので、成約できるような妥当な価格を掲載したい―と考えるはずです。

 

当社が『収益不動産を所有しているだけ』だと→賃料「単利」だけ!!

このことは、以前のブログ記事でも書きました。「投資」を複利にするためには、賃料収入を得るだけの単利だけでは、利益の幅は小さいままです。ではなく、その不動産を売却して「利益」を確定した上で、その利益を含めた資金で新たな不動産を購入することが求めらます。

 

不労所得→利益→不労所得投資→不労所得…のサイクルで!!

一方で、その収益不動産を売却して「利益」を確定した上で、その利益を含めた「資金」で新たな有益不動産を購入できれば「複利」を実現することができます。

筆者はこうしたサイクルのことを『わらしべ長者』にたとえてブログ記事にしました↓

【重要】資産に変える!本質は【わらしべ長者】の生き方【核心】
小生の最初の「不動産投資」は銀行からお金を借りて実施しました。重要なキーワードを書きます。『わらしべ長者』です。そう、子どものころに読んだあのお話です!! 【資産】に変えるゾ!!の本質は、わらしべ長者を実践するコトです・・・。

「単利」とは
単利は預けた金額、いわゆる元本に対してのみ利息がつくタイプです。例えば100万円預けて年利が10%の場合、1年間の利息は純粋に10万円になります。そして2年目も元本100万円を基本に計算しますので、利息分は10万円になります。そうすると、2年間で20万円ということになります。

「複利」とは
複利の場合は、ある一定の期間ごとに支払われる利息が次の期間の元本に追加される。例えば100万円預けて年利が10%の場合、1年間の利息は10万円ですが、2年目の利息の元本は「100万円+10万円」で「110万円」となります。このため2年目の利息は11万円となり、1年目よりも増えるわけです。単利と比べて、2年目ですでに差が出始めているのがわかります。長期で見れば元本が毎年増えてくるので、利息分もどんどん大きくなります。

 

所有不動産を売るタイミング→優良物件を購入する意思を固めた時!!

トップ写真は、当社が現在告知しているチラシですが、ここで『11月に「不動産投資物件購入資金のため…』と記載しています。

元々の価格は『3,400万円だったのを1,000万円下げて販売』しようとしています。

当社としては「1,000万円を値下げ」してても、この不動産を現金化して次の「優良不動産」を購入したい――という戦略をとっています。

 

【現時点】不動産は売っていないが「売れた時点」で次の不動産を買う!!

リアルタイムのブログ記事ですので、赤裸々に語りますと…、この広告を出した時に4件のオファーがありましたが、現時点では「成約」にいたっていません。

しかしながら、この不動産が売れた時点で、次の不動産を購入する手はずになっています!!

 

【所有不動産の利回り<購入候補不動産の利回り】→即、決断する!!

では、ナゼ、当社が『所有不動産を売ろう!!』と考えたか?ですが、それは、この収益不動産の利回りよりも「良い利回り収益不動産の案件」を見つけたから…です!!

しかも、その『良い利回り収益不動産』は弊社が、仲介で預かっている物件であり、オーナー(所有者)の売却希望価格で営業して売れなかった場合には『あなた(当社のこと)が買い取ってくれ!!』とオーナーからお願いされています。

その「買い取りの約束価格」の利回りはソコソコ良い条件なので、筆者はこれを承諾しました。

 

不動産の売却(換金化)は 手間がかかる&時間がかかる!!

このことは、以前のブログ記事でも書きました。不動産に関しては、株式売買のように簡単ではなく、「売却(換金化)」にはさまざまな段取りを必要とするので、時間がかかります。

前述のオーナー様は『相続税を支払う期限までに収益不動産を売却して現金化したい…』という事情があるため、当社が『買い取りの約束をしていること』が安心感になっておられます。

以前に書いた記事の一部を再掲します!! マイケル・ダグラスが大好きなので、好きな文章です!!

【不動産投資で成功する】不動産購入→売却→利益→投資を繰り返す!!

筆者が人生観が変わった映画があります。若いときに見たM・ダグラス、C・シーン主演の『ウオール街』です。この映画の中で、ダグラス演じる投資家「ゴードン・ゲッコー」がシーン演じる証券マンのバドに、車の中でささやく場面があります。

ゲッコーは、外の景色を見ながら『このビルは自分が最初に投資した不動産だ。これを売っていくら儲けた。当時は大きな勝負だったが、今は自分の1日の取引額だ…』と語ります。

つまり、収益物件をゲッコーは購入して、それを売って「換金化=利益を得て」、さらにそのお金を別の投資に回したということです。

「収益不動産を持っているだけ」だったら、これはほぼ「単利」なので、利益率は小さいのです。

 

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