多くの投資家が「家賃収入」を得ながら、同時により〝安全・安定〟した資産形成に取り組んでいます。この中で、不動産投資の最大のリスクである『空室』をどのように防ぐか?!について【資産に変えるゾ!!】の独自モデルを紹介します。
皆さま、こんにちは。銀行を説得するためにパワポの資料をつくった、不動産屋2代目社長のとっくんです。
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【不動産投資に注文住宅】最大のリスク「空室」をなくす得策は？
頭では分かっていることなんですが、「不動産投資」において、賃貸物件が長期にわたって空室がなく「安定した賃料収入」をどのように確保できるか? は大きなポイントです。
今回のブログ記事のトップ写真は、とっくんが融資をする金融機関向けに作った資料の一部です。ここには【借主様が設計・設備を選択するオリジナル賃貸住宅の契約の流れ】としています。
実は、この賃貸住宅のお客様は『公務員』なんです!!
公務員は「賃貸住宅に住む際」に「住宅手当」が支給される!!
多くの自治体で、公務員はかなりのよい条件で「住宅手当」支給されます。これは、「賃貸住宅に住む期間のみ」という条件がついています。
つまり、自分の住宅を購入した際には「住宅手当」は支給されません。理由は単純で、自分の住宅は「資産」となるわけで、給与以外の手当てが、公務員個人の資産形成の一部になってしまってはダメだという論理ですね。
公務員は「賃貸住宅or持ち家」をどう選ぶか？がライフスタイル!!
こうしたこともあり、公務員は、若いころはできる限り長く「賃貸住宅」に住み、その間に貯金をして将来的に「持ち家を購入したい･･･」と願っている人が多いです。
では、どの時点？で、「持ち家を!!」となるのでしょうか？
これは、一般的には、自らの給与が上昇したタイミングと、子どもの成長に合わせた学校の選択、親の介護などの時期などで決定しているようです。
とっくんは、以前、公務員と一緒に仕事をする職場で働いていたので、その話題は飲み会の席でよく挙がっていました。
公務員限定の『オリジナル賃貸住宅』を投資物件として売り出した!!
今、とっくんの会社で「不動産投資」として力を入れているのが『オリジナル賃貸住宅』です。公務員限定で賃貸契約を募集しています。
公務員は「住宅手当」として支給された分の賃料が、将来の『持ち家購入の資金になる』としたらかなりのお徳感が出てきます。
住宅手当をどのように【資産に変える!!】するか？
公務員の「住宅手当」は、本人が支払う賃料に上乗せした形で、賃貸住宅の家賃として支払うことです。通常は「賃料」は、賃貸住宅の使用料なので、これが「持ち家住宅のローンではないこと」は当たり前です。
では、これを公務員にとって「資産に変えるゾ!!」とするためには必要なことは･･･
賃貸住宅を本人契約中に買い取ることで【資産に変える!!】ができる!!
自分が住んでいる賃貸住宅を、入居者が気に入って「中古物件として購入する」ということはよくあることです。
通常はその際、既に支払った賃料は、その住宅を購入する資金として充てることはありませんが、当初の内々の契約（当事者間の覚書で）において「一定の割合で値引きする権利」として「住宅手当分を担保」すれば、結果として「住宅手当が」が将来の持ち家の【資産に変えるゾ!!】の一部になったことになります。
ビジネスモデルの根幹はコレだが、契約内容の詳細なノウハウがある!!
ここまで説明したことが「ビジネスモデルの根幹」です。ただし、これを実際のビジネスモデルとして運用していくためには、契約内容の詳細や、入居者となる公務員がちゃんと「住宅手当」がもらえるような仕組みを作らなければなりません。
公務員限定の『オリジナル賃貸住宅』の秘密はローコスト注文住宅!!
不動産の投資の実質面の説明します。
「住宅手当の上限」を考えた賃料の額設定や、対象不動産土地取得費+建築費＋税金＋諸経費などを考慮すると【ローコスト注文住宅】でしか、このビジネスモデルは成り立ちません。
もちろん、日本全国でこのモデルが成立するか否かは、その地域の「土地取得費用｣により変わってきますでの、皆さまの地域の事情を考慮して、ビジネスモデルを考えてみてください。
少なくとも、とっくんの地域では、このビジネスモデルは成立しています。
おススメのローコスト住宅は【一建設㈱】です!!
【一建設㈱】とは、分譲住宅で年間1万棟超の施工実績がある会社です。飯田ホールディングスのグループ会社です。
飯田ホールディングスは2013年に、一建設をはじめ分譲建売住宅の6社が統合したグループ会社で、分譲住宅販売実績は日本一です。
ローコスト住宅なので、「不動産投資用」という点で言えばかなりリーゾナブルな価格で住宅を建てることができます。
一建設の「不動産投資セミナー」に参加する!!
まずは↓のバナーから「一建設㈱」のサイトを見て、同社の不動産投資セミナーに参加することです。
投資セミナーというよりも、一建設の住宅のコストの説明など、どうしてこの価格で住宅が建てられるか？の秘密を担当者が教えてくれるはずです!!
建設コストが分からないと「不動産投資のモデル」が理解できない!!
一建設の「不動産投資セミナー」に参加した方がよい理由は『建築コスト等の把握のため』です。この作業を省いては「不動産の投資家」にはなれません。
なので、多少の時間の手間はあるでしょうが、まずは「情報を集めること」です。
まとめ：「一建設のセミナーに参加」してビジネスモデルを作った!!
本気で『不動産投資のビジネスモデル』を構築し実践するつもりならば、情報収入を怠ってはいけません。
とっくんも「一建設のセミナー」に参加しましたし、他の住宅会社のセミナーにも多数参加しました。
その中から、皆さまのビジネスモデルに最も合う会社と契約をすればよいだけの話です。
今回も、ブログ記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。
