【失敗しない不動産投資のコツ!】5つの総合力を高めること【実践】

不動産
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今回の記事は、初めて不動産投資をする人が、「どのような手順で不動産を購入するか⁈」までの段取りとプロセスを説明します。1回の記事ですべてを書くことは不可能なので、項目別の段取りなどの基礎編を説明します。

 

とっくん
とっくん

皆さま、こんにちは‼ 不動産業界歴25年以上で、自らも「不動産投資」をしているとっくんです。

不動産は、一般の方は一生のうちに、そう何回も「売買」を体験できるものではありありません。ところが、不動産投資をする人はこれらを何度も経験しています。今回は「不動産投資するまでの大まかな流れ」を解説します。

 

 

【失敗しない不動産投資のコツ!】5つの総合力を高める【実践】

最初に、筆者のプロフィールを記載します。不動産業界歴だけでなく、他の業種もそこそこ経験をしてきました。ですので、筆者の「不動産投資術」というのは、自らの総合力を駆使しています。これについても説明してきます。

【筆者のプロフィール】
資格等:宅建取引士、管理業務主任者、不動産投資家、ブロガー
大学卒→地方新聞で記者→30歳で退職→父親の会社(不動産業)&外国人サッカー選手の代理人→Jリーグクラブ→不動産会社→Jリーグクラブ→インキュベーションマネージャー(IM)→キャリア教育研究員→IM→IT企業を起業(失敗)→県の企業誘致参与→株のデイトレードで失敗→県消費者行政の仕事→不動産会社取締役→2018年念願の社長→社長になって以来、1年間で3件の不動産投資を実施した。

 

筆者の場合は、前社長(父親)が『借金をして不動産投資をするのが反対‼』という主義の人だったので、前社長が引退するまでは「不動産投資」ができませんでした。

「借金して」というのは、金融機関からの融資を受けて不動産投資をする…という意味ですが、筆者の経験上『金融機関からの融資を受けずに不動産投資で稼げるようになるのは難しい』と確信しています。これについては、過去記事でも何度も書きましたので、参照してください。

 

 

 

【失敗しない不動産投資を学ぶ‼】不動産投資の収益は2つだけ‼

まずは、基本中の基本を抑えておいてください。不動産投資の収益モデルは以下の2つだけです。

1.収益不動産の賃料

2.収益不動産の売却益or損

 

当たり前のことを書きました。ですが、多くの人がこの基本を忘れています。不動産投資家になるためには『物件を安く購入すること』『空室を埋めること』などに集中して考えている人が多いです。これはこれで重要ですが、偏った情報収集と行動は、あまりお勧めできません。

 

 

【失敗しない不動産投資を学ぶ‼】5つの総合力を高めること‼

筆者の経験上、不動産投資は以下の『5つの総合力を高めること』で成功します。

 

・買う→不動産を購入する、不動産を作る
・持つ→不動産を所有する・管理する・修繕する
・売る→不動産を売却する
・借りる→金融機関から融資を受ける
・返す→金融機関にお金を返す

 

どれかに偏ってもダメです‼ 買う方を重視して「売り方の勉強しない人」が多いのですが、これでは成功しません。

筆者は、不動産業者でありながら、不動産投資セミナーには数々参加しました。その理由は、業者の彼らが売っている不動産物件の情報を得ているのではなく『売り方(※セミナー参加者にどうやって不動産を売ろうとしているか⁈)を学ぶため』でした。

また、建物の構造や建築コストなどを「セミナーを通じて実地に学ぶこと」が重要です。これまでで最も勉強になったのは、【一建設株式会社】でした。一建設のセミナーは筆者にとっては、かなり遠方での開催でしたが、敢えて参加しました。このセミナーのおかげで、新しい「不動産投資のビジネスモデルを構築」することができました。リンクを貼っておきますので参考にしてください。



 

【失敗しない不動産投資を学ぶ‼】不動産購入の段取り‼

今回の記事は「基礎編」なので、物件の探し方は説明しません。物件調査は、常にやるべき習慣ですので、その手法だけを書いておきます。

物件調査(探し)の主なチェック方法は以下のとおりです。

1.信頼を置ける不動産会社との連携
2.インターネットを使った検索
3.競売物件をチェック
4.その他の方法

 

この中で、信頼のおける不動産会社との連携が最も重要です。筆者の会社でも、当社自体を不動産投資をする際に「共有持ち分」で投資をする投資パートナーを募集するつもりなので、このブログサイトの記事情報もチェックしてみてください。

 

 

 

【物件調査と並行して行うこと】 ~金融機関の事前申請

意外も、不動産投資をする人は「気に入った物件が見つかってから」金融機関を探し始める人が多いのですが、これでは「購入のタイミングが合わない可能性」があります。

そこで、普段から「金融機関の融資を実現させるための準備をしておく」ことが重要です。

金融機関が、不動産投資家にお金を貸すための判断基準は3つです。

1.投資する不動産の価値(収益の価値&売却時の価値)
2.不動産投資家の属性(お金を返せるか?)
3.その他(投資家のパートナー等の状況など)

 

この中で1つについては「物件候補を決めないと事業計画を提出することができない」のですが、2の投資家の属性については「事前に審査を受けること」ができます。3については、ここでは解説は省きます。

 

【金融機関への事前審査が終わったら】 ~自分の与信を認識できる‼

これまでの過去記事で「年収300万円の人が不動産投資をする」ためにはを紹介しました。

 

 

不動産投資をする人の「与信」(信頼度)は、金融機関ごとのチェック項目がありますが、サラリーマンをやりながら不動産投資をするのであれば『給料で損失を補うこと』を明確にします。

収益不動産は、当初の計画どおりに収益が上がらない可能性もありますので、金融機関は毎月の返済を必ず実行してくれるか⁈をチェックしてきます。この信頼を勝ち取ることがすべてのスタートです。

 

 

【失敗しない不動産投資を学ぶ‼】買い付け証明の書き方チェック

ここで、投資をしたいと不動産が見つかったと想定します。すでに金融機関の「事前審査」は終わっています。

詳しい物件調査の方法は別の記事で解説しますが、まずは『買い付け証明』を売主側に提出します。ここで「金額を提示する」必要はありません。もしも、最初の段階で金額を提示したら、その金額をベースに交渉が始まります。

 

【買い付け証明の書き方】 ~金額の提示の段取りとは⁈

筆者の場合は、以下のように文面を書きます。

【買い付け証明・文面例】
あなた様の「土地建物」の購入を検討しております。金額につきましては、当方は金融機関からの借り入れをするために、「融資金額枠」を調査してもらいます。つきましては、これらの調査を受けるためには、あなた様が、本物件を売却していただけるかのご意思だけを確認したく手紙を書きました。

 

最初の出会いは、こんな感じです。売主が「本気で所有不動産を売却を考えている」ならば、なにかしらの反応があると思います。

ただし、不動産売買情報の中には、売主側が本気で売りたいと思っていない案件も含まれるので、その点を探ることが重要です。

『金融機関の融資を受けるための資料・情報が必要だ』というのは正当な要求ですので、売主側も協力することが多いです。

 

【登記簿のチェック】 ~抵当権を抹消するための金額を調べる‼

ターゲットとなる不動産が定まったら、その動産の「登記簿」をもらいます(もしくは自分で取ります)。

登記簿の「乙区欄」には、所有権に付随した抵当権設定の情報が記載されています。売主がこの不動産を担保にお金を借りている場合は『借入金額や条件が記載』されていますので、抵当権を抹消するための返済額の総額を教えてもらうことです。

一般的に「売主側の金融機関からの借り入れの『残債』以下では売ってくれないため」に価格交渉をするうえでも重要な要素となります。登記簿を自分で取る場合は『共同担保目録』の有無もチェックしておきます。

共同担保目録とは、不動産登記において、一つの債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権(共同担保)を一括して記載した登記事項のこと。

 

 

【売買契約締結】手付金の支払い‼ ~金融機関の本審査は?

同時進行で「物件調査」をやって、この物件を購入するということを決めたら『指値(※この金額ならば買うという意思表示)』を出します。

そのうえで、売主側が応じたら、売買契約の内容を詰めます。無難な売買契約書は、宅地建物取引業協会指定のひな形の契約書があるので、こうしたものを使います。

筆者の場合は、中古の住宅を購入する際に、『指値交渉の材料』として、売主側の①瑕疵担保責任を問わない②物件を現状のまま引き渡す—の2点を使っています。売主側は、物件を売り渡した後に、物件の瑕疵(問題点のこと)が出てきた時の対応を心配する人が多いので、結構、この指値交渉は有効です。

売買契約締結後、手付金(筆者の売買経験では売買価格5%程度)を支払ったうえで、その後に、金融機関の本審査を受けることになります。

ただし、金融機関によっては「売買契約締結時に融資を実行してくれる」場合もありますので、その場合は手付金は必要ありません。

 

 

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まとめ:不動産投資に必要な「5つの総合力を高める」には⁈

最後に、不動産投資に必要な「5つの総合力を高める」ためには⁈

これは、実践の中から身に着けるしかないのですが、筆者がアドバイスをするならば…【一つの収益不動産を多角的な目で見る習慣をつけること】です。

不動産投資家は、そのために「学び」をするべきで、有益なセミナー、学習には力を入れるべきだと思います。

次回のブログ記事では、個々の事例について、さらに深堀りした情報を掲載します。

 

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