【写真】は、とっくんが現在、建築している「住宅展示場」の建設現場です。本日（2019年9月6日）に、現地に行き工事状況を見てきました。この作業は「地盤改良」の中での【柱状改良工法】を実施している所です。今回の記事では、意外に知らない「地盤改良工事」について、基礎知識や工事金額を安くする方法について書いてみたいと思います。
今回の記事は、現在、当社が建設している「住宅展示場」
の建築のプロセスを説明しながら「地盤改良」について
種類や費用、メリットなどを解説します。
【地盤改良費 値引き】地盤改良工事の種類と値段交渉のコツ!!
皆さまが住宅を建築される際、工事本体価格の他の【他】という言葉に恐怖を感じたことはありませんか？
同じように、土地の売買でも土地の価格は安いものの、地盤が軟弱なために地盤改良にお金がかかり、最終的には思っていた以上のお金がかかる、ということはザラです。
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【重要】家の建築は「見えない部分」が重要?!
皆さまが土地を購入され、いよいよ「自宅を建設しよう!!」という時に、次にやることは【地盤調査】です。
土地が「軟弱な地盤」の場合には住宅の重みに耐えられません。また、さまざまな要因で地盤が弱いために、住宅全体が傾いたりすることがあります。
これを防ぐためには、地盤の軟弱さに応じた【地盤改良工事】が必要となります。
【事例】地盤調査が必要だが、売買後に行われるコトが多い!?
大規模な土地売買の場合、例えば、行政が絡んだ『工場用地の販売』などにおいては、不動産の売り出し時において「地盤調査結果」がされている場合があります。
また、対象不動産に元々、別の建物が建っていた場合、地中の杭を完全に抜いておらず、埋設したままになっているケースもあります。このような場合には、売主側が事前に「地盤調査等」を実施していることがあります。
不動産においては、目に見えている部分（地上）と目に見えていない部分（地中、地質、汚染物質等）があります。
『地盤調査』については、通常多くの土地売買では、買主が購入後に自らの費用で地盤調査を行い、必要な【地盤改良工事】をする、という流れです。
【詳細】地盤調査は土地の“血液検査”のようなもの
わが国は、土地の形状、地勢、地盤がさまざまです。例えば、干拓地や河川の周辺などにおいては、地盤がゆるく軟弱な場合もあります。
地盤調査は、実際に対象不動産において、建設図面に基づいて住宅の負荷に耐えられるかを見ることになります。
とっくんの住宅展示場兼事務所の場合は、注文住宅でハウスメーカーの「規格注文住宅」ですので、そのメーカーさん指定のやり方で地盤調査をしました。今回は「スウェーデン式サウンディング試験」です。
【スウェーデン式サウンディング試験とは】 荷重による貫入と回転貫入を用いた試験方法です。 この試験方法により、土層の構成を把握する事が可能です。 ロッドを埋め込み、5kg、15kg、25kg・・・と最大100kgまで負荷をかけて、 規定の深さまでロッドをねじ込んでいきます。地層が固く、ハンドルを回し てもなかなか地中深くまで入らない場合は測定を終了します。 この試験方法は、装置の操作が容易で迅速に測定ができ、現在最もポピュラーな 地盤調査法で住宅建築の地盤調査では、約80％がスウェーデン式サウンディング 試験で調査します。
【実録】地盤調査の結果を見て【地盤改良法】を決める?!
実際に「地盤調査」の結果が出たら、地質の特性や地下の支持層がどのくらいの深さにあるか、などを確認の上、地盤改良法を決定します。
1.表層改良工法
表層改良工法は、セメントを使用して地表周辺を固める地盤改良工事のことで、地盤の軟弱な部分が地表から2mまでの浅い場合に用いられる工法です。表層部の軟弱地盤部分を掘削し、セメント系固化材を土に混ぜて十分に締固めて強度を高めます。
2.柱状改良工法
柱状改良工法は円柱状に地盤を固めた改良杭によって建物を支える地盤改良工事のことで、軟弱地盤の深さが地中2～8mの場合に用いられる工法です。地中に直径60cmほどの穴をあけ、良好な地盤まで掘ります。地盤を掘る過程で水を混ぜたセメントを注入して土と混ぜて撹拌し、円柱状の固い地盤を築くことで強化する仕組みです。
3.小口径鋼管杭工法
小口径鋼管杭工法は、鋼管で地中から建物を支える地盤改良工事のことで、地中30mまでの地盤補強が可能です。地中深くにある固い地盤に鋼管の杭を打って、建物を安定させます。工事に掛かる日数も1～2日程度のため、短い期間で工事を終わらせたいという方にもおすすめです。また、小口径鋼管杭工法は狭小な土地など、重機を搬入しにくい場所での工事にも適しています。
４.環境パイル工法
環境パイル工法は、木で家を支える「地盤改良」のひとつで「蟻食いしない」「腐らない」ように処理を行った材料を使用する。全国で20,000棟以上の実績がある第三者認定工法です。
【現在進行形です!!】とっくんの「住宅展示場兼事務所」は柱状改良工法!!
どの地盤改良工事を選ぶのかは、建築主と住宅を建築する側が話し合います。と言うのも、その土地の地盤に合わせない地盤改良をして、万が一、住宅に被害がでた場合、ダレに責任があるのか？などのトラブルに発展します。
これは、とっくんの考えですが『地盤』は住宅すべての土台を作るものなので、費用に応じて安くすませようという気持ちだけで地盤改良法を決めるのはやめたほうがいいと思います。
とっくんの会社の住宅展示場兼事務所は、ハウスメーカーと協議した結果「柱状改良工法」を選びました。
【原則】は住宅を建てる側の意見を尊重?! 決断は建築主で
地盤改良工事の選択方法については、ハウスメーカーごとに社内基準を設けている所もあり、皆さまが住宅を建てる際のメーカーや、工務店、大工と直接、話をしてください。
ただし、その際、ハウスメーカーの地盤改良の原則論があまりにも費用的に皆さまの負担になるようだったら、その旨をしっかりと議論すべきです。
良心的なハウスメーカーはお客様のためを思って、石橋を叩いて渡るつもりで堅めの地盤改良法を出してくることがありますが、中には不必要なまでに高額な地盤改良法を申し出るメーカーもあります。
このあたりについては、皆さまの土地の周辺、近隣地区の地盤改良法の事例などの情報を集めることも重要です。
【とっくん流】地盤改良工事費用の交渉術は?!
不動産屋のとっくんが住宅を建築する場合、請負先のハウスメーカーとは、事細かな打ち合わせをします。
なぜならば、とっくんの会社は、そのハウスメーカーの『新築建売住宅の仲介業務』やハウスメーカーへ『土地の売却業務』をやっています。
ハウスメーカーととっくんの会社とがWin-Winになるよう同社仕様の規格注文住宅を建設するため、今回の建築担当者とは常に密な連絡を取り合っています。
こうすることによって、担当者との信頼関係を構築し、結果として【コストパフォーマンスが最適な地盤改良法】を勧めてくれ、さらに工事受注会社との値引き交渉も積極的に行ってくれました。
これこそが、とっくん流の「地盤改良工事費用の交渉術」です。
まとめ：ブログ記事で住宅建築のプロセスを報告します!!
冒頭の写真の地盤改良工事（柱状改良）ですが、深さ９メートルの穴を開け、そこにコンクリートを流し込み固めます。とっくんの現場では、約30本の柱状コンクリートを入れ込みました。
今後の【資産に変えるゾ!!】赤裸々ブログでは、この建築のリアルタイムの報告と、建築に関わる知識や工夫などを、皆さまにお伝えしていくつもりです。
今後ともよろしくお願いいたします、本日は、最後までお読みいただき心より感謝しております!!
