本日は、筆者の不動産会社が仲介した「建売分譲住宅」の売買契約でした。皆さまの中には「不動産投資」の中で、新築戸建て住宅を賃貸に出して賃料を得る――というモデルに関心がある方はおれれるでしょうか? また、自分の家として「建売分譲住宅を購入したい」という考えをお持ちの方はおられるでしょうか?
今回は、「建売分譲住宅を買う際の注意点」を契約から決済までの流れを説明します。(トップ写真は本文と関係ありません)
皆さま、こんにちは!とっくん(@不動産投資家)です。今日は、建売分譲住宅の売買契約の仲介をやってきました。
今回の記事では「建売分譲住宅の購入を考えている方」の質問に答えるスタイルで説明しています。
とっくん義兄さん、今度、建売分譲住宅を購入しようと思っているので「購入までの流れ」を教えてください‼
分かったよ‼ 普段はお客様にも説明したこともない、ココダケ情報を交えて、建売分譲住宅の購入までの流れを教えるので、誰にも話さないでくれよ‼
【建売住宅を買う時の注意点】不動産が語る【ココダケ情報】
実は…本日の「建売分譲住宅の売買契約」は、筆者の義弟夫婦が買主だったので、彼には『ココダケ情報』を交えて、購入までの流れを教えてきました。
この記事で、それら義弟への説明を再現します。その前に、読者の皆さまへのクイズです!
住宅の購入方法は2つあります!
1.完成した住宅を購入する→建売住宅
2.購入者(施主)が注文した住宅を業者が建築する→注文住宅
建売と注文では、どちらがコストが高いでしょうか?
上記の2つの購入方法で言えば、注文住宅の方が建売住宅よりも価格は高いです。その理由は、注文住宅の方が、業者の手間と時間がかかっているからです。
一般的に「高級住宅」と言われるハウスメーカーは、そのほとんどが「注文住宅」と言われています。ただし、ローコスト住宅のハウスメーカーの「規格注文住宅」であれば、他社の建売住宅よりも安い場合があります。
建売住宅と注文住宅の違いとは⁈ ~契約の仕方が異なる‼
建売住宅と注文住宅の違いとは⁈ この2つの購入の仕方や契約方法が大きく異なります。
注文住宅は購入者(=施主)が土地を購入して(※建築条件付き土地を含む)、建設業者と『(工事)請負契約』を締結して、家を建築するという段取りになります。工事を請け負う会社は法律の基準を満たす必要があるため、筆者の会社(宅建業者)はこれをやることができません。
一方で、建売住宅は、売主(※主に建築会社)がパッケージ(土地と建物)で販売する形なので『売買契約』です。筆者の会社は「媒介業者(仲介)」として、この契約に関与するのです。
義兄さん、注文住宅と建売住宅とで「価格が同じ」ならば、注文住宅の方を選んだ方がいいんですかね?
その「答え」は正解でもあり、間違いでもあるね‼
注文住宅は、顧客との対応を含めて、建売分譲住宅をよりも手間がかかっているので、「注文と建売の価格が同じ」ということは、注文住宅はどこかで、家の品質を下げている可能性があるんだよ。
また、建売住宅ではパッケージで販売している仕様が、注文住宅は別売りで…ということもある!
例えば…
1.地盤改良工事
2.外構工事(エクステリア)
…など。
【建売分譲住宅の購入までの流れは⁈】~2つのケースがある!
ここからは「建売住宅購入」に絞って説明します。同じ「建売住宅」ですが、2つのケースがあります。これがナニかわかりますか?
完成住宅と未完成住宅ですね。自分の場合は、土地の場所と間取りだけで「購入を決心」したので、未完成の建売住宅を購入しました!
義弟君のように、「土地の場所」だけで建売住宅を購入される人も多いです。特に、人気の地域や小学校校区などの分譲地では「早い者勝ち」で、その時点で買付が入ります。
ローコスト住宅の「建売分譲」の売り方で、とある方と議論したことがあります。
彼らの事業を「建設業である」と見るのは間違いで…
実際には【金融業(=銀行と同じ)】だという認識です。なぜか?
この意味が分かるかたは「不動産投資の真髄」が分かっていると思いますよ。— とっくん@不動産投資家ブロガー【760記事以上を毎日更新 】 (@rengakusya) February 15, 2020
上記は筆者のツイートですが…、販売力のある「建売業者(ハウスメーカー)」は、建物が完成する以前に、分譲地内の建売住宅を完売するケースがあります。金融機関からの「短期借入」で資金を集めて、完売して次の分譲地を売るのです。
こうしたハウスメーカーとしては「販売する住宅が早く売れれば売れるだけ、社内での営業成績が上がり」ます。これは、戸建て住宅業者以外ではマンション分譲業者も同じような構図です。
【建売分譲住宅の購入までの流れ】~資料検討・見学・内覧から買付まで!
土地の場所などで「建売住宅の購入を決心」した方は、仲介会社を通して『買付申込書』を提出します。この時点で、住宅ローンの「事前審査」などを受けて、ある一定の金額でのローンの許可見通しがあれば、申し込み順序で優遇されます。
実際の「事前審査」では、購入希望の物件の資料(価格、住所、ローン希望額)などを記載し、購入者の年収や返済能力等が審査されるので、ある程度の資料を金融機関にまとめて提出しなければなりません。詳しくは上記の過去記事を参照ください。
【建売分譲住宅の購入までの流れ】~買付から売買契約まで!
『買付申込書』を提出して、その際に住宅ローンの事前審査の金額の枠が明確になっていたら、売主のハウスメーカーが「売買契約書」の準備にかかります。
筆者の会社の場合、ローコスト住宅グループの飯田ホールディングスグループの会社との付き合いが深いので、それらの事例を元に説明します。
『買付申込書』から売買契約締結までは約1週間~10日ほどです。筆者の会社(媒介業者)は『重要事項説明書(購入物件の内容を記載した書類)』を作成します。ちなみに、この書類は、宅建業者(媒介業者)の宅地建物取引士が押印して、買主に説明をしなければなりません。
売買契約時に、買主が必要な書類は以下のとおりです。
・売買契約等への押印(実印)
・印鑑証明書、住民票
・手付金(金額は各社指定による)
売買契約締結時には、媒介業者の宅建取引士が重要事項の説明をした後、売主側が「売買契約書の説明」をします。未完成物件の場合には、「建築確認申請書類」などを示して、完成時の説明などをします。
そうした上で、売買契約締結となります。
今回は、とっくん義兄さんのおかげで「値引き」をしてもらいました。だいぶ助かりましたよ。
この契約では、ボクの親戚が買主ということもあって、売り出し価格からの値引きをしてもらいました。未完成物件なので、売主側として、このタイミングで売れることを喜ぶので、値引き交渉はしやすい面があります。ただし、人気の分譲地であれば、売り出し直後の値引きはしないので、値引きについては「ケースバイケース」です。
【建売住宅を買う時の注意点】実際にかかる費用は⁈
建売住宅の価格は、主に「建物に関するもの」です。消費税などは含まれていますが、売主のハウスメーカーごとの基準があります。
主に、以下のようなものが「建物」の標準に含まれていないことが多いです。
上記のほか、以下のような費用が掛かります。
・売買契約の仲介手数料(物件価格×3%+6万円)
・固定資産税等の按分負担(購入時以降の分)
・不動産取得税
・住宅ローンの際の抵当権設定登記費用
・火災保険費用
・引っ越し費用
まとめ:【建売住宅の賢い購入方法は⁈】仲介業者と連携が重要‼
筆者の場合は、買主が義弟君だったので、今回の売買契約では「仲介手数料を半額に」してやりました。当初、義弟君は別の不動産を購入するはずだったのですが、急遽その話が壊れて、今回、筆者の会社を通して「建売住宅」を購入することになったので、値引きをした次第です。
売買契約締結から、物件の引渡しまでの時期はさまざまですが、既に完成している建物の場合は、概ね数週間です。
その間に、買主、売主双方による現場立ち合い(※建物内部のチェック)、土地家屋調査士に依頼して「表示登記」手続きをしたり、住宅ローンの本審査を受けたりします。まれにではありますが、事前審査でOKが出ていたケースでも「本審査でローン不可」の決定がされる場合があります。その場合には、売買契約は「解除」になります。
そして、無事本審査が通ったら【融資実行日=決済】で、残金(手付金以外の)の支払いと同時に、所有権移転登記手続きを行います。
詳しくは過去記事を参照ください。
最後に…、今回の売買契約締結時においては、筆者の会社は仲介手数料をもらうことができません。これをもらえるのは「残金決済時」となるので、今しばらく売上にはならないというわけです。ちょうど、ブログサイトの運営の「アフィリエイト収益」に似ていますね。
以上、実体験に基づく、記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。
不動産屋、不動産投資家、ブロガー
資格:宅建取引士、管理業務主任者
波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→消費者行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年不動産会社の社長。