「新型コロナウイルスの拡大」により、住宅設備機器類の供給不足が出てきているようです。建材の供給大手会社の状況を踏まえて、今後の建築及び不動産投資への影響を考えていきます。
とっくん社長、新型コロナウイルスに拡大によって「不動産投資」にはどのような影響が出てくると思いますか？
日々刻々、新型コロナウイルスの拡大状況は変わってきています。ですから、あくまでも現時点（2020年3月30日）での見込みと、ボク自身が「不動産投資」についてどのように考えているかということで、今回の記事で説明していきます。
【新型コロナウイルス】建築と不動産投資への影響は?!【建材不足】
不動産投資の中で、収益物件はさまざまな状況に置かれます。「建築」「購入」「リフォーム」などのそれぞれの過程で、住宅設備機器の資材の供給は大きな影響が出てきます。
以下、住宅設備機器の資材関係における「大手会社のサイト情報」を紹介します。
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【建築業界】で既に起きている「住宅設備機器」の供給不足!!
以上、大手の「住宅設備機器の資材の供給状況」を紹介しました。
筆者の会社では、新型コロナウイルスの感染拡大が顕著となった後には、新築物件を購入・建築をしていないので、実体験としての「建材不足」は直接は感じていません。
しかしながら、ローコスト住宅の「建売分譲の建築スケジュールが変更されている状況」を見ていると、住宅設備機器の供給状況は深刻だと感じています。
住宅設備機器の供給不足による「不動産投資」分野への影響は?!
住宅設備機器不足という物資不足の建築状況に影響が出始めているのですが、一方で、昨年10月の消費税増税とあわせた「景気への影響」による『買い控え』などの動きがあります。
これを合わせた「新型コロナウイルス拡大」による影響で、考えられることは…
・企業内での在宅勤務等の推奨、人事異動等の手控え傾向
・不景気による住宅ローンの焦げ付きで「競売物件」が増える傾向
こうした状況は、全国一律に起きているかと思います。
ただし、不動産の価格は「個別性・地域性・経済性」の特徴が他の財とは異なります。さらに、新型コロナウイルス拡大の影響ですが、筆者が住む地域では、外食の減益は今のところ、居酒屋などを中心に見られますが、定食やファミリーレストラン等では、そこまで深刻な状況ではないようです。
これらは、あくまでも筆者の地域のこととしてご理解ください。
【不動産価格の暴落を予想】した不動産所有者の心理は?!
不動産というのは、他の財と異なって「現金化するまでの段取りと時間、手間がかかる」ものです。したがって、所有している不動産を現金化しなければならない事情の人・企業などにとっては「不動産の売り急ぎ感」が出てくるものと思われます。
こうしたこともあり、筆者の見方は『収益物件価格は下落していく…』と予想しています。
【金融機関の動向は?!】金融緩和と不動産投資への融資状況は？
2020年3月2日、日本銀行の黒田東彦総裁が『適切な金融市場調節や資産買い入れの実施を通じて、潤沢な資金供給と金融市場の安定確保に努めていく』との談話を発表しました。コロナウイルスの拡大に伴い、金融市場の動揺が実体経済に悪影響を及ぼす悪循環への懸念が強まっている中、日銀として機動的に対応する姿勢を強調した形です。
通常のセオリーでは…『金利が下がって、融資が増え、不動産マーケットは向上する』のですが、各金融機関の『不動産物件の評価と融資期間、融資割合の見立て』が厳しくなっていて、投資用不動産への融資が活発化するか?!
これは、経済状況下のマクロの状況と、筆者が取り引きしている金融機関の個別事情というミクロの状況を併せて考えるべきですが、今のところ、筆者の感覚としては『見通しが厳しい』という感じです。
まとめ：現金買いの安価な収益物件を中心に投資をするか?!
筆者の会社では、ローコスト住宅の規格注文住宅を建築して、長期入居をしてくれる安定した顧客を対象に不動産投資をしています。
ローコスト住宅といっても、土地と建築ではそれなりの金額を必要としますので、金融機関の融資は必須です。仮に、これでの「資金調達ができない」ということになれば、当社の手持ち資金を使った安価な収益物件を現金買いするほかありません。
ただし、安価な収益物件は、購入後に「リフォームをする」ことが多いので、その際に、住宅建材が入らなければ、機会ロスをすることにもなります。
筆者は原則ではありますが「築古の安価な物件の購入はしない」つもりなので、現状で金融機関の融資が受けられなければ不動産投資をすることができなくなります。
こうした際に、資金調達の分散で、例えば、当社が土地を購入し、他の投資家が建物を建築するというビジネスモデル（以下の記事を参照のこと）を実践したいと考えています。
とは言え、この新築住宅の建築においても「住宅建材の供給不足」が出てくることでしょうから、投資のタイミングを逸する可能性もあります。
今のところの結論としては『金融機関の融資状況を見守る』という感じですね。
最後に…住宅の購入意欲は、2020年は鈍るでしょうね。その分、住居手当などをもらうことができる公務員らを中心に「賃貸需要」は高まると見ていますので、不動産投資家にとっては『土地を市場価格よりも大幅に安く仕入れること』ができれば、不動産投資の戦略としては安心な投資であると思っています。
