【不動産投資の本質は価値の等価交換】資産は形を変える【資産負債】

不動産
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皆さま、ブログ書いてますか?! とっくん(@不動産投資家)です。
筆者のブログサイトでは、750本の記事を投稿しました。自分なりの“出来が良い”と満足できる記事もあります。その一つが【不動産投資】資金調達を「資産」の形に変える!投資家の“資産〟は?です。今回は、この記事をさらに深堀りしながら「不動産投資」を説明します。

不動産投資をしたい人
不動産投資をしたい人

毎回、毎回、不動産投資の記事を書いているとネタ切れにならないですか? とっくん社長で「お気に入りの記事」はありますか?

 

とっくん
とっくん

すべての記事は、ボクの実体験に基づく内容を投稿しているんですが、リアルタイムで実践している内容で、ココダケ情報などを掲載しているものもあります。

ただし、渾身の自信作の記事のアクセスが少なかったりして、その意味でモチベーションが保てないことがありますね。

 

 

上記が筆者のおすすめ記事です。今回はこの記事を元に、独自の視点を交えてさらに深堀りしていきます。

 

 

【不動産投資の本質は価値の等価交換】資産は形を変化【資産負債】

筆者は、このブログサイトの中で『金融機関からの資金調達がない不動産投資は意味がない…』と書いてきました。

これは、【不動産】という存在が他の物と異なる性質があるからです。以下の事例を挙げますので、皆さまで【不動産】を考えてみてください。

【不動産の特徴・特性】
・不動産は、個別性・地域性・経済性の特徴がある
・不動産は高額である
・不動産購入は、金融機関の融資を受けやすい⇔理由は「不動産を担保に入れる」から
・不動産は購入時・保有時・売却時にそれぞれ「税金と諸経費」がかかる

 

 

金融機関からの融資は【資産家が有利】な理由!! ~金融機関の本音

前回の記事では、金融機関の友人の“本音”を明らかにしました。

 

・金融機関が金を貸したい人は「多額の資産を持った資産家」である

 

とっくん
とっくん

多額の「資産」を持っている人にお金を貸す金融機関の考え方は、担保力を重視しているのが第一の理由です。

ですが、このことの本質は資産は形を変える】。金融機関はそれを手助けする存在である、ということです。

 

不動産投資をしたい人
不動産投資をしたい人

ちょっと意味が分かりません。「資産が形を変える」ということは、とっくん社長がいつもブログで語っていることですよね⁈

 

【資産は形を変える】の本質を理解しよう‼ ~基本形を考える

不動産投資の本質は資産は形を変える】です。これは、貸借対照表(B/S)の図で基本形を解説します。以下の図はすべての経済活動の「基本形」です。

金融機関からの融資で不動産を購入した直後をイメージしてください。

資産=不動産(土地と建物)
負債=金融機関からの借金

 

 

とっくん
とっくん

ここでクイズです。資産は形を変える】の本質で考えてみてください。

①金融機関からの借金の「元本」に当たるのは資産のうち何?

②金融機関に支払う「利息」に当たるのは資産のうち何?

…これがスタートです。

 

不動産投資をしたい人
不動産投資をしたい人

金融機関への借金は、毎月返済するものなので、不動産の賃料から差し引くものですよね。だから「資産」のうちのナニって分ける必要があるんでしょうか?

 

ここで、金融機関への返済分を税務会計上の処理から考えてみましょう‼

【金融機関への返済のうち…】
元本→会計上の経費ではない
利息→会計上の経費である

 

この会計上のルールを元にクイズの答えを考えてみてください‼

 

【資産は形を変える】の本質は経済活動の「価値の等価交換」‼

経済活動とは、価値の等価交換です。モノを買う、モノを売る、という基本は、価値を認める者が同じ基準のモノ(主に貨幣)に交換するということです。

ある不動産を3,600万円で購入した不動産投資家Aと、これを2,400万円で購入した不動産投資家Bとではナニが異なるでしょうか?

その答えは、不動産を売る側の価値の等価交換です。売主が売り急いでいる場合は2,400万円でも売るでしょうし、じっくりと売る場合は3,600万円で売れることもあるでしょう。

いずれにせよ、売買が成立したということは価値の等価交換です。

 

 

とっくん
とっくん

ボクなりのクイズの答えです。

①借金の「元本」に当たるのは資産のうち何→不動産の現在価値

②「利息」に当たるのは資産のうち何→賃料-経費・税金

この理由を説明しましょう‼

 

【おさらい・不動産投資の手順】~「価値の等価交換」から考える‼

ここで、不動産投資の仕組みをおさらいします。前回の記事で説明しましたが、不動産投資の手順を振り返ります。価値の等価交換ということで考えてみてください。

 

1.不動産投資業の事業計画によって、金融機関から資金調達(融資)をする
2.不動産を購入する=価値の等価交換
3.不動産という資産を使って「お金を産み出す仕組み」を作る
4.購入した不動産から賃料を挙げる
5.不動産の「転売(=出口)」してキャピタルゲイン(売却益)を得る

 

不動産投資の最重要事項は『資金を調達してこれでお金を産み出す仕組みに変えること』です。これこそが「事業」です。

 

 

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まとめ:価値の等価交換は不動産の購入時から一貫して成立する‼

筆者の答えは、価値の等価交換から考えから導きました。貸借対照表は最初の経済活動では、借り方(左側)と貸し方(右側)の登場人物は2つだけです。

【左側】固定資産=不動産(土地と建物)
【右側】固定負債=金融機関からの借金

これが、不動産投資事業をやっているうちに、貸借対照表は「6つの枠」に増えていきます。

 

【左側】現預金・流動資産・固定資産(不動産)
【右側】流動負債・固定負債・純資産

 

不動産投資は「事業」ですので、事業性がある会計上の処理の“登場人物”は決まっています。その中で、購入時から一貫して変わらないのが、価値の等価交換です。

 

とっくん
とっくん

不動産投資の出口(=転売)は、いつでも選べます。不動産投資家が不動産を購入した後、自分が希望した時期に売れば、その時点・状況での価値の等価交換ができるわけです。

借金の「元本」を返済済みの残債分が①【残債<不動産の現在価値】となればひとまず利益が確定されます。また、②【利息<賃料-経費・税金】となれば事業性が成り立つと基準になるわけです。

 

不動産投資をしたい人
不動産投資をしたい人

えっ? 残債と不動産の現在価値を比較するんですか? それまで払った元本部分はどうなるんですか? 元本返済をしたから「残債」となったんじゃないですかね⁈

 

とっくん
とっくん

元本の返済は、会計上では上記の②の賃料から経費+税金を引いた確定利益の中から返済するものです。なので、ボクの頭の中では、不動産投資の構図を上記のように考えているわけです。

以上、筆者なりの不動産投資の価値の等価交換を説明しました。あくまでも筆者なりの考えなので、これが一般的か⁈というとそうではないと思います。

この考え方については、今後の記事の中でも説明していきますので、今後も本ブログサイトの記事を楽しみにしてください。本日もありがとうございます‼

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