われわれ不動産屋は「お客様から選ばれる立場」「不動産屋がお客様を選ぶ立場」の2つ面を持っています。今回のブログ記事では、とっくんが〝お客〟になったと仮定して、どんな不動産屋と付き合うか?!を語ってみたいと思います。
【不動産屋の選び方】賢く選ぶ、とっておき話【ｺｺﾀﾞｹ限定】
今回のブログ記事では、賢く不動産屋を選ぶための、基本的な知識と考え方について語りたいと思います。
不動産屋には大きく分けて2種類がある【売買専門or賃貸専門】
最近の不動産会社は規模に応じてこまかく市場を分けている傾向があります。この見出しのように「売買専門」と「賃貸専門」と明確に分けて看板を出していはいないのですが、実際の取り扱う不動産が「売買」or「賃貸」に分かれているところがほとんどです・
売買と賃貸では不動産屋の手数料が異なります。
不動産屋の仲介手数料の違い【売買or賃貸】
売買物件は、契約が成約した際に、【売買金額×3％＋6万円（税別）】を自社が仲介した側からもらうことができます。仮に、不動産屋が売主と買主の両方の仲介を成約させた場合は、業界用語で『両手』と言って最も嬉しい瞬間です。
一方、賃貸物件の仲介手数料は、最大で家賃の1ヵ月分と決まっていて、これを貸主側、借主側のいずれかからもらうことができます。日本の不動産の商慣習では「借主が仲介手数料を負担する」ような〝常識〟があるようですが、これは法律で決めているわけではありませｎ。
上記のように、不動産屋の利益としては【売買＞＞＞賃貸】なので、その仕事量が「同じ案件で同じ労力」であれば、絶対に売買契約の方を不動産屋を勧めてきます。
どうして不動産屋は【賃貸の仲介】をするのか?!
この答えは明確です。それば【案件数の違い】で、圧倒的に【売買＜＜＜賃貸】なので、仮に売買だけを専門に扱う業者は、野球で言うと〝三振かホームラン〟的な大振りの試合運びで、賃貸もやっているところは〝バント攻撃〟を織り交ぜた手堅い野球という感じです。
ちなみに、とっくんの会社は「一人会社」なので、自分の力を一点集中型で投入するために『賃貸の仲介は店舗・事務所以外は原則やらない』方針です。
↓ 詳しいことはここに書いていますのでご参照ください。
会社の形態も３種類に分けられる?!
次に、ビジネスモデルではなく、会社そのものの形態も以下の３つに分けられます。
・地元に根付いた地域密着型の不動産会社 ・ネームバリューで客付け力がある大手不動産会社 ・大手不動産会社の看板を借りているフランチャイズ不動産会社
これは実際のところ、〝垣根〟があいまいになってきています。
というのも、近年は大手のフランチャイズ（ＦＣ）会社が積極的に地方を営業して、地場の小さいな不動産屋をＦＣに加盟させるという動きが活発化しています。
ＦＣに入ることで、地場の不動産屋は、不動産営業のマニュアルを手にします。また、ＦＣ本部が派遣する各レベルのマネージャーが経営指導をやったりします。
ですから、上記の３つのタイプで言いますと、『地元に根付いた地域に密着型』というのが、個別の不動産屋の場合もあれば、ＦＣの場合もあると言えるでしょう。
地域密着型の地場の不動産会社とは?!
とっくんの会社もそうなんですが、その長い業歴から地域の地主（土地所有者）らと密接なつながりがあります。
独自の集客ルートを持っていたり、小学校、中学校の校区の事情や、細かな人間関係や地域の動きなどの情報をいち早く手にすることができます。
賃貸物件で、入居者を探す場合にも、こうした地域事情の情報をお客様に提供をしたり、営業活動に生かしたりして、比較的早くに成約をすることが多いです。
ネームバリューがある大手の不動産会社
この代表格の会社は、ダイワハウスさんとか大東建託さんとかですね。つまり、彼らは賃貸物件を仲介するのは第二業務的な意味合いがあり、まずは、土地所有者に「建物を建ててもらってナンボ」という商売です。
一部の業者は「サブリース（家賃保証）契約」をオーナーと会社で結んでいることもあり、『空室』を埋めようと、とにかく地場の不動産会社を巻き込んで、大規模な営業をします。
とっくんの会社も、今でも『○○会』という大手不動産会社の賃貸物件仲介グループに加盟しています。
大手不動産会社の特徴は、やはり「ブランド力」に起因する集客力ですね。全国ＣＭを頻繁に流していたりするので、土地所有者様やこれから入居物件を探している人にとっては〝安心感〟があります。
ただし、これはとっくんの感想ですが…、こうした大手企業さんは会社の異動が激しく、また、営業マンも数年ともたずに辞めてしまうことが多いので、「長いつきあい」にはまずはなりません。
【不動産屋の選び方】面談して不動産会社の〝強さ〟〝得意分野〟を探る
皆さまが大切な投資不動産の「仲介業務・管理業務」を不動産屋に托そうと考えるならば、時差氏に不動産屋を訪問して、その会社の特徴を知ることが重要ですね。
加えて言えば、その不動産屋の【営業力】をはかるためには①営業マンの数②物件情報を告知する方法・媒体③どのくらいの専有物件を持っているかーーなどを聞けばよいと思います。
【売買or賃貸の違い】売買契約の媒介は明瞭、賃貸契約の媒介はあいまい?!
これは、業界の地域性によって異なるので、あくまでもとっくんが住む地域では･･･ということでお読みください。
不動産の売買契約は多額のお金が動くことから、売主は不動産会社と「媒介契約書」に記名押印しなねければなりません。その「媒介の形態」には３つのタイプの契約があり、不動産屋は【専属専任媒介契約】を重視します。
一方で、賃貸不動産の「仲介業務」は、なんなく･･･的な口約束や昔からの付き合いでなどのケースが多く見られます。
こうした地域の商習慣の〝穴〟をついて、新進気鋭の若手の不動産屋が、それまで他の不動産屋が仲介管理していた賃貸物件を、直接社長自らが営業をして『わが社にも仲介をさせてください。必ず、入居者を決めてみませすので･･･』と他社の仲介物件を取っていったことがありました。
業界的には〝おきて破り〟と批判をする不動産屋が多かったのですが、ルール的、法律的にも問題がなく、こうした強気の不動産会社が、爆発的に「仲介･管理物件を増やした」ということがあります。
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仲介・管理業務の不動産屋は〝コレ〟を狙っている?!
随分刺激的な見出しですが、利益額が少ない賃貸住宅の「仲介・管理」を主とする不動産屋ですが、1件あたりの利益額は少ないのですが、例えば、入居者が決まって成約した場合に、大家（貸主）側から「広告費」or「企画費」などの名目で、宅建業法の取り決めとは異なるお金を徴収する場合があります。
また、入居者がその物件を契約している間、大家から「管理料｣をもらって、家賃の徴収とか建物の修理工事の手配とかクレーム対応などを請け負う所も多いです。
これは、法的に言っても筋が通っています。なぜならば、宅建業というのは「不動産の仲介・売買等を成立させるまで」が仕事で、不動産物件の管理業務は別ですからね。
昔の大家は不動産屋さんの中には『私のアパートの仲介をあなたの会社に任せているんだから、管理業務はタダでやるべきだ!!』的な強く出る所もありました。
ですが、昨今は、賃貸物件の法的な適用が厳格化されて、入居者のニーズも多様となっているので、『一回限りの仲介手数料では仕事にならない!!』と、仲介業務と管理業務をしっかりと分けて、それぞれでお金をもらうという不動産屋が増えてきました。
これは正しい流れだと、とっくんも思っています。
不動産投資の利回りの計算は綿密に?!
実際、自らの不動産の投資を行っている大家さんは、月々の家賃からいろいろな名目のお金が引かれていることに気がつくでしょう。
また、公租公課（税金）の支払い、修理などに備えての積立金、空室リスクなどを計算上引いて全体の利回りを計算しなければなりません。
入居者募集の広告も、地域によっては「不動産屋が自腹で投資する」所もありますが（※とっくんの地域ではそのような商習慣がある）、自分の物件のことを宣伝するのですから、自らの支出も覚悟しなければならないでしょう。
ちなみに、とっくんの会社は不動産を３つ所有していますが、今のところ空室はなく、入居者募集の広告を出す必要はありませんが、もしも空室になった場合、自分主導でも広告戦略を立てるつもりです。
最後に、これから「不動産投資を考えたい」という方のために【資産に変えるゾ!!】赤裸々ブログでは、とっておきの〝安い物件〟を市場を通さずに購入する方法のシリーズをしたいと思いますので、その時は是非、お読みください!!
本日も、ブログ記事を最後までお読みいただき心より感謝しております!!
