【アパート経営は本当に儲かるのか？】満室で購入！一建設不動産投資

【アパート経営は本当に儲かるのか？】を根本的に考えてみる‼

筆者は不動産業界25年以上です。よく『アパート経営は儲かりますか？』という質問を受けることがあります。

筆者の答えは『儲かるケースもあれば、儲からないケースもある…』しかありません。その理由としては、アパート経営は、不動産投資の中でも、ハイリスク＆ハイリターンの所があるので、深い分析が必要です。

 

【アパート経営は本当に儲かるのか？】一建設の不動産投資の凄さ‼

この記事で「一建設株式会社」のケースに注目して書いていますが、セミナーの内容をここですべて書くことは、さすがにできません。同社の独自のノウハウがありますので、そのことはご了承ください。

 

不動産投資をしたい人

一建設の不動産投資の何が凄いんですか？

 

とっくん

賃貸市場の中でも「長期入居」が期待できるファリミー層向けの市場を狙っている点。

アパートの立地が、今後、数十年間は安定した賃貸市場が確保できるような場所である点。

アパートを一建設が建築して、満室にした上で売り出すという画期的な点。

 

不動産投資をこれからやる方は、既存の物件を購入するのですが、物件の種類や賃借人のターゲット、投資物件の地域性などの要因があり、リスクが異なります。

一建設㈱の不動産投資案件は、長期入居が確保できる市場で勝負するという戦略が、銀行からの融資で不動産投資をする人にとっては、リスクヘッジとなっています。

【アパート経営は本当に儲かるのか？】利益とキャッシュフロー‼

アパート経営は「事業」です。その事業で最も重要なのは、キャッシュフローです。会計の「損益計算書」上では利益が出ていても、実際のキャッシュがなくなってしまって倒産する企業は多々あります。

アパート経営においての最大のリスクは「空室」に他なりません。このリスクに備えての準備と万が一、リスクが生じた場合の対処法をふだんから考える必要があります。

とっくん

一番のメリットは、新築物件は「入居者が入りやすい」ことです。空室のリスクが少ないのです。

もう一つのメリットは、建物の耐用年数に応じて「減価償却費の計上」が認められていることです。減価償却は法定によって「キャッシュアウトはせずに、売上から経費として差し引くことができます。

キャッシュフローの計算では、アパート経営によって最終的に残る手取り現金のことです。この際、キャッシュフロー上の計算と会計上の計算との差が生じるのは「減価償却費と借入金元本返済」の2つがあるためです。

「減価償却費」とは、建物の価値が経年劣化などから減少させていく手続きを会計上で発生する仕組みです。会計上での費用のため、実際にキャッシュアウトするものではありません。アパート経営の税金は「利益」に対して課税されるので、利益が小さくなると、支払う税金も少なくなります。つまり、節税効果があるということです。

一方で、対照的なのが「借入金元本返済」です。これは実際のキャッシュアウトとなりますが、借入金の利息部分は費用計上できますが、「元本返済」は会計上の損益ではなく、税引き後の利益から「借入金元本返済」をすることになります。

ちなみに、お金を借りた際、借金は売上ではなく課税の対象にならないのと同じです。借りた際に課税対象とならないのだから、返す際にも節税できないというのが理屈です。