このブログサイトで、新たな試みとして『不動産投資のパートナーを募集』しています。既にこれに関しての記事を掲載しています。今回のスキームは、当社が所有している収益事務所物件のオーナーチェンジもしくは、新スキームでの不動産投資の記事です。
とっくん社長が、現在やっている「新スタイルの不動産投資の反応」はいかがですか？
この記事を書いている時点では、問い合わせはまだ、来ていません。ブログで「新スタイルの投資を募集」しているのですが、ボクのブログ自体のアクセス数が少ないですからね。気長に待ちますよ。
【不動産投資の新スタイル】当社保有の収益物件のオーナーチェンジ
筆者は、不動産業をやっているので「宅建業法」という法律を順守することが求められています。不動産のプロなので、一般の人が不動産を売却するよりも「厳しい責任」が課せられています。これは別の機会に詳しく説明する記事を書きます。
ところで…、筆者が所有している不動産を「売却する理由」ですが、これは過去の記事でも説明しました。
筆者も、自ら取得した収益不動産を赤字にしてまで売るつもりはありません。そこでの収益は取っています。
ただし…、筆者が売る金額というのは、市場価格よりも安いと思います。
【当社が売却を考えている収益不動産】～オーナーチェンジで利回り7％
現在、売却を考えている「貸事務所・工場」ですが、2,400万円で売りに出しています。オーナーチェンジで、売買契約の決済の日から賃料が発生するようにしています。表面利回りは７％です。
入居者は法人で、その会社が自分たちの費用で物件内部を改装したくらいので、今後、この入居者が退所する可能性は少ないと思っています。
ちなみに…、筆者がこの不動産を売り出す理由は『他の不動産投資の資金に回すため』です。
【収益不動産を購入する】～オーナーチェンジの場合‼
不動産投資は、人生を左右するほどの大きな買い物になります。特に、初めて不動産投資をする人は、その仕組みをしっかりと学んだ方がいいと思います。
今回のような「オーナーチェンジの収益物件」というのは、不動産のほかに現在締結している「建物賃貸借契約」を継承するということです。
これはメリットとデメリットがあります。これらについては、今回の記事では、筆者の立場は「物件を売る側」なので、ここでは書きません。（メリットだけを肩入れすると思われるのが嫌なので）
皆さま側で『オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット』の記事を探してみてください。
【収益不動産を所有している】賃料は「単利」収入だけ!!
不動産投資で、収益不動産を所有しているだけの間は、『売上（賃料）－ 必要経費＝利益』となり、その年度ごとに税金を納めて事業を行うことになります。
一方で、収益物件を売る際には、譲渡益が出た場合はその年だけの「売上と収益の換算」になります。
不動産投資は、賃料は空室でもない限り安定した売上で収入です。これを所有するメリットと利益確定をして売却する際では、税制上の扱いが異なるので、その点を十分考慮することが重要です。
筆者はこうしたサイクルのことを『わらしべ長者』にたとえてブログ記事にしました。
「単利」とは
単利は預けた金額、いわゆる元本に対してのみ利息がつくタイプです。例えば100万円預けて年利が10％の場合、1年間の利息は純粋に10万円になります。そして2年目も元本100万円を基本に計算しますので、利息分は10万円になります。そうすると、2年間で20万円ということになります。「複利」とは
複利の場合は、ある一定の期間ごとに支払われる利息が次の期間の元本に追加される。例えば100万円預けて年利が10％の場合、1年間の利息は10万円ですが、2年目の利息の元本は「100万円＋10万円」で「110万円」となります。このため2年目の利息は11万円となり、1年目よりも増えるわけです。単利と比べて、2年目ですでに差が出始めているのがわかります。長期で見れば元本が毎年増えてくるので、利息分もどんどん大きくなります。
収益不動産を【土地と建物に分ける方法】を実践します‼
筆者が新しく始めた企画は『投資用不動産を土地と建物に分けて所有し、それぞれのルールの元で投資をする』というものです。
先日、以下のようなツイートを出しました。
次なる不動産投資の資金調達のため…
当社が所有している「事務所・工場」の建物部分だけを売りに出します!!建物価格は未定ですが…
建物を借地権つき（土地は当社）で売り出し、
建物価格×５％の月額賃料を当社が支払います。
利回り５％。#不動産#不動産投資 https://t.co/23mIbbuAyW— とっくん＠不動産投資家【不動産投資ブログ執筆中 】 (@rengakusya) March 24, 2020
ちなみに、今回の「事務所・工場」は、土地と建物を合わせて2,400万円で売るので、建物だけを購入する方は、それに合わせた金額となると思います。
買う方は、建物の価格に利回り5％をかけた金額を月額賃料として、筆者側は支払うので、上記の金額を考えながら「入札」をしていただくことになります。その入札金額で、筆者側が承諾したら、売買契約を締結して、決済後に「建物の部分だけを所有権移転」するという仕組みです。
まとめ：【新スタイルの不動産投資】～さまざまなケースで‼
筆者の「新スタイルの不動産投資」は、以前の過去記事のように「当社が土地を提供して、投資家が新築物件を建築してもらうケース」のほか、今回のようなオーナーチェンジのケースも考えています。
建物だけの価格での利回りなので、当社が支払う賃料は「５％」前後と設定しています。また、当社側が建物を買い戻す「買い戻し条件」も事前に決めておくというスキームです。
あまり詳しくこの記事で書きすぎたら、ビジネスモデルを他社から模倣される可能性もあるので、関心がある方は、『問い合わせフォーム』に、連絡先（電話番号）と実名（※会社はお断ります。個人様のみ）を記載の上、ご連絡ください。筆者から電話連絡をして詳細を説明します。
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【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に→現在は、不動産投資をバンバン実施中。（写真は3歳当時）
