不動産投資のリスクの中には「空室」「賃料滞納」があります。空室は、入居者を見つければよいのですが、既にいる入居者の「賃料滞納」は見逃すことはできません。以前のブログ記事で「生活保護受給者」を対象とした賃貸住宅の経営について書きました。今回は、「不動産投資のルール」として、筆者の公務員の知人で「生活保護行政」に携わっている方に「住宅扶助と各種トラブルの実例」について伺いました。その内容をお知らせします。
生活保護を受けている人向けの賃貸住宅って不動産投資としては
儲かるンでしょうか？
「生活保護を受けている方」の賃貸住宅については前回のブログ記事で詳しく書いているので、↓の記事をご参照ください。
【生活保護者向け住宅】不動産投資リスクは？ケースワーカーに聞く
今回のテーマですが、生活保護受給者向け住宅の「不動産投資」のリスクを実際の業務に携わったことのある知人に聞いてみました。
筆者が知らない現状を把握することができましたので、とても有意義な情報でした!！
不動産投資の中で「賃料をしっかりと払う人」を入居させることは重要なファクターです。
「生活保護」を受けている人はその点では、行政を絡ませることで「賃料はしっかり取れる」のですが…。実際のところは「トラブル」も多いということです。
【公務員の知人から聞いた】生活保護向け不動産投資のリスク!!
不動産投資を実践されている方の中での、最大のリスクは「空室」です。これは、どの地域でも、どのオーナー様、どの管理会社様でも同じような悩みを持っていると思います。
「空室リスク」をできるだけ少なくするために、生活保護受給者の「住居扶助制度」は、ほぼ確実に賃料の取り立てができる、空室にすることがない、というメリットがあります。
【不動産投資】での注目!! 生活保護受給者向けの不動産投資
とっくんの住む地域でも、不動産投資の中で「生活保護受給者対象住宅」を経営している人を知っています。
実は、とっくんが不動産投資している「事務所・倉庫」の隣りが、そのタイプの住宅なのです。建築当初は「おしゃれな現代風のロフト付きアパート」でしたが、その後、駐車場スペースの不足、建物の経年劣化などから「空室」が目立ち始めました。
当初は、不動産会社がこのアパートを投資用として建築して運営していましたが、買い手が付かず、そのまま所有されていましたが、「空室」とともに、当初のアパート売買価格を大幅に下げてある投資家が買い取りました。
その投資家もその後、建物の修理費用と空室を埋めることができずに、別の投資家へ売却。その際に、管理会社も変更したことから、この管理会社がオーナーに勧めたのが『生活保護受給者向けの賃貸を･･･』ということでした。
知人の公務員は『ケースワーカー』の部署を経験した!! ～経験者は語る!!
今回情報交換をした公務員の知人は、生活保護受給者をサポートする行政の「ケースワーカー」をやっていました。
日々の業務の中で、「生活保護受給者」と向き合っていたことから生々しい話を聞くことができました。
生活保護受給者向け不動産投資は【ハイリスク・ハイリターン】?!
結論から書くと、これが、公務員の知人が言う「生活保護受給者向け不動産投資」のビジネスです。
ただし、この〝結論〟は、知人が住む地域でのことであり、また、この知人が自らの体験に基づいて感じた結論ですので、これが日本全国すべての地域で当てはまるものではない、ということはご理解ください。
以下、知人が教えてくれた「リスク」を項目別に説明します。
【生活保護・住宅扶助基準メモ】
生活保護から出される家賃とは、生活保護の８つの扶助の一つである「住宅扶助」の一つであり、その住宅扶助の金額というものは、地域によって異なる。地域ごとに1級地、2級地、３級地というふうに基準額がある。
隣人とのトラブルリスク
生活保護受給者は「隣人トラブル」を起こしがちだった。常識的な居宅生活ができない人が多く、ごみを貯めこんだり、夜中に騒いだりして隣人トラブルを起こすことがあった。大家からケースワーカーに苦情が来ても、受給者に注意をするぐらいしかできない。
ごみ屋敷のリスク
ごみを貯めこみ、ごみ屋敷化する人もいた。共有スペースにもあふれ出してきて、処分しようにも、頑なに処分に応じず、アパート自体の景観が悪化したこともある。
入居者の死亡リスク（事故物件リスク）
生活保護受給者の中には「独居老人」も多い。あるケースでは、入居者が風呂場で亡くなったため、オーナーは『排水管一切をすべて改装』した。ただし、生活保護費から、それらの修繕、クリーニング費用はでず、敷金の範囲内でやるしかない。
孤独死などのケースは↑から情報を得てください。
修繕のリスク
生活保護受給者が、排水溝を詰まらせたり、部屋を壊したりすることがあった。毀損する場合です。なぜ、このような行動をしたのかはケースワーカーも不明だった。
まとめ：公務員の知人のアドバイス『オーナーが福祉を学ぶべき』
その知人は「生活保護向けアパート」を経営しているオーナーと何度も面会などして、情報交換をしたそうです。
成功しているオーナーは、しっかり生活保護制度を勉強していて、「福祉」についても造詣が深い人が多かったと話していました。
この知人の話を聞いて･･･、とっくんも一つのことを考えました!! うちの投資物件（事務所倉庫）の隣の「生活保護受給者向けのアパート」も、実際のところ、ゴミの出し方や、違法駐車などが多く、とっくんの事務所の入居者から不満の声が出たりしています。
なので、知人の話を改めて聞いて『なるほどぉぉ～!!』とナットクするところが大きかったです。
今後「生活保護受給向けの賃貸アパート」を運営する際には、投資リスクと投資額、賃料不払いや空室リスク、修繕リスクなどを考慮した、現実的な『利回り』を想定しなければならないと肝に銘じた次第です。
今回も、ブログ記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。
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