『これから投資を始めたい…』とお考えの方に、考え方の「根本原理」をお教えします!! ポイントを絞って、書いていますのでかなり重要な項目です。よかったら、最後までこの記事をお読みください。
不労所得を得たいのだが、ナニから「投資」を始めればいいか？ 皆さまが迷われるところだと思います。
ナニから投資を始めればいい？不動産がよい理由【プロパー融資】
筆者は「投資」に関しては、これまで不動産投資と株式投資をやりました。それと、自らも「ＩＴ会社の起業」をしてこれは失敗しました。
本日のテーマは『ゼロから始める投資では不動産投資が最もいい説』を説明します。
株式投資⇔不動産投資の根源的な違い!!
これは筆者が長年のビジネス経験で、実感したものです!!
『株式投資と不動産投資の根源的な違いとは？!』なんだと思いますか？
・株式投資→複利 ・不動産投資→単利
それぞれの「用語」を解説します。
「単利」とは
単利は預けた金額、いわゆる元本に対してのみ利息がつくタイプです。例えば100万円預けて年利が10％の場合、1年間の利息は純粋に10万円になります。そして2年目も元本100万円を基本に計算しますので、利息分は10万円になります。そうすると、2年間で20万円ということになります。「複利」とは
複利の場合は、ある一定の期間ごとに支払われる利息が次の期間の元本に追加される。例えば100万円預けて年利が10％の場合、1年間の利息は10万円ですが、2年目の利息の元本は「100万円＋10万円」で「110万円」となります。このため2年目の利息は11万円となり、1年目よりも増えるわけです。単利と比べて、2年目ですでに差が出始めているのがわかります。長期で見れば元本が毎年増えてくるので、利息分もどんどん大きくなります。
株式投資は「換金性が容易」なので取引の回数を増やせば複利を実現!!
株式投資は、株式市場での売り買いができる銘柄であれば、株価が上昇して得られた利益を換金すれば、その分だけ「元金が増えて換金」できます。その元金をさらに株式投資をすれば、利益は「増えた元金の分でつく」ことになります。つまり「複利」で儲かるというものです。
一方で、株価が下がって「損」をした場合はその逆です。「元金が減った分」で新たな利益or損失が出てきます。損が続けば元金が少なくなるのが早くなります。
不動産収入は「換金化」はかなり難しい!! 手間がかかる＆時間がかかる
一方、不動産投資は、収益物件を皆さまが購入されたとして、そこから賃料を得たとします。
この場合、「金利」にあたる利益は『賃料収入』なのですが、賃料は契約に基づき定められているものなので、変更することは難しいものです。
不動産投資は「賃料収入を目指して投資をする」というスキームですが、空室や建物の修繕費などがかかる場合もあり、当初の想定から「金利＝賃料」が減る場合もあります。
この不動産に関しては、「換金化＝不動産売却」が株式のように簡単ではありません。
【不動産投資で成功するため】不動産購入→売却→利益→投資を繰り返す!!
筆者が人生観が変わった映画があります。若いときに見たＭ・ダグラス、Ｃ・シーン主演の『ウオール街』です。この映画の中で、ダグラス演じる投資家「ゴードン・ゲッコー」がシーン演じる証券マンのバドに、車の中でささやく場面があります。
ゲッコーは、外の景色を見ながら『このビルは自分が最初に投資した不動産だ。これを売っていくら儲けた。当時は大きな勝負だったが、今は自分の1日の取引額だ…』と語ります。
つまり、収益物件をゲッコーは購入して、それを売って「換金化＝利益を得て」、さらにそのお金を別の投資に回したということです。
「収益不動産を持っているだけ」だったら、これはほぼ「単利」なので、利益率は小さいのです。
ボロカス物件を安く購入してリノベーションして「利回り」を上げる!!
これも不動産投資の一例です。ボロカス不動産とは、空室がかなりあって賃料収入が少ない物件ことです。空室が多く、修繕の必要性がある物件で、そのオーナーが「新たな投資」をすることができなければ、ボロカス物件はボロカスのままです。
ならば、ボロカス物件をオーナーの状況を利用して、市価よりも大幅に安く仕入れて、リノベーションして空室を満室に変えることができれば、不動産の価値は上がります。
リノベーション案件は「投資初心者」にはやや難しすぎる!!
これは、筆者の感想であり「正解」とは限りません。筆者の不動産投資の中でも「リノベーション案件はある」ので、やらないわけではありません。
ただし、不動産投資が初めてだ、と言う人にとっては少々荷が重いプロジェクトでしょう。
株式投資の方が不動産投資よりも難しい理由!!
換金性が容易な株式投資は、多くの人が実践しています。恐らく、皆さまの周りにも「株式投資」をされている人がおられるかと思います。
ところが…、株式投資で成功している人の数は、失敗している人の数と比べて多いでしょうか？
この数は分かりません。株式投資で失敗した人は自分から失敗したとは言わないでしょうし、かなり儲かった人も『株で儲かりました！』とは公言しないでしょう。
筆者の感覚でモノを言いますと…
・株式投資の方が不動産投資よりも難しい!!
…と思います。その理由は明快です。
一方で、不動産投資の成否の着眼点は単純だから!!
・投資する（した）不動産をいくらで売却することができるか?!が唯一のポイントである。
ズバリ言えばこれだけです!!
不動産投資の成否は「投資する不動産の出口」を見据えること!!
もしも、皆さまが「不動産投資」を考えておられているとして、その不動産が投資するに最適なのか?!を判断したいのならば、今の時点もしくはリノベーションした後を想定して、その不動産がいくらで売れる（＝出口）かを検討すべきです!!
筆者がこれまでのブログ記事の中で『不動産投資を成功させるためには仕入れ（購入金額）を安くすること…』と書いてきたのはこの理由からです。
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まとめ：不動産投資の成功には金融機関の「プロパー融資」が必須!!
今回の記事は「不動産投資」の本質的なことを書きました。なので、保存版にしてもいいくらいの内容です。
そして、皆さまにおかれましては、筆者と同じようなことをやられれば『ソコソコの不動産収入は増やすこと』ができます。
そして、最後に…、事業資金は金融機関の「プロパー融資」を必須です。
プロパー融資とは信用保証協会をはさまずに、直接銀行からお金を借り入れる融資のことです。 銀行が行う融資には信用保証協会の保証付融資とプロパー融資の2種類があるのですが、保証付融資とは「信用保証協会が保証人になる」融資を意味します。
追伸：筆者が「不動産投資セミナー」への参加を勧める理由!!
その理由は、単純明快です。それは『皆さまが投資用不動産を購入する際は出口（売ること）を想定しなければならない』ため。プロの不動産の営業の人たちが、それらの不動産をどのようなやり方で、皆さまに営業をするのか?! 皆さまご自身が体験するのが一番、分かりやすいからです。
建物のコストを理解すること ～家を建てるor住宅系セミナーに参加する
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投資物件の情報を集めること ～ 投資案件を見学・セミナーに参加する
投資案件を実際に見る機会があれば見学をするのが最も有効です。セミナーにも参加して営業担当者と話す機会を得て、分からないことを積極的に質問すればいいと思います。
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このことは「ステマ」ではありません。筆者が実践したことです。「不動産投資」のための情報収集は、この分野で稼ぎたいと思ったら絶対にはずすことはできません。
