このサイトは、不動産投資をこれから始める方、不動産投資初心者の方のためのブログ記事を掲載しています。ほとんどの不動産投資の本が「基本の仕組み」を教えていません。今回の記事では、不動産業界25年以上の筆者が「不動産投資の仕組みを貸借対照表、損益計算書」を使って解説していきます。
今回の記事で説明することは「資金の流れ」です。
下の図は、貸借対照表の図です。左側が「借方」、右側が「貸方」と、会計上は呼ばれます。世の中のすべての
「経済活動は等価交換が原則」です。
このような「貸借対照表」は、収益不動産を金融機関から全額融資、つまり、自己資金ナシで「1,000万円をかけて収益不動産を購入し、20年かけて元本を返済する」というパターンです。
これが、今後、筆者が説明する「不動産投資のやり方」の基礎となるので、この図のパターンは絶対に忘れないでください。
不動産投資に必要なことは「表面利回り」や「実質利回り」から勉強するんじゃないかったですか？
そうした要素も重要ですが、まずは『経済活動は価値の等価交換から…』ということを頭に入れてください。
不動産投資の初心者のためのブログ｜基本の仕組みを覚えてください
不動産投資の最大の魅力とは⁈ 購入する不動産を担保（抵当権）にすることで、『資金調達がしやすいこと』です。ですから、購入しようとする不動産が…、安くして手に入れることができる、しかも市場価値は高いということだったら、購入者は、金融機関からの融資を全額受けることができます（「フルローン」「オーバーローン」と言います）。
実際には、不動産購入時には諸費用が「不動産価格の10％～15％」はかかるので、これを含めた金額を1,000万円として、すべてを金融機関の融資で支払ったとします。それが最初の図す。
一方で、自己資金150万円を入れた上で、1,000万円を使って収益不動産を購入したとしましょう。その際の「貸借対照表」は左図のようになります。
どこが違うでしょうか？
貸方（右側）の一番下に「自己資金150万円（純資産）」があって、返済額の元本が850万円となっていますね。
ここで皆さまにクイズをさせていただきます。
１問目 金融機関への返済は、どのお金から返すのでしょうか？
２問目 不動産投資では、ナニが経費でナニが経費でないでしょうか？
３問目 金融機関にお金を返せなければどうなるでしょうか？
１問目 元本は税引き後利益から返済、利息は売上から返済する
２問目 利息の支払いは経費だが、元本返済は経費ではない。元本返済は「等価交換」
３問目 不動産が担保に入っていたら、不動産が競売にかけられます。残金は返済します
【不動産投資の初心者へ‼】～賃料は「売上」で事業をやっている
不動産投資は事業です。「投資」という言葉が先に来て『不労所得』などの“楽なイメージ”がついているんですが、それはあくまでも『事業の中において、オーナー（不動産所有者）の労働を排除するような事業にする…』というだけの話です。
不動産投資においては、『売上＝賃料』です。そこから費用として、返済利息、管理費、修繕費、税金、その他諸経費を引いて残った最終利益（税引き後利益）から元本を返済します。
金融機関に返済するのは、毎月一定の日に引き落としになるので、ドコからお金を払っているのかが分からないと思いますので、今一度、上の「損益計算書」の図を頭の中に入れてください。
元本を返済した後に残ったお金は「利益剰余金」となります。ちなみに、オーナーの収入は上記の「費用の中の役員報酬やその他給料」というものです。
【自己資金はあった方がいいか？なくてもいいか？】～利回り次第‼
筆者の考えでは…、利回りがよい収益物件においては『自己資金は少なくてもいい…』と思います。
物件のタイプによっては、入居者がコロコロ変わる（退去→入居→退去…）、空室が多い、管理費や修繕費がかかる…などによって、損益計算書の「費用」が多くかかるものもあります。
また、減価償却費がほとんどない物件は、費用項目に計上できてキャッシュアウトしないという「減価償却費のメリット」を使えないものもあります。
不動産投資は事業なので、あくまでも「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」を見ながら事業性を吟味すべきです。
表面利回りだけを比較して、物件の善し悪しを判断するのは危険です。
まとめ：資金の流れに「→」をつけてイメージ図にしよう‼
不動産投資は「事業」ということで、できれば『法人化』した方がいいと思います。もちろん、個人事業として不動産を購入することができますし、不動産事業もやることができます。
ただし、税務、資金調達、事業の成長性など、あらゆる面を考慮したとしても、筆者の中では『法人化して不動産投資を始めた方がいい』と思っています。
法人化したら役員を決めなければならず、サラリーマンの副業不動産投資家がその代表役員になることに関してリスクがある場合もあるでしょう。その際は別の人を役員に立てて、自らはオーナー（株主）として、事業最初の自己資金を入れたらよいと思います。
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本日も、最後まで記事を読んでいただき心より感謝しております。今後ともよろしくお願いいたします。
