不動産投資の「勝負の別れ目」は、対象不動産の仕入れ値である―ということは度々、記事で紹介してきました。皆さまが、公的な不動産を購入する際は、不動産鑑定士が価格根拠を出した金額をベースに行いますが、一般人同士の「不動産の売買」の価格はどのようにして決めるのか？ 以前の記事『【不動産査定】売主or買主の納得の価格は3つの手法で決める！』をおさらいしながら、成功する不動産投資について、徹底的に考えたいと思います!!
不動産投資をめぐる立場は少なくとも２通りがあります。皆さまが「仕入れる場合＝買主」と「出口戦略＝売主」です!!
【不動産の購入価格】で投資の成否が決まる！価格決定の方法は？
モノの値段というのは「需要と供給のシステム」によって、時として相反関係になることがあります。
不動産投資にも『成功or失敗』があるのは当然ですから、この記事では、以下のような設定をした上で話を進めます。
（あなたが）誰かから「収益不動産」を購入して、資産運用（賃料収入）した上で、転売する
不動産投資で利益をだすための３つのケースは?!
不動産投資において、少なくとも利益を出そうとしたら以下の３ケースに当てはまらなければいけません。
１．不動産購入金額＜売却金額 … 不動産の売却による利益 ２．不動産購入金額＞売却金額 … 不動産の所有期間での賃料収入＞売却損失 ３．不動産購入金額＝売却金額 … 不動産の所有期間での賃料収入
最初に申し上げておきますが、不動産の購入・所有・売却にそれぞれに要する諸経費（仲介手数料、登記費用、税金、管理費など）は考慮していません。計算が面倒なので省いておりますのでご了承ください。
【建物の価値は経年劣化で下がる一方】→総合的に価値を高めること!!
上記の３つのケースのうち、１．については、建物の価値の下落を「リノベーション」などによって高めるか、もしくは、購入価格をかなり安い金額で実現した――などの状況がなければ難しいかと思います。
土地の価格が右肩上がりに上昇していた時代には、建物の価値の下落を土地の価格の上昇で補うことができていたので、このようなケースが多かったかと思います。
【公的不動産の価格】不動産鑑定士の鑑定を必要とする!!
ここで前回の記事↓のおさらいです。
公的な不動産の売買においては、専門家である不動産鑑定士等の「鑑定」による価格を基本にしなければなりません。
そして、不動産鑑定士等は『鑑定評価基準』という公的な方式による３つの手法を使うことになっています。
【不動産鑑定評価基準】の査定法 その① 原価法
その不動産の「再調達する原価」を求め、減価補正（条件に応じて補正）を行なって算出します。算出した価格は『積算価格』と言います。
【不動産鑑定評価基準】の査定法 その② 取引事例比較法
その不動産から将来得られる収益（賃料等）を現在価値に割引いて算出します。算出した価格は『収益価格』と言います。
【不動産鑑定評価基準】の査定法 その③ 収益還元法
その不動産の近隣の取引事例と比較して算出します。算出した価格は『比準価格』と言います。
【不動産屋の義務】査定した価格の根拠を明確にすること
一方、筆者のような不動産業者は、不動産鑑定士等が使う『鑑定評価基準』までは使用する必要はありませんが、宅建業法によると「価格の根拠」を述べる…とされています。
宅地建物取引業法第３４条の２ ２ 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、 その根拠を明らかにしなければならない。 ※前項第二号…当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
【プロである不動産屋】に査定を依頼するのがベスト!!
「査定」に関して言えば、プロである不動産業者の「無料一括査定」↓を活用することです。
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このような「査定」は通常は、不動産を売りたい側が「不動産業者に依頼する」ので、あなたが「買主」である場合は、これに関与することはできません。
ただし、前述した「将来的な不動産の出口戦略（転売）の際には『査定』は使う」ので、不動産投資を考えている方は、業者を使っての査定を何度も経験しておくのがよいと思います。
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まとめ：【結論】不動産価格→売主or買主の力関係で決まる!!
今回の結論です。一般人同士の「不動産売買の価格決め」は、公的な不動産と異なり、売主or買主の“力関係”で決まります。
つまり、不動産の価格を決める３つの手法（①原価法②取引事例比較法③収益還元法）のうち、
・買主側の力が強い＝不動産物件を買う人が少ない＝場合は、買主側は自分にとって都合がよい手法（※購入金額が安く抑えられる）を選べばよいですし、
・売主側の力が強い）＝不動産物件を買いたい人が多い＝場合は、同じように売主側にとって都合がよい手法を選ぶ
…ことでしょう。
この３つの手法の活用は、皆さまが不動産投資において利益を最大化するために活用するための「手法である」と理解し、こうしたやり方を熟知することで「不動産投資の成功」につなげることができるかと思います。
そのためにも、機会を見つけては、不動産の査定をプロの業者に依頼し、彼らが提出する報告書に目をとおすようにしておいた方がよいと思います。
以上、本日もブログ記事を読んでいただきありがとうございます。
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