トップ写真は、本日、筆者が「物件調査」で撮影してきました。先日撤退したコンビニエンスストアの店舗です。一般に『コンビニ用地は賃料が高い!』と言われていますが、「賢い大家さん」にとっては、良い投資物件でしょうか? 筆者の日々の仕事の実践の中から「コンビニ用地」について検証します!!
筆者のお客様には、土地所有者や投資家さんが多数おられます。こうしたお客様が、狙っている土地活用策の一つに【コンビニ用地】があります。
【家賃収入】コンビニ用地で【資産に変える!!】を検証します！
筆者の会社でも、これまで大手コンビニ会社の店舗用地の「企画」「仲介」を10案件以上は、担当したことがあります。
今回のブログ記事では、【コンビニ用地】の不動産投資について、事例を交えながら説明したいと思います!!
【驚異】コンビニ会社の開発部は、不動産屋をはるか超えています!!
だいぶ昔の話ですが、かつて日本マクドナルド㈱の社長をやっていた藤田田さんは『マクドナルドは飲食業ではなく、不動産屋だ!!』と、語っていました。
これは、外食産業や小売業など、客商売をするうえで『立地の重要性』を、藤田さんがいち早く見抜いていた証拠です。
いまや、24時間営業と全国均一サービスを武器に、爆発的に業績を伸ばしたコンビニ会社は、『より良い立地』を求めて、不動産屋以上の『不動産屋』として、ノウハウを蓄積しています。
【コンビニ用地はオイシイ!!】その① ～家賃が高い～
とっくんの会社でも「コンビニ会社」さんは良いビジネスパートナーです。
例えば、ある程度の交通量がある道路沿いに『約３００坪の更地』を持っていたとしましょう!!
道路からその土地に入る進入口もまずます広く、近くに住宅地や学校などがあるとしたら･･･。
多分、3日以内に、大手のディベロッパーの営業担当者が『コンビニ用地にどうでしょうか？!』というアプローチをかけてくることでしょう。
【コンビニ用地はオイシイ!!】その② ～不動産屋も儲かる～
大手ディベロッパーは、地域のプランナーのような存在なので、常に、「土地活用策」を求めて活動しています。
そのビジネスモデルは『店舗建物を建てさせること』です。
一方、コンビニ会社も『よい良い立地』の土地を求めて情報を集めています。
そして、定形の店舗を建設してくれる大手ディベロッパーとコンビニはよいタッグパートナーです。
一方、とっくんのような不動産屋はこうしたビジネスモデルに乗っかって･･･
・コンビニが出店する土地賃貸借の仲介業務 ・土地のオーナーの土地活用のコンサルタント業務 ・その他、ディベロッパーからのコミッション収入
これらを狙って、ビジネスを展開していきます。
実際のところ、とっくんの住む地域では『コンビニ用地の賃料はまずます高い』という相場があるので、土地賃貸借の仲介手数料をはじめ、その後の土地活用に関わることで、ソコソコの売上を見込めるのです。
【コンビニ用地はオイシイ!!】その③ ～契約方法～
土地所有者が「コンビニ会社」と契約する方法で一般的なのは【建貸し契約】です。
【建貸しとは】 土地所有者が、テナントが指定する仕様の建物を建築して賃貸する建物賃貸借の一形態。 「 オーダーメイド賃貸」と呼ばれることもある。 コンビニ会社をはじめ同一仕様で各地に展開する店舗において多用される。 土地所有者は「建築資金」を賃借人が負担する「建設協力金」「敷金」により調達するのが一般的である。
「建設協力金」は、土地所有者が建物を建築する際に、コンビニ会社側が、土地所有者に貸しつけて、月々の賃料で相殺して返済していく、というのが普通です。
言い換えれば、お金を持っていない土地所有者でも、「建物建築資金」を準備することができるので、契約締結はそこまで高いハードルにはなりません。
【コンビニ用地はオイシイ!!】その④ ～リスク～
ところが･･･です。
コンビニ会社は、ビジネス展開があまりにも早く、競合他社との競争が激しいので、『売上が少ない店舗』は、即閉鎖!!』となるのです。
さすがに、不動産屋以上に不動産のことを知っているコンビニ会社の開発部なので、そこらあたりは用意周到に、疾風怒濤の武田信玄の騎馬軍団のように動きますわ（笑）。
【コンビニ会社が撤退後に起きること】 ・コンビニ会社は「建設協力金」「敷金」などの返還放棄などで賃貸契約を解約する ・建物オーナー（土地所有者）は、コンビニ会社債権放棄した金額が「課税対象」となる ・撤退後のテナント探しは、賃料の大幅減が基本となる
幸いなことに、とっくんの会社が仲介した「コンビニ用地」は今のところ『賃貸借契約の途中解約』の事例はありません。
立地の良い土地を紹介したので!!
しかしながら、とっくんの会社では、「コンビニが撤退した跡地の建物の仲介」を担当したことが数回あります。
なので、「コンビニ用地の活用のリスク」を敢えて書くと、上記のようになりました。
【コンビニ用地はオイシイ!!】その⑤ ～事業用定期借地権契約～
土地所有者にとっては、比較的リスクが少ないのが『事業用定期借地権契約』です。
前述の「建貸し」では、土地所有者が建物を建設しますが、「事業用定期借地権契約」では、「テナントが建物を建設し、決められた年数が経過したら、建物を解体して更地にして返還する」ものです。
これについては、「珍しい事例」となりましたね。
詳しい説明すると話が飛びますので、別のブログ記事で書きます。
コンビニとの契約を、より良い【資産に変える!!】にするためには?!
一番のアドバイスポイントは『経験豊富な不動産屋さんと組むこと･･･』ですかね?!
コンビニ用地の話を持ってくるディベロッパーさんは、基本、コンビニ側の立場に立ちます。
彼らにとってはコンビニ会社は最大優良顧客ですから、当然です。
特に、「建貸しの契約締結」に関しては、概ね、コンビニ会社主導で行われますが、もしも、土地所有者様が経験豊富な不動産屋がそばにいたら･･･
【筆者のお客様が土地所有者だったら･･･】 ・建貸しの契約状況のチェック ・コンビニ撤退後の活用策の戦略 ・建物建築の効率化のサポート
コレは、実践すると思います。
ただし、土地所有者vsコンビニ会社の力関係は、その土地の『立地の良さの程度』によります。
土地がよくない場所、よくない形であった場合には、まずは、コンビニ側に強い交渉は難しくなります!!
【コンビニ撤退に伴う条件】とは?!
まず、最初に挙げられるのは･･･当該コンビニが撤退した後に、『競合他社に賃貸するのが禁止』という約束ごとあります。
これは「建貸し」の場合も同様で、例えば、コンビニ側が「建設協力金の債権を放棄する条件」として、このルールを徹底している場合が多いですね。
まぁ、当たり前と言えばそのとおりですが･･･。
通常、『あるコンビニが撤退した立地が悪い場所に、別のコンビニは出店しない･･･』と思われガチですが、【出店経費】を考慮すると、他社コンビニが撤退後の店舗を狙うことはあります。
コレを禁止しているわけです。
【筆者が担当したコンビニ撤退後のテナント契約】 ・美容室 ・飲食店 ・整骨院 ・学習塾
まっ、いずれのケースも『コンビニ時代の賃料』をはるかに下回る賃料になったことは言うまでもありません。
それでも、賃料が入らない「空家状態」よりはマシですよね!!
まとめ：質問があれば【お問い合わせフォーム】からお願いします!!
今回のブログ記事も【資産に変える!!】の視点から、「コンビニ用地」について考えました。
この他の事例については、別途、別のブログ記事で取り上げます。
疑問がある場合は、当ブログの「お問い合わせフォーム」からご質問ください。
読者様の情報を隠しながら、とっくんなりの「答え」をブログ記事にしますのでよろしくお願いします。
