皆さまは、体調が悪くなって病院に行った際、医者と一切の会話もせず、身体も見せず、検査もせずに『私の病名はなんですか？』と尋ねたら･･･？ 常識的な医者の答えは『診断できません!!』でしょう。不動産の「価格査定」も同じコトです!!
皆さま、こんにちは。かつて「不動産の査定」には1週間をかける、不動産屋の2代目社長とっくんです。
不動産のカカクとは?! 公的な価格は不動産鑑定士等でないと「鑑定」することはできないことは前回のブログで説明しました。
では、「不動産鑑定士」らが用いる【正確な不動産価格を求める方法】とは、どのようなものがあるでしょうか？
今回のブログ記事では、主に【不動産の価格査定に必要な書類】について述べてみます。
↓ とっくんおススメサイトはコチラ
「信頼できる不動産投資会社BEST４」にまとめて資料請求！【いえーるコンシェル】
【流れ】不動産査定→媒介契約締結→買主を探す→成約まで
まず、「査定」の方法から説明します。
大まかに分けて2種類があります。査定をお願いする人が大手の企業を使いたい場合は、Webサイトから「査定」を依頼します。
まずは、最低でも3つの書類が必須です!！
【査定に最低必要な書類】 ・登記簿謄本 ・公図 ・土地の測量図または建物の図面
ただし、これらの書類は、不動産所有者以外の第三者も取得できる（法務局）ので、「簡易査定」で不動産の正確な住所または地番の情報を伝えたら、不動産屋の方で取得します。
このほか、より正確な査定をするあためには、依頼者の身分や不動産への権利を証明するために･･･
・登記済権利書または登記識別情報→これを所有･保管しているか ・身分証明書 ・印鑑証明書
これらの情報を提供してもらいます。
【登録】まずは、簡易(机上)査定で大まかな線を!!
まずは「リビンマッチ（東証マザーズ上場会社）など、ネットから査定依頼ができるサイトも数多く存在します。
こうしたサイトを利用して査定依頼する時は、「物件情報」「連絡先」をWEBフォームにしたがって記入して送信すれば依頼は完了します。
【簡易査定】の次は、本格的に不動産屋と提携する!!
簡易査定が終わり、本格的に不動産を売却したいと考えた後は、不動産屋と【媒介契約】を締結する必要があります。
提携の仕方は、媒介契約のルールによって3種類に分けられます。
【専属専任媒介契約】 ・不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約、他の不動産会社に仲介を依頼は不可 ・不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない ・契約の有効期限は最大で3カ月。延長可 ・その他、不動産会社側の物件情報の報告義務、告知掲載義務がある 【専任媒介契約】 ・不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約、他の不動産会社に仲介を依頼は不可 ・売主は自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約が可 ・契約の有効期限は最大で3カ月。延長可 ・その他、不動産会社側の物件情報の報告義務、告知掲載義務がある 【一般媒介契約】 ・同時に複数の不動産会社に仲介を依頼すること ・売主は自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することが可 ・契約に有効期限はない（ただし行政指導はあり） ・その他、不動産会社側の物件情報の報告義務、告知掲載義務がない ・契約方法には、明示型（他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法）と非明示型（通知しない）がある
不動産屋のモチベーションの順番としては･･･、
専属専任媒介契約＞専任媒介契約＞＞＞一般媒介契約（明示型）＞＞＞一般媒介契約（非明示型）
これは、どの不動産屋も同じコトだと思います。
一般媒介契約の非明示型を売主側が強制してきたら、とっくんは、一応ＯＫしますが、積極的な営業活動は控えます。むしろ、『他の物件を売ろう!!』というふうに気持ちを切り替えます。
売主様としては、自らの「不動産の価値」を高く評価している場合は、強気で不動産屋に対応することが多いようですね。
一方、不動産屋側が「営業力がハンパない!!」ような会社だったら、やや強気で売主様に応対するようにも思えます。
【不動産屋側のリスクとは?!】売買契約が成約しなかったら全てがパァ～!!
このタイトルのとおりです。
不動産屋の営業活動というのは「自社が売主から預かった不動産」「自社の売物件などの契約」を成約させて、仲介手数料や不動産譲渡益を得ることです。このために「活動」しています。
なので、売主が自ら買い手と契約できる一般媒介契約や、ライバル会社がドコかも分からない非明示型の契約に、自らの経営資源（社員・モノ・カネ）を投入するか?!ということです。
【不動産屋側のリスクとは?!】対象不動産の調査に間違いがあったら?!
不動産屋の「物件調査力」への責任度は毎年高まっています。
対象不動産を正確に査定するためには、数々の必要書類があり、また、聞き取り調査などもしなければなりません。
しかしながら、売主様が必要書類の提出を怠ったり、必要な情報を教えなかったりしたら･･･、売買契約が成約した後も、買主側から『不動産屋が訴えられる!!』というリスクもあります。
【信用力アップ】必要書類を揃えたら売主の“本気度”が分かる!!
不動産は、いろいろなタイプがあります。
・土地 ・新築住宅 ・中古住宅 ・古家付住宅 ・賃貸中の戸建て住宅 ・賃貸中のアパート ・賃貸中のビル ・その他、もろもろ
一概には言えませんが、不動産屋がその後の売買契約締結を見据えて、対象不動産の物件調査（重要事項説明書等）をするためには、以下のような書類の提出をお願いします。
① 公図 法務局にある土地の図面 ② 土地の測量図 法務局にある土地の形状、面積、測量方法などが記載された図面 ③ 建物の図面 パンフレットや設計図、リフォーム図など、建物内の構造がわかるもの ④ 不動産の周辺環境がわかるもの 主に最新の鳥観図など ⑤ 購入時の売買契約書 どんな条件で契約したかを示す書類 ⑥ 建築確認済証または検査済証 ⑦ 建築設計図書または工事記録書 ⑧ 境界確認書 土地の境界線を定めた書類 ⑨ 住宅性能評価書 ⑩ 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 ⑪ 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 ⑫ リフォームの契約書・報告書 ⑬ （マンションの場合）管理費・修繕積立金の記載書類 ⑭ （マンションの場合）管理組合規約
こちらの書類を提出すれば、不動産屋が対象不動産の状態をより詳しく知ることができ、契約締結時までに必要な書類をつくりやすくなります。
多くの場合は、こうした書類を持っていない売主様もいるので、仮に、売買契約締結までに必要であれば、新たに書類を取り寄せることができるよう、諸手続きや諸処置をすることになります。
【おまけ!!】不動産屋が守る法律「宅建業法」の改正の話!!
近年の不動産業界をめぐる状況の変化に【宅建業法の改正】があります。
以下にリンクを貼ります。このブログ記事で改正点をすべて説明するのはムリがありますのでご理解ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001219898.pdf
まとめ：査定から売買契約締結、成約まではやるべきコトが多い!!
不動産は多種多様な状況があり、個別要因、地域要因、経済的要因が異なると、その価値が大きく変わります。
実際、契約に際しては、所有者が抱えている問題（※近隣とのトラブル等）を買主がそのまま引き継ぐことから、売買契約締結までに、詳細な情報が開示されなかったらトラブルの原因になります。
特に、隣地との境界問題は深刻なケースになることがあり、事前の調査と測量確定などをやることもあります。費用もマチマチです。
不動産屋は不動産のプロですが、「簡易査定」だけでは、こうしたリスク面の情報を把握することはできません。
これから不動産を売却したいとお考えの方は、是非、積極的に情報を不動産屋に提供し、将来的にその不動産のリスクが生じないようにした方がよいと思います。
