皆さま、ブログ書いてますか？！ とっくん（@不動産投資家）です。
筆者のブログサイトでは、750本の記事を投稿しました。自分なりの“出来が良い”と満足できる記事もあります。その一つが【不動産投資】資金調達を「資産」の形に変える！投資家の“資産〟は？です。今回は、この記事をさらに深堀りしながら「不動産投資」を説明します。
毎回、毎回、不動産投資の記事を書いているとネタ切れにならないですか？ とっくん社長で「お気に入りの記事」はありますか？
すべての記事は、ボクの実体験に基づく内容を投稿しているんですが、リアルタイムで実践している内容で、ココダケ情報などを掲載しているものもあります。
ただし、渾身の自信作の記事のアクセスが少なかったりして、その意味でモチベーションが保てないことがありますね。
上記が筆者のおすすめ記事です。今回はこの記事を元に、独自の視点を交えてさらに深堀りしていきます。
【不動産投資の本質は価値の等価交換】資産は形を変化【資産負債】
筆者は、このブログサイトの中で『金融機関からの資金調達がない不動産投資は意味がない…』と書いてきました。
これは、【不動産】という存在が他の物と異なる性質があるからです。以下の事例を挙げますので、皆さまで【不動産】を考えてみてください。
・不動産は、個別性・地域性・経済性の特徴がある
・不動産は高額である
・不動産購入は、金融機関の融資を受けやすい⇔理由は「不動産を担保に入れる」から
・不動産は購入時・保有時・売却時にそれぞれ「税金と諸経費」がかかる
金融機関からの融資は【資産家が有利】な理由!! ～金融機関の本音
前回の記事では、金融機関の友人の“本音”を明らかにしました。
多額の「資産」を持っている人にお金を貸す金融機関の考え方は、担保力を重視しているのが第一の理由です。
ですが、このことの本質は【資産は形を変える】。金融機関はそれを手助けする存在である、ということです。
ちょっと意味が分かりません。「資産が形を変える」ということは、とっくん社長がいつもブログで語っていることですよね⁈
【資産は形を変える】の本質を理解しよう‼ ～基本形を考える
不動産投資の本質は【資産は形を変える】です。これは、貸借対照表（B／S）の図で基本形を解説します。以下の図はすべての経済活動の「基本形」です。
金融機関からの融資で不動産を購入した直後をイメージしてください。
負債＝金融機関からの借金
ここでクイズです。【資産は形を変える】の本質で考えてみてください。
①金融機関からの借金の「元本」に当たるのは資産のうち何？
②金融機関に支払う「利息」に当たるのは資産のうち何？
…これがスタートです。
金融機関への借金は、毎月返済するものなので、不動産の賃料から差し引くものですよね。だから「資産」のうちのナニって分ける必要があるんでしょうか？
ここで、金融機関への返済分を税務会計上の処理から考えてみましょう‼
この会計上のルールを元にクイズの答えを考えてみてください‼
【資産は形を変える】の本質は経済活動の「価値の等価交換」‼
経済活動とは、価値の等価交換です。モノを買う、モノを売る、という基本は、価値を認める者が同じ基準のモノ（主に貨幣）に交換するということです。
ある不動産を3,600万円で購入した不動産投資家Aと、これを2,400万円で購入した不動産投資家Bとではナニが異なるでしょうか？
その答えは、不動産を売る側の価値の等価交換です。売主が売り急いでいる場合は2,400万円でも売るでしょうし、じっくりと売る場合は3,600万円で売れることもあるでしょう。
いずれにせよ、売買が成立したということは価値の等価交換です。
ボクなりのクイズの答えです。
①借金の「元本」に当たるのは資産のうち何→不動産の現在価値
②「利息」に当たるのは資産のうち何→賃料－経費・税金
この理由を説明しましょう‼
【おさらい・不動産投資の手順】～「価値の等価交換」から考える‼
ここで、不動産投資の仕組みをおさらいします。前回の記事で説明しましたが、不動産投資の手順を振り返ります。価値の等価交換ということで考えてみてください。
２．不動産を購入する＝価値の等価交換
３．不動産という資産を使って「お金を産み出す仕組み」を作る
４．購入した不動産から賃料を挙げる
５．不動産の「転売（＝出口）」してキャピタルゲイン（売却益）を得る
不動産投資の最重要事項は『資金を調達してこれでお金を産み出す仕組みに変えること』です。これこそが「事業」です。
まとめ：価値の等価交換は不動産の購入時から一貫して成立する‼
筆者の答えは、価値の等価交換から考えから導きました。貸借対照表は最初の経済活動では、借り方（左側）と貸し方（右側）の登場人物は２つだけです。
【左側】固定資産＝不動産（土地と建物）
【右側】固定負債＝金融機関からの借金
これが、不動産投資事業をやっているうちに、貸借対照表は「６つの枠」に増えていきます。
【左側】現預金・流動資産・固定資産（不動産）
【右側】流動負債・固定負債・純資産
不動産投資は「事業」ですので、事業性がある会計上の処理の“登場人物”は決まっています。その中で、購入時から一貫して変わらないのが、価値の等価交換です。
不動産投資の出口（＝転売）は、いつでも選べます。不動産投資家が不動産を購入した後、自分が希望した時期に売れば、その時点・状況での価値の等価交換ができるわけです。
借金の「元本」を返済済みの残債分が①【残債＜不動産の現在価値】となればひとまず利益が確定されます。また、②【利息＜賃料－経費・税金】となれば事業性が成り立つと基準になるわけです。
えっ？ 残債と不動産の現在価値を比較するんですか？ それまで払った元本部分はどうなるんですか？ 元本返済をしたから「残債」となったんじゃないですかね⁈
元本の返済は、会計上では上記の②の賃料から経費＋税金を引いた確定利益の中から返済するものです。なので、ボクの頭の中では、不動産投資の構図を上記のように考えているわけです。
以上、筆者なりの不動産投資の価値の等価交換を説明しました。あくまでも筆者なりの考えなので、これが一般的か⁈というとそうではないと思います。
この考え方については、今後の記事の中でも説明していきますので、今後も本ブログサイトの記事を楽しみにしてください。本日もありがとうございます‼
