皆さま、こんにちは！とっくん（@不動産投資家）です。今回のテーマは「不動産投資は何から始めるべきか」を不動産業界25年以上で不動産投資家の筆者が解説します。
今回の記事では「不動産投資をこれからやろうしている方向けのもの」です。何からやればいいか？を専門家の立場からお教えいたします。
・不動産投資をこれからやろうと思っている方
・不動産投資の仕組みを知らない方
・不動産投資を何からやればいいかわからない方
【不動産投資は何から始めるべき】不動産歴25年のベテランが解説
不動産投資は多額な資金を必要とするために「失敗」をしてしまったら一生の損になります。中には、「自己破産」という最悪の結果に至ることになります。
まずは、収益不動産の情報サイト「楽待」さんが運営するYouTube番組から以下の動画をご覧ください。多少長い動画ですが、不動産投資のリスクを知る上で、しっかりと見た方が良い内容です。
この動画を見て分かることは「銀行からお金を借りて不動産投資をする」ことのリスクがあるということです。
えっ？
銀行からお金を借りて不動産投資をすることは、とっくん社長は「不動産投資には必要なこと」だといつも語ったますよね⁈ それって、これまでの主張と矛盾していませんか？
不動産投資は高額な資金を必要とするので、銀行（金融機関）からの融資（借金）がないと、物件を購入することができません。
ですから「不動産投資の融資は不可欠」です。ただし、これは、リスクがあることなので、原則を守る必要があるのです‼
これから以後は、不動産投資の融資に不可欠な「原則を守ること」について具体的な内容を記載します。
【不動産投資は何から始めるべきか】その① 売主は誰か？を知る
不動産投資においては、必ず「売主」がいます。皆さまが不動産投資をやろうとしたら、まずは『誰が売主か？』を把握する必要があります。
売主は…以下の４つのタイプに分けることができます。
①建築業者の場合（リフォーム会社も含む）
②宅建業者の場合
③一般の人の場合
④競売の場合
売主のタイプを分けることで何が分かるのですか？
誰が、どのお金をもらうか？ 誰が、売買の仲介をするのか？を知ることができます。
不動産の売買契約には「媒介（仲介とも言う）」を必要とすることもあれば、必要ないこともあります。そして、「媒介」ができ法律的に手数料をもらうことができるのが「宅建業者（不動産屋）」です。
手数料は、売買金額×3％+6万円（税別）です。宅建業者は、これを売主側、買主側からもらうことができます。
宅建業者を通らずに不動産を購入することはできないのですか？
できます。ただし、宅建業者を通さないと、そもそも「収益物件の情報」が入ってきません。ですから、もしも、不動産投資家になりたいならば「宅建業者との付き合い方も知る」のが必要でしょう。
仲介手数料は、売買金額が高額になれば、数百万円になることもあります。確かに…高額ですが、宅建業者を通さずに不動産投資をやりたいならば、投資家自身が宅建業者になるのも一つの手です。
【不動産投資は何から始めるべきか】その② 銀行は何にお金を貸すかを知る
本業を持たない人に対して、銀行が「不動産投資の資金」を貸すことはまずありえません。皆さまの本業が、サラリーマン（給与所得者）である場合、銀行は、２つの審査をします。
銀行が行う「２つの審査」とは…
①本人の給与所得、職業の安定性からの返済能力
②購入する不動産の価値の判断
…この２つです。
給料が高い人は「返済能力がある」と見なされるんですよね。当然、給料が高い方が有利なんでしょうか？
そのとおりです。その方の給料額や職業の安定性によって、銀行の融資審査が変わってきます。
不動産の価値は、不動産の①積算価格（どのくらいのお金がかかっているか）②収益価格（どのくらいの家賃が入るだろうか）の2面から審査されます。
銀行は、融資した人が返済ができなくなった場合、不動産を担保にしているので、競売を裁判所に依頼して、落札金額から貸金を回収します。それでも残金がある場合は、借金が消えることがありません。
【不動産投資は何から始めるべきか】その③ 収益物件情報をどこで知る？
購入しようとする不動産の情報をどこから手に入れればいいのでしょうか？ 不動産投資をやったことがない人はどうやって物件情報を集めるのでしょうか？
収益物件のネット掲載数は、地域によって格段の差があります。つまり、地域によって「収益物件の市場が小さい」ところがあります。
収益物件の市場が小さいとは？
収益不動産を所有している人が、不動産を手放したくないと考える割合が多い地域です。実は、ボクの住む地域では、前述のネット情報は、ほとんど参考になりません。収益物件数が少なすぎるので…。
地域によっては、無料の不動産投資セミナーを活用した方がいいと思います。
無料なんですが、有益な情報を得ることができます。
空き家投資のオンラインセミナー
新築アパートを満室にして売り出す一建設の不動産投資セミナー
これらのセミナーは、かなり勉強になります。
投資セミナーでは、主催者から熱心に営業をされる場合があります。ところが「不動産投資セミナー」では、購入する人の属性（職業や給料）によって、銀行の融資の可能性が変わることから、そこまでしつこい営業活動はありません。
前述のYouTube動画に登場した女性のケースのように「しつこい勧誘営業をされた」場合にはしっかりと断りましょう。そもそも論として「優柔不断の人は不動産投資をしても失敗」します。
まとめ：【知識を蓄え・情報収集・自分で分析する】PDCAを‼
最後のアドバイスは、不動産投資は「事業」としてやるので『法人化』してください。税務、資金調達、事業の成長性など、あらゆる面を考慮したとしても、筆者の中では『法人化して不動産投資を始めた方がいい』と思っています。
法人化したら、サラリーマンの副業不動産投資家がその代表役員になることに関してリスクがある場合もあるでしょう。その際は別の人を役員に立てて、自らはオーナー（株主）として、事業最初の自己資金を入れたらよいと思います。
不動産投資をやる方は「本を読む」「ネットで情報を集める」などもされていると思います。筆者も、不動産投資に関する本はソコソコは読みましたが、正直、この一冊で不動産投資のことが分かる！というものはありませんでした。
本を読んで基礎的な知識を蓄えた後で、セミナーなどに参加して、業者の営業マンとしっかりと会話しながら、それぞれの情報を自分なりに分析をしてみてください。
こうした作業をやってから、本やブログ記事を読み返すと、不動産投資の違った一面が見えてくるはずです。何事もPDCAサイクルを繰り返すことが必要です。
このブログサイトでは「不動産投資をはじめ、あらゆる投資に関する実体験の記事をリアルタイムで掲載」しております。
本日も、最後まで記事を読んでいただき心より感謝しております。今後ともよろしくお願いいたします。
