「新築住宅」の売買締結をしてきました。通常、住宅を購入する際には「住宅ローン」を使いますが、融資実行日はいつになるか?! などを詳しく説明したいと思います。
皆さま、こんにちは。売買契約の締結が無事に終わり、少しだけ「ほっ」とした、不動産屋2代目社長のとっくんです。
【住宅ローン】融資金の入金の実行日と不動産引渡しの関係性
実際に家を購入したことがある人は「融資実行日（支払日）」がいつになる？は分かるかと思いますが、経験がない人には、『住宅のお金はいつ払うの？』という疑問があるでしょう。
融資金額が口座に入金される【融資実行日】
住宅を自分のものにするためには「お金を売主に支払うこと」になりますが、あなたの口座に融資金額が入金されるのが『融資実行日』です。
通常は『融資実行日は物件の引渡日』です!!
多くの場合、融資が実行されるのは、物件の引渡し日となります。では物件の引渡し日とは『所有権移転登記手続きをする日』です。
不動産はモノではありますが、手渡すことができない大きいモノですので『所有権移転登記』によって、売主から買主へ所有権を変えるのです。
【住宅売買の流れ】手付金→残金＝住宅が買主のものになる
この流れをインプットしておいてください。その上で「融資実行日が引渡日と同日なのか？』ですが、それは、金融機関が所有権移転登記（売主→買主）と同時に、『抵当権設定登記』を求めるからです。
「抵当権」とはお金を貸す代わりに、土地と建物を担保に入れることです。
・引渡日よりも前であれば、住宅の所有権は売主 ・買主のものになると同時に抵当権をつけることができる
登記簿の仕組みを知りましょう!!
ここで「登記簿」の仕組みを説明します。これが分からないと「所有権」や「抵当権」をしっかりと理解することができません。
登記簿は１筆の土地、１個の建物ごとに「１単位の登記記録」が備えられています。そして、これらの登記記録は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。
【表題部】
土地の表題部には、所在・地番・面積等のほか、分筆、合筆、地積更正などの経緯などが記録されています。建物の表題部には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積・付属建物の表示のほか、新築年月日、増築による床面積などの経緯が記録されます。また、マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録されます。
【甲区】
所有権に関する事項が記録されています。その所有者の名前、いつ所有した、どんな要因（売買or相続など）で所有権を取得したかを記載します。
具体的には「所有権移転」「所有権に関する仮登記」「所有権抹消」「差押」「買戻」「破産」などが記録されます。
【乙区】
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています。
具体的には「抵当権」「根抵当権」「地上権」「地役権」「賃借権」「質権」「採石権」などが記録されます。
抵当権設定されている【不動産は〝人質状態〟】である!!
銀行など金融機関は、カネを貸す際には〝人質〟をとります。それが不動産の価値に対して「担保にする」ということです。
もしも、あなたが住宅ローンを返済できなかったら、その住宅（土地と建物）は『競売』に掛けられて、売れた金額（落札による）から、抵当権者＝銀行が優先的に（抵当権の順位に従って）お金を回収するのです。
つまり、〝人質〟を売ってそのお金で借金返済に当てるのです。
不動産は人間ではないので「モノ」ですが、擬人法表現で〝人質〟としました。
【住宅ローン】不動産の〝人質〟以外、借り手の命も〝人質〟にしている?!
簡単に言うと、借り手が返済途中で亡くなった場合、生命保険に加入させられて、保険金から住宅ローンを返済する仕組みになっています。
つまり、借り手の命までも〝人質〟にしているというわけです。
要するに『住宅ローン』は銀行にとっては、かなりおいしい【資産】ということでしょうね。
【住宅ローン】事前調整 ～不動産の引渡日＝融資実行日を定める!!
これまでの「不動産の売買契約の引渡し日」では、多くの場合、取引銀行の会議室で行います。
ここで、次に不動産売買の流れについて見ていきます。
・資金計画 ・仮審査（対象不動産の価格や必要な資金などを計算など）借主の信用性の審査 ・売買契約締結→手付金支払い ・残金支払い、不動産引渡
売買契約と引渡との間には、数週間～１カ月程度の時間差を設けます。
売買契約締結後、引渡しまでの間に『住宅ローンの本審査』を通すことになります。ただし、ローン審査は売買契約前に終了済みの場合もあります。
【手付金】売買代金の10％が一般的?! ケースbyケース
手付金は、契約を安定的に実行するためという役割があります。手付金は「解約手付」の意味合いがあり、売買契約締結後、売主or買主の自らの都合で売買契約を解除する場合は『売主側→手付金を返した上で同額の解約金を支払う、買主側→手付金放棄』を相手方に支払います。
ただし、住宅ローンの本審査に通らずに融資実行ができなかった場合には『ローン特約』という一般的に契約事項入れる条文で「売買契約無条件解除｣ができます。
【引渡日】に参加する関係者は?!
残金支払いと所有権の移転登記を円滑にするためには、それぞれの専門家がチームワークを発揮しなければなりません。
【売買契約の残金支払い日（引渡し日）の主な参加者】 ・売主（代理の場合もあり） ・買主（代理の場合もあり） ・金融関係者（現金決済の場合は不要） ・宅建業者（仲介業者） ・司法書士
不動産の売買契約の段取りは、〝慣れ〟もあります。あまり経験のない宅建業者はテキパキとした段取りをすることができない場合もあります。
また、不動産の所有権の移転登記を円滑にするためには、司法書士は事前に売主（＝移転により所有権を失う者）と面会するなどして、移転登記に必要な『必要書類』を準備するようチェックしておきます。
買主の口座に銀行からの融資金額が振り込まれ、その中から「売買代金の残金」が買主から売主の口座へ振り込まれます。
入金が確認された時点で「引渡しに必要な手続き」を、売主は司法書士に委託して所有権移転登記等を行ってもらいます。
【契約締結及び決済（引渡し）など】費用は誰が負担するの？！
不動産の売買契約においては、さまざまな専門家が連携して仕事をしますので、各段階で費用が発生します。
以下にどのような費用が発生して、通常の費用負担者をまとめます。
・住宅ローンの申し込み（事前審査のための調査代）→買主 ・【住宅ローン審査（保険料等各種費用）】買主→金融機関 ・【確定測量費用（契約書で定める）】売主が一般的→土地家屋調査士 ・【仲介手数料】（売主→売主側の宅建業者、買主→買主側の宅建業者） ・【固定資産税の支払い調整（起算日を決めて按分計算）】買主→売主 ・【火災保険等の支払い調整】買主→売主 ・【所有権移転登記費用】買主→司法書士 ・【抵当権設定登記費用】買主→司法書士
これらの支払いは、各段階においてなされます。住宅ローンの審査に関するコトは、契約締結日までに終了していることが通常なので、買主は既にこうした費用を支出しています。
また、「確定測量」なども同様です。
まとめ：【契約遂行のためには】計画→締結→チェック→実行
以前のブログ記事でも紹介しましたが、売買契約が無事「完結」するためには、いくつかの段階があり、それぞれの約束ごとが誠実に履行されなければなりません。
住宅ローンはその中では『最重要事項』です。
買主は不動産を購入した後も、諸手続きに関して費用が発生します。
さらに『完成物件以外の不動産を購入する』場合には、金融機関の融資実行日とそれ以前に支払う金額との差を埋めるために『つなぎ融資』を活用することになります。
この『つなぎ融資』を含めて住宅ローンですので、資金計画の段階でしっかりと金融機関側と相談しておくことが必要です。
以上、本日もブログ記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。
