不動産投資は「投資」のジャンルとしては『中リスク中リターンだ』と言われたりします。筆者は、不動産業界歴25年以上ですが、一昨年に不動産会社社長になってから、自身も「不動産投資家」となりました。投資方法としては“損しない投資”です。今回の記事は、これから不動産投資を考えている人向けに『初めて不動産投資をする人』に具体的な手順と方法を解説します。
とっくん社長、今回は「不動産投資」を
初めてやる方向けの手順を教えてください。
不動産投資を成功させるためには、
１．銀行を説得させる力
２．購入した不動産を売る力
３．購入した不動産に入居者を見つける力
…この３つが必要です。
えっ？
物件に関する情報収集力は必要ないのですか？
【このブログの筆者プロフィール】波乱万丈の人生の末、50歳を超えて不動産会社の社長に。新卒で新聞社に就職→30歳で退職→サッカー選手の代理人→プロサッカーチームのフロント→不動産会社の営業→プロサッカーチームのフロント→インキュベーションマネージャー→経産省プロジェクト研究員→インキュベーションマネージャー→起業失敗→ブログを書きまくる→企業誘致課の参与→株のデイトレードで失敗→行政の仕事→引きこもり→不動産会社取締役→2018年念願の社長に･･･。（写真は3歳当時）
【不動産投資】初めて不動産投資をする人へ具体的な手順と方法!!
今回の記事は「初めて不動産投資をする人」向けに書いていますので「リスクが高い不動産投資」「管理が大変な不動産投資」は、排除して考えていきます。
不動産投資の物件候補を探す際に前提となる考え方‼
不動産投資で最も重要なとは「出口戦略（購入
した不動産を売る）」を持っていることです。
出口戦略にはいくつかのポイントがあって
１．購入した収益不動産を誰に売るか？
２．購入した収益不動産をいつ売るか？
この２つを押さえておきましょう‼
【結論】出口戦略で最も具体例が多いのが【中古戸建て住宅】の転売‼
不動産投資の初心者にとって、出口戦略は「果たしてどのような不動産が転売をしやすいか⁈」を考えるところから始めます。
これは「結論」を言いますと、全国どこの地域でも『中古住宅が最も売りやすい』のです。しかも、中古住宅の売買市場は、全国的に事例が最も多く、以下の構図が成り立てば不動産投資は成功します。
新築住宅を購入した金額ー賃料で利益を得た金額＜中古住宅として転売した金額
この意味が分からないです。
「説明」をお願いします。
すべての投資は「投資した金額」と「得られた利益」
の相対関係で、投資の成功or失敗が決まります。
そして、資金は
１．フロー（単年度の会計での収益）
２．ストック（財産として残るもの）
…の２つの面を同時に考える必要があります
（新築住宅購入した金額ー賃料で利益）＜（中古として転売した金額）
最初に筆者は『出口戦略が重要だ』と書きました。出口戦略は、購入した不動産を数年後に転売することですが、例えば、新築で購入した住宅は数年後に転売するときは「中古住宅」になります。
このとき、「中古住宅の方が新築住宅の価格よりも高い」ということは通常はあり得ません。ただし、新築住宅の価格が以下のようなものであることを知ればどうでしょうか⁈
新築住宅の建築価格＝土地取得代＋建物建築費＋諸費用
新築の建売住宅は、購入時に「価格」が決まっていますが、不動産投資家が「土地を購入し、そこに注文住宅を建てた場合」は、新築住宅の建築価格は『土地代を安く仕入れること』でコストを抑えることができます。
つまり、とっくん社長の考えでは、
「土地代を安く」できれば、不動産投資
は成功する‼ということですか？
「安い土地」を仕入れることができれば
「不動産投資」は50％以上は成功です。
後の30％は、金融機関が融資してくれるか⁈
残り20％は、優良な賃借人を見つけられるか⁈です。
投資資金を持っている人は金融機関に頼る必要はないのだが…⁈
もちろん、投資家の方が「自己資金」ですべての建設費を賄えれば、問題ありませんが…。筆者は、不動産投資家として成功するためには「金融機関のプロパー融資」が取れるような、事業計画書を作成し、この融資資金で投資をするスキームをお勧めします。
その理由としては「金融機関のプロパー融資」を得たことは、その不動産投資の信用性を得たことにもなるからです。また、今後、不動産投資を続けていくうえで、すべての資金を自己資金だけやることはデメリットが多すぎます。
【不動産投資】初めて不動産投資する人へ具体的な手順【実践編】
不動産投資を初めてやる人が失敗をしないためには、「出口戦略」で負けない市場で勝負することです。新築住宅を「賃貸」しながら、賃料で収益を挙げる。
そして、「数年後に中古住宅となったその物件を売る」or「賃貸住宅として投資した金を回収するまで持ち続ける」のいずれにしても『出口戦略が決め手』です。
出口戦略は、その投資不動産がある地域の「中古住宅の市場」を考えて…
１．その地域で販売戸数が多い「建売住宅メーカー」 ２．中古販売価格の指標があるもの
…この２つを選びます。
【実践編】ローコスト住宅「規格注文」を建て優良顧客に賃貸する!!
ズバリ、優良顧客とは「公務員」です。地域によって制度の違いはありますが、公務員には「住居手当」が支給されることが多くあります。転勤などがない市町の公務員がターゲットです。
筆者の会社では、上記の写真の広告を『市役所の職員パソコンの画面で出てくる広告掲載』しており、多くの「顧客リスト」を持っています。
【実践編】安い土地を仕入れる ～訳アリ物件をチェック!!
最も重要な点は「土地探し」です。新築戸建ての賃貸住宅は、入居者は「建物よりも土地（場所）で選び」ます。入居者ターゲットは「ファミリー層」です。
筆者のビジネスモデルでは、以下の点が土地選びの基準です。
１．人気がある小学校・中学校に近いこと ２．住環境が良い土地柄であること
この「土地選び」は基準が明確なので、その地域において『安く土地を仕入れることができる不動産』を徹底的に探します。筆者が実践している「土地探し」の過去記事は↓です。
【実践編】安い土地を仕入れる ～即金で「不動産を現況」で購入!!
最もおススメの「土地購入方法」は、相続案件などで現金化が必要な事情がある売主から「古家付」「空家」などをそのまま購入し、買主側で「解体更地」をする方法です。
上記の写真は、筆者が「購入した古家付住宅のGoogleストリートビュー」です。ここには、賃借人がいましたが、当社が購入した後「保証金を払って退去」してもらいました。
解体更地工事をしてローコスト住宅の㈱アーネストワン社の「規格注文住宅」を建築しました。
現在は、当社の「住宅展示場」としてフル稼働していますが、半年後には「賃貸住宅or転売」をします。
まとめ：ローコスト住宅会社の「不動産投資セミナー」のメリット!!
これらの「不動産投資」のスキームを実践するには、一建設の不動産投資セミナーに申し込むことです。
わが国最大のローコスト住宅グループ「飯田ホールディングス」の優良会社「一建設㈱」が実施しているもので、ローコスト住宅を使って投資用不動産にする――ケースを知るきっかけになります。筆者もこのセミナーに参加することで、自らのビジネスモデル構築に役立てました。
筆者の住む地域では、同じ「飯田ホールディングス」の別会社「㈱アーネストワンが一建設㈱よりも建築事例が多かった」ため、㈱アーネストワンを選びましたが、皆さまの地域では、どちらを選ぶかを判断してください。両社のビジネスモデルは似ているので、一建設の不動産投資セミナーに参加すれば大丈夫です。
最後に…、このブログサイト【資産に変える実体験ブログWordPress専用クラウド型レンタルサーバー『wpX Speed』
使用】は、筆者の実体験をそのまま記事にしていますので、皆さまの「不動産投資」の参考にしてください。
