【写真】はとっくんの会社で作成したチラシです。小生は不動産屋でもありますが、不動産オーナーでもあります。また「投資家」です!! なので常に【最適な物件】がないか?!を虎視眈々と狙っています。今回のブログ記事では、【賢い大家さん必見!!】不動産屋をイヤでも動かす秘訣について書いてみます。
こんにちは、今回は「賢い大家さんになるための方法」について語りたいと思います。
【実話】とっくんは、１年前に社長になって３つの不動産物件を購入しました!!
【資産に変えるゾ!!】赤裸々ブログの8月20日記事で明らかにしましたが、小生は社長になってすぐに『不動産投資』をしました。
ここでの「不動産投資」の詳しい状況は、別の機会にブログ記事にしますね。
今回のブログでは、『次なるターゲット』について少々語ります!!
とっくんが、狙っている不動産投資は『中古アパート』です。
しかも、入居率が50％を切っているような、どちらかと言えば、“ボロ物件”です。
【朗報】ボロ物件は、値段交渉が容易!! 売主の事情をくんだら安価で購入可!!
とっくんは不動産屋さんなので、「不動産を購入する価格」は、業者価格です。
平たく言うと、売買市場に出ている価格では、絶対に買いません。
【資産に変えるゾ!!】赤裸々ブログの8月24日の記事で『売れる仕組み』について、取り上げました。
３つの原則 ・安く仕入れて高く売る ・安く作って高く売る ・安く作らせて高く売る
これを実践することこそが、基本中の基本です。
【原理】安く仕入れるためには、安くなる物件を買うこと!!
不動産オーナーにとっての「最大の不安」は、購入した物件に入居者がいなくなること。
空室になったら、固定費だけはかかるので、いかに安く不動産を購入したとしても、全体で赤字になります。
これは、かなり恐ろしいことです。
前述の「ボロ物件」の中で、事故物件は除外です。
事故物件とは、その建物内で自殺や他殺などの事件が起きたり、火事があったりした不動産です。
コレには最初から手を出しません。
【秘策】購入予定のアパートをいつまでに満室にするか?!の計画を立てる!!
小生が満室を狙うのは･･･、【1月】です!!
これには理由があって、1月は引越し業者が年間をとおして暇な時期で、引越し代の値引き交渉がやりやすい月です。
この1月に【大家さんが引っ越し代を負担します!!】という名言した上で、ボロ物件のアパートのリフォーム状況を報告する形のチラシを作成します!!
【ボロ物件】購入後→満室までのタイムスケジュール!!
ボロ物件を購入して、これを【資産に変える!!】までの実際の動きのスケジュールを書きます。
【ボロ物件→資産に変える!!】 4月～6月 ボロ物件の仕入れ情報収集 7月 物件候補を選定 8月 銀行に事業計画提出→購入資金拠出 9月 ボロ物件購入、リフォーム開始 9月 チラシ作成→周辺地域に配布 10月 チラシ配布第2弾 11月 入居予定者を決定 1月 引越し完了（引越し代は大家負担）
1月は不動産屋もヒマ!! なので【賃貸契約が成立見込み】は優良物件
不動産屋にとっての収入源は「仲介手数料」です。
宅建業法による規定では、賃貸借契約の手数料は『（最大で）賃料の1ヵ月分』とされています。
ですが、実際には、コレ以外に大家さん側から不動産屋に対して、別名目で成約時にお金を払うというオプションをつけます。
この「オプションのお金の名前」は、地域によって商慣習がまちまちなので、ここでは書きません。
ココから分かるように不動産屋にとっては、『成約の見込みのない物件＝ボロ仲介物件』なのです!!
繁忙期の不動産屋は、利益率の高い物件の成約に力を入れる!!
これも当たり前の話ですね!!
不動産屋さんは営利企業なので、儲かる順に、自社の経営資源を投入します。
賃貸物件の繁忙期となる年度末が近づくと、優良仲介物件（＝利益額が高い）の成約に力を入れます。
ボロ物件に対しては、『まぁ成約しなくてもいいや！』というやる気ナシの感じになります。
【賢い大家さんがやること】 ・自らの負担でチラシを作成し、周辺に配布する ・賃貸借契約の成約予定日を不動産屋、引越屋のヒマな時期に設定する
【賢い大家さんの戦略】不動産屋の賃貸の仲介業務を楽にさせてやる!!
ボロ物件をリフォームして【資産に変えるゾ!!】を狙う大家さんが、仲介業務を不動産屋に任せる理由ってなんでしょうか？
その答えは『不動産屋が、不動産業の免許を持っているから･･･』です。
そして、そのためのノウハウを有し、経営資源（会社、ブランド、社員など）を持っているからです。
ならば、不動産屋に楽して、賃貸契約が成約に持って行かせられれば、別に下手なお金を払う必要もありません。
【賢い大家さんの戦略】提携のチラシをデザインして印刷、配布まで!!
とっくんは、チラシのデザインを『ココナラ』でフリーのデザイナーに発注して、これを『ラクスル』でオンデマンド印刷をして、地元のポスティング会社で周辺に配布しました。
【ココナラ】と【ラクスル】は全国相場なので、皆さまの地域と小生の地域でも価格の差はありません。
一方、ポスティングの費用は地域間で差があると思います。
ただし、【ラクスル】では、チラシ印刷とポスティングのセットのサービスを販売しています!!
【賢い大家さんの戦略】チラシの配布エリアは限定的!!
リフォーム完了予定日を想定しながら、チラシの内容は２パターンほど用意しておきます。
その上で、リフォーム後の【内見日】を決めて、できるだけ簡素な手続きで成約まで行くように段取りをしておきます。
まぁこれは提携している不動産屋さんに任せるほうが無難でしょう!!
【予定】とっくんは、来年は“ボロ物件”を仕入れて、資産に変えるゾ!!をやります!!
実は、ココまで「ボロ物件」の購入方法を書きましたが、とっくんは今年は見送りました。
その理由は、別の「不動産投資案件を優先」したためです。
しかしながら、来年は、消費税増税の影響も若干ながら薄らいでいくでしょうから、【ボロ物件購入】をやるつもりです。
まとめ：【ボロ物件の購入→資産に変える!!】を定型化する!!
今回のブログ記事は、【定形の不動産の資産に変える!!のパターン】ですので、皆さまの地域ととっくんの地域とでも、そこまでの差はないかと思います。
物件購入の投資金額は異なることでしょうが･･･。
最後に、とっくんの別案件での『チラシ作成・印刷、ポスティングにかかった費用は、10万円以内』でした。
この金額を『高いと見るか？ 安いと見るか？』は、その後の【資産に変える!!】の結果次第ですね!!
以上、最後までお読みいただき心より感謝いたします。
