【不動産登記簿の基本】物件調査が必須！～乙区欄で抵当権をチェック

皆さま、ハロハロです！　とっくん（@不動産投資家）です。
今回のテーマは『不動産登記簿の基本』です。皆さまが不動産投資家を目指すならば、仲介不動産業者が作成する資料とは別に、自らも物件調査ができるようになった方がいいと思います。不動産登記簿は、全国どこの法務局でも取得することができますし、郵送サービス、ネットでの確認などのサービスがあり、手に入れることが容易です。物件調査の基本的な見方をお知らせします。（トップ写真は、法務省サイトからの転載）

とっくん

不動産はそれぞれに“証明書であり履歴書”があります。

所有者や物件自体の情報、担保など設定状況、それまでの所有者の遍歴などをまとめた『登記事項証明書（別名「登記簿」）』です。

あなたは、登記簿を見たことはありますか？

不動産投資をしたい人

以前、自分の実家の登記簿を見たことがありますが、他人の不動産物件の登記簿は見たことがありません。

【不動産登記簿の基本】物件調査が必須！乙区欄で抵当権をチェック

不動産は、“動かすことができない物”なので、所有者が持ち歩くこともできません。また、移転することが不可能なものですので、所有権などの権利関係を「公的な力で公示すること」によって、所有や他の権利関係等を明確にしています。

これが、不動産の「登記に関わるルール」の基本です。

とっくん

現在では、不動産登記データの多くをデジタル化しています。不動産登記簿と登記事項証明書は、ほとんど同じものです。

敢えて言うと…、紙ベースをコピーしたのが登記簿謄本、デジタル化したコンピュータ内のデータを印刷したものが登記事項証明書と言うことです。

筆者をはじめ不動産業者は、売買や賃貸契約の仲介をする際に、物件調査をします。その際、対象不動産の「登記簿謄本」を見ながら資料を作ります。

【不動産登記簿の見方】表題部と権利部　～権利部は甲区と乙区に‼

不動産登記簿に記載されている内容を説明します。これは法務省のサイトから記載部分を転載します。不動産登記簿の記載内容を詳しく説明しています

不動産投資をしたい人

登記簿のうち、物件調査ではどこをチェックすべきなんでしょうか？

とっくん

基本的には全部ですが、物件の内容（表題部）と、権利関係（所有権、抵当権等）をこまかく見ていきます。

乙区（権利部のうち所有権以外）では、その不動産が金融機関の抵当（担保）の対象になっているか、差押えなどの強制力がついていないか…などを見ていきます。

 

【乙区の抵当権の種類は⁈】～普通抵当権と根抵当権‼

 

不動産投資には「金融機関からの融資が不可欠」であることは、過去記事でも何度も書いてきました。このような融資を受ける際には、対象不動産に「抵当権」をつけることになります。

抵当権には２つの種類があって…、

・普通抵当権（抵当権）
・根抵当権

…があります。

 

とっくん

抵当権と根抵当権との違いは、下記のような点が挙げられます。

・抵当権の移転は債務者の承諾不要。根抵当権では承諾必要
・抵当権の債務者は連帯債務者が認められる、根抵当権の債務者は不可。
・根抵当権は、借入金をすべて返済しても消滅することはない

 

上記が主な違いですが、抵当権と根抵当権の詳しい特徴や、不動産投資家や使い方については、詳細を別の機会に記事にします。

まとめ：実際に登記簿を取ってみよう‼～登記簿を見ながら学習を

不動産登記簿は、日本全国で取得することができます。お近くに法務局がない場合は、ネットから対象不動産の登記簿を請求することが可能です。

こうした詳しいことは、別の記事で紹介することにします。

最後に…、皆さまが実際の不動産投資案件を検討中であれば、その登記簿を取ってみてください。その上で、前述の「甲区（所有者欄）」と「乙区（所有権以外の権利）」を詳しく見てみましょう。

過去記事で「訳アリ物件」などを紹介した際、さまざまな“訳アリ”の事情が、この「乙区」を見ると理由を理解することができます。

 

【訳アリ不動産】借地権・底地・再建築不可の売却一括査定【業界初】

このブログサイトでも「訳アリ物件」のことを書いた記事を掲載してきました。今回は首都圏・関西圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府）を対象した「訳アリ」不動産に特化した売却一括査定サイトの話です。

shisannikaeruzo.com

本日も記事を最後までお読みいただき心より感謝しております。