皆さま、お疲れさまです！ とっくん（@不動産投資家）です。
前回の記事『不動産登記簿の基本』で乙区欄の抵当権をチェック！を説明しました。今回は、乙区欄で表示する２つの抵当権の種類『（普通）抵当権vs根抵当権』を比較し、不動産投資家としてどちらの抵当権を選ぶべきか⁈についても触れたいと思います。
金融機関からの融資を受けたら「担保」として購入した不動産に抵当権を設定されるのですが、抵当権と根抵当権はどちらが有利なんでしょうか？
まずは「抵当権と根抵当権の違い」を理解する必要がありますね。基本的な違いを前回の記事でも紹介したので再掲します‼
両者は、不動産担保が及ぶ範囲が異なります。
・抵当権の移転は債務者の承諾不要。根抵当権では承諾必要
・抵当権の債務者は連帯債務者が認められる、根抵当権の債務者は不可。
・根抵当権は、借入金をすべて返済しても消滅することはない
【抵当権と根抵当権の違い】不動産業歴25年が抵当権を選ぶ理由
抵当権は、そのほとんどが金融機関の融資の担保をとして、不動産の所有権につける権利ですが、今さながらですが、金融機関のビジネスモデルを考えてみましょう‼
金融機関のビジネスモデルは、融資した金（元金）に、利息を合わせた金額を融資先から返済してもらうことで成立します。
「抵当」は、借金が返せない時のための担保なので、その範囲が重要です。尚、こうした「抵当のルール」は民法によって定められています。
【抵当権vs根抵当権】担保の範囲の違いは⁈ 借金一体vs枠取り
不動産登記簿に記載されている内容を説明します。これは法務省のサイトから記載部分を転載します。不動産登記簿の記載内容を詳しく説明しています
■不動産担保の範囲は借金（元本＋利息）
■借金の返済（残債）が進むと、抵当権の及ぶ範囲が減る
■当初1千万借入、10年返済で1年後の残債が900万円
→抵当権は1千万円で設定されているが、不動産担保は900万円
これは当たり前の話ですよね。収益不動産を購入するために金融機関から融資を受けたので、その不動産を担保にするんだったら、返済が進むと担保の範囲が少なくなるんでしょ⁈
そのとおりです。ところが、事業をやっている人は、その不動産を購入する以外の運転資金などで、同じ金融機関から借り入れをする場合がありますよね。
「抵当権」であれば、その他の借金は、担保範囲にはなりません。
■不動産担保の一定額の枠取りをする（元金だけ）
■借金の返済（残債）が進んでも、抵当権の及ぶ範囲が減らない
■当初1千万借入、10年返済で1年後の残債が900万円、他に借入が100万円あり
→根抵当権は1千万円で設定されているが、不動産担保は1000万円
根抵当権は「一定額を枠取りしている担保」なので、繰り返しの借金をする場合は便利と言えます。ただし、これは金融機関側が言う論理ですね。一方で「元金のみが担保範囲」なので、根抵当権を設定する際には、金融機関は「借入金×20％増」くらいの設定額を要求します。利息の分の担保保全のためです。
【抵当権vs根抵当権】～不動産投資家に有利なのは？筆者は抵当権！
不動産投資がその金融機関から初めての場合、恐らく『根抵当権でお願いします…』と言われるかと思います。
もしも、金融機関側が『どの抵当権でもいいので選んでください…』と言ってくれたら、ボクは『抵当権でお願いします…』とお願いします。その理由は、抵当権は、残債が減ったら、その分を新たな「担保にできる」と考えているからです。
ちなみに、金融機関側が『根抵当権で…』と言ってきたら、拒んではいけません。あくまでも、投資家側に選択権がある際には『抵当権で…』と言えばよいと思います。
まとめ：乙区欄で「借入条件」をチェックできる‼
不動産登記簿を見る機会があれば、まずは「乙区（所有権以外の権利）」を詳しく見てみましょう。乙区欄には、抵当の元となっている「借入条件」が記載されています。
「売買」によって所有権移転したケースでは、現在の所有者（売主）がどのような条件で借り入れをしたか？が分かります。①借入先②抵当の対象の金額③利率などをチェックして、転売などの際の“原価”を推測することが可能です。
もちろん、自己資金を入れて借り入れをしている場合もありますが、その場合でも不動産自体の金融機関側の“評価”を知ることができます。
このように、不動産登記簿は、さまざまな情報を得ることができるので、自分が購入を検討している物件は、登記簿をチェックすることから始めましょう‼
